Public Construction Office v. Tenants (Lease Co-Tenancy Dispute)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à Mme Rose X... qu'il a été constaté par arrêt rectificatif rendu le 9 juin 2011 qu'elle se nomme Rosa Y... ;

Sur les deux moyens réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 décembre 2010), rendu après cassation (3e Civ., 15 octobre 2008, pourvoi n° 07-14. 892), que, suivant un protocole d'accord du 7 juin 2001, l'Office public d'aménagement et de construction de Paris, devenu Paris Habitat OPH, s'est engagé, pour le relogement de locataires d'un immeuble qu'il avait acheté afin de le réhabiliter, à donner en location à Mme Y... et à son fils, M. Z..., deux appartements situés dans un autre immeuble, les locataires s'obligeant à signer les contrats de location aux conditions définies par le bailleur ; que les consorts Z... ont demandé que leur soit reconnue par avenant la qualité de cotitulaires de chacun des deux baux ;

Attendu que Paris Habitat OPH fait grief à l'arrêt de dire que les baux doivent être rédigés aux noms de M. Z... et de Mme Y... en tant que co-preneurs alors, selon le moyen :

1°/ que, si le protocole d'accord du 7 juin 2001 constatait un « engagement à consentir un bail d'habitation portant sur un logement de type 2 pièces et un logement de type 6 pièces duplex (repérés n° 04 et 11 sur les plans provisoires joints) dans l'immeuble qui va être construit au ... à Paris 4ème », à aucun moment il n'a été stipulé que Mme Rosa Y... et M. Michel Z... devaient être regardés l'un et l'autre titulaires de chacun des deux baux en qualité de co-preneurs ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont dénaturé les termes du protocole du 7 juin 2001 en y ajoutant ;

2°/ qu'ainsi que l'ont rappelé les juges du fond, les locaux donnés à bail étaient soumis à la législation et à la réglementation relatives au logement appartenant aux organismes HLM ; que l'octroi d'un logement HLM a pour objet de permettre à une personne de situation modeste de satisfaire à ses besoins en matière de logement ; qu'il est dès lors exclu que la même personne puisse, fût-ce conjointement avec une autre, être titulaire de deux logements appartenant à un organisme HLM, et ce quand bien même elle ne bénéficierait pas de loyers modérés ; qu'en considérant que l'attribution à Mme Y... et M. Z... de deux logements, en tant que cotitulaires pour chacun d'entre eux, était conforme aux règles applicables aux logements appartenant aux organismes HLM, les juges du fond ont violé les articles 6 du code civil, L. 411. L. 411-1, L. 441-1, L. 441-2, L. 442-1, L. 442-2-6°, L. 442-5, R. 441-1 et R. 441-5 du Code de la construction et de l'habitation, 2, 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, rendue nécessaire par l'ambiguïté du protocole et exclusive de dénaturation, que les baux étaient rapportés indistinctement à Mme Y... et M. Z... ensemble, tous deux étant signataires du protocole et aucune attribution n'étant faite à l'un ou à l'autre, et relevé que les deux logements situés dans le même immeuble, constituaient une seule et même habitation principale occupée personnellement par les preneurs, la cour d'appel, sans être tenue de répondre à un moyen que ses constatations rendaient inopérant, a pu en déduire que les baux devaient être établis aux noms des deux locataires en qualité de copreneurs ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Paris Habitat OPH aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Paris Habitat OPH à payer à Mme Y... et à M. Z... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de Paris Habitat OPH ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour Paris Habitat-OPH

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a dit que « les baux d'habitation n° 147831 et n° 147838 signés le 16 novembre 2004 par M. Z... et Mme X... sont conformes au protocole d'accord et à la réglementation applicable à ce type de baux, sauf toutefois à ce qu'ils doivent, l'un et l'autre, être rédigés aux noms de M. Z... et Mme X... en tant que copreneurs », et encore « qu'il appartiendra aux parties d'établir un avenant de chacun de ces baux afin que M. Z... et Mme X... en soient reconnus copreneurs » ;

AUX MOTIFS QU'« il résulte des termes de l'accord que si la conclusion de deux baux portant sur deux logements est prévue, ces baux sont rapportés indistinctement à Mme X... et M. Z... ensemble, aucune attribution particulière, exception faite du bail commercial, n'en étant faite à l'un ou à l'autre ; que Mme X... et M. Z... étant tous deux signataires du protocole, c'est donc à tous deux que sont attribués les deux baux sur les deux logements, la cotitularité entre eux découlant alors de ces dispositions mêmes du protocole ; que Paris Habitat n'est pas fondé à soutenir qu'une telle cotitularité serait contraire aux diverses dispositions législatives applicables en l'espèce ; qu'en effet, dans la mesure où les deux baux, situés d'ailleurs dans le même immeuble, constituent une seule et même habitation pour Mme X... et M. Z..., ils l'occupent personnellement, à titre de résidence principale, sauf à Paris Habitat à démontrer que l'un ou l'autre des logements ne serait pas occupé conformément aux conditions légalement prévues, ce qu'il ne fait pas ; qu'en conséquence, qu'il y a lieu de dire que Mme X... et M. Z... sont copreneurs des baux d'habitations n° 147831 et n° 147838 » ;

ALORS QUE, si le protocole d'accord du 7 juin 2001 constatait un « engagement à consentir un bail d'habitation portant sur un logement de type 2 pièces et un logement de type 6 pièces duplex (repérés n° 04 et 11 sur les plans provisoires joints) dans l'immeuble qui va être construit au ... à PARIS 4ème », à aucun moment il n'a été stipulé que Mme Rosa X... et M. Michel Z... devaient être regardés l'un et l'autre titulaires de chacun des deux baux en qualité de co-preneurs ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont dénaturé les termes du protocole du 7 juin 2001 en y ajoutant.

SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a dit « que Paris Habitat n'est pas fondé à soutenir qu'une telle co-titularité serait contraire aux diverses dispositions législatives applicables en l'espèce ; qu'en effet, dans la mesure où les deux baux, situés d'ailleurs dans le même immeuble, constituent une seule et même habitation pour Mme X... et M. Z..., ils l'occupent personnellement, à titre de résidence principale », et qu'« en conséquence, il y a lieu de dire que Mme X... et M. Z... sont copreneurs des baux d'habitations n° 147831 et n° 147838 » ;

AUX MOTIFS QU'« il résulte des termes de l'accord que si la conclusion de deux baux portant sur deux logements est prévue, ces baux sont rapportés indistinctement à Mme X... et M. Z... ensemble, aucune attribution particulière, exception faite du bail commercial, n'en étant faite à l'un ou à l'autre ; que Mme X... et M. Z... étant tous deux signataires du protocole, c'est donc à tous deux que sont attribués les deux baux sur les deux logements, la cotitularité entre eux découlant alors de ces dispositions mêmes du protocole ; que Paris Habitat n'est pas fondé à soutenir qu'une telle co-titularité serait contraire aux diverses dispositions législatives applicables en l'espèce ; qu'en effet, dans la mesure où les deux baux, situés d'ailleurs dans le même immeuble, constituent une seule et même habitation pour Mme X... et M. Z..., ils l'occupent personnellement, à titre de résidence principale, sauf à Paris Habitat à démontrer que l'un ou l'autre des logements ne serait pas occupé conformément aux conditions légalement prévues, ce qu'il ne fait pas ; qu'en conséquence, qu'il y a lieu de dire que Mme X... et M. Z... sont copreneurs des baux d'habitations n° 147831 et n° 147838 » ;

ALORS QUE, ainsi que l'ont rappelé les juges du fond, les locaux donnés à bail étaient soumis à la législation et à la réglementation relatives au logement appartenant aux organismes HLM ; que l'octroi d'un logement HLM a pour objet de permettre à une personne de situation modeste de satisfaire à ses besoins en matière de logement ; qu'il est dès lors exclu que la même personne puisse, fût-ce conjointement avec une autre, être titulaire de deux logements appartenant à un organisme HLM, et ce quand bien même elle ne bénéficierait pas de loyers modérés ; qu'en considérant que l'attribution à Mme et M. Z... de deux logements, en tant que cotitulaires pour chacun d'entre eux, était conforme aux règles applicables aux logements appartenant aux organismes HLM, les juges du fond ont violé les articles 6 du code civil, L. 411. L. 411-1, L. 441-1, L. 441-2, L. 442-1, L. 442-2-6°, L. 442-5, R. 441-1 et R. 441-5 du Code de la construction et de l'habitation, 2, 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.