Garage Lease Validity Upheld Despite Prior Residential Tenancy

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu que la circonstance que M. X..., propriétaire de divers biens dans le même immeuble, ait loué un appartement aux époux Y... à la même adresse dix ans auparavant, n'impliquait pas que les parties aient eu l'intention, lors de la conclusion de la convention concernant le garage, et en l'absence de toute référence dans le bail du garage à la location de l'appartement, de faire du premier l'accessoire juridique du second, la cour d'appel a pu, sans inverser la charge de la preuve, ni méconnaître les dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, en déduire que le congé délivré pour le garage, distinct de celui délivré pour l'appartement, était valable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 600 euros, rejette la demande des époux Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour les époux Y....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, pour constater que le bail portant sur le box avait pris fin le 30 avril 2007 par l'effet du congé, jugé valable le congé et ordonné l'expulsion de Monsieur et Madame Y... ;

AUX MOTIFS QUE la circonstance que M. X..., propriétaire de divers biens dans le même immeuble, ait loué un appartement à M. et Mme Y... à la même adresse dix ans avant le présent bail n'implique par que les parties aient eu l'intention, lors de la conclusion de la convention concernant le garage, et en l'absence de toute référence dans le bail du garage à la location de l'appartement, de faire du premier l'accessoire juridique du second ; que si, pour la gestion de leur bien, M. et Mme X... ont fait le choix, pour le garage, de ne pas être assujettis à la TVA, tandis que l'administration fiscale a groupé en un seul avis l'imposition de M et Mme Y... au titre de l'appartement et du garage, ces éléments n'excluent pas que la location du garage et celle de l'habitation soit dissociées du point de vue du régime des baux ; qu'enfin contrairement à ce qu'allèguent Monsieur et Madame Y..., le congé a été délivré pour un terme distinct de celui délivré pour l'appartement (30 avril 2007 et avril 2008) ;

1) ALORS QU'aux termes de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, « les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel, ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ; qu'il résulte de ce texte que si, même par baux distincts, un local à usage de garage est donné à bail dans un même immeuble par un seul et même bailleur à un locataire titulaire d'un bail à usage d'habitation, ce local est réputé accessoire du bail principal et soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, sauf preuve d'une volonté contraire du locataire de renoncer à la protection d'ordre public prévue par la loi ; qu'ainsi, les juges du fond qui ont fait peser sur Monsieur et Madame Y... la charge de prouver « que les parties aient eu l'intention, lors de la conclusion de la convention concernant le garage, et en l'absence de toute référence dans le bail du garage à la location de l'appartement, de faire du premier l'accessoire juridique du second », en fondant leur décision sur le motif qu'il n'aurait pas été exclu « que la location du garage et celle de l'habitation soit dissociées du point de vue du régime des baux », et qui ont ainsi fait peser sur les locataires la charge de prouver l'intention des parties de créer un lien d'accessoire à principal entre les locations, et fait bénéficier le doute aux bailleurs, ont renversé la charge de la preuve, violant l'article 1315 du Code civil ;

2) ALORS QU'aux termes de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, « les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel, ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ; qu'il résulte de ce texte que si, même par baux distincts, un local à usage de garage est donné à bail dans un même immeuble par un seul et même bailleur à un locataire titulaire d'un bail à usage d'habitation, ce local est réputé accessoire du bail principal et soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, sauf preuve d'une volonté contraire du locataire de renoncer à la protection d'ordre public prévue par la loi ; qu'ainsi, les juges du fond qui ont fait peser sur Monsieur et Madame Y... la charge de prouver « que les parties aient eu l'intention, lors de la conclusion de la convention concernant le garage, et en l'absence de toute référence dans le bail du garage à la location de l'appartement, de faire du premier l'accessoire juridique du second », en fondant leur décision sur le motif qu'il n'aurait pas été exclu « que la location du garage et celle de l'habitation soit dissociées du point de vue du régime des baux », et qui ont ainsi fait peser sur les locataires la charge de prouver l'intention des parties de créer un lien d'accessoire à principal entre les locations, et fait bénéficier le doute aux bailleurs, ont méconnu la protection d'ordre public prévue par la loi du 6 juillet 1989, méconnu la portée de l'article 2 de cette loi.