Landlord v. Tenant: Lease Termination, Rent Indexation, and Charges Dispute

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu les articles 7 a) et 17d) de la loi du 6 juillet 1989 ensemble les articles 1728 et 1134 du code civil ;

Attendu que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; que lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat ;

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Longjumeau, 5 avril 2011), que suivant contrat de location du 30 septembre 2002, M. X..., propriétaire d'un appartement, l'a donné à bail à M. Y... ; que celui-ci a donné congé pour le 30 septembre 2009 et a fait convoquer le bailleur afin d'obtenir la restitution du dépôt de garantie et d'un trop-perçu de charges ; que le bailleur a réclamé paiement d'un arriéré d'indexations de loyer et de différentes charges ;

Attendu que pour condamner M. X... à payer à M. Y... la somme de 1 060 euros au titre du dépôt de garantie et celle de 576, 31 euros au titre d'un trop-perçu de charges, le jugement retient que si M. X... est bien fondé dans sa demande de rappel de loyers depuis le 1er octobre 2007, il ne peut réclamer la somme supplémentaire de 13, 80 euros pour le mois d'octobre 2009 puisqu'aucune indexation ne peut intervenir sur l'indemnité d'occupation correspondante, le bail étant résilié au 30 septembre 2009, montant qui sera donc déduit de l'indexation due ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que M. Y... avait obtenu que fût reportée amiablement au 31 octobre 2009 la date d'effet de son congé et qu'il était expressément stipulé au contrat de bail, que le montant du loyer serait automatiquement révisé le 1er octobre de chaque année, la juridiction de proximité, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, d'où il résultait que le bail avait été, d'un commun accord entre les parties, prorogé pour une durée d'un mois au-delà du 1er octobre, date à laquelle la révision était applicable, a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à payer à M. Y... la somme de 576, 31 euros au titre du remboursement du trop-perçu de charges, le jugement rendu le 5 avril 2011, entre les parties, par la juridiction de proximité de Longjumeau ;

Vu l'article 627, alinéa 2 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à renvoi ;

Condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 562, 51 euros au titre du remboursement du trop-perçu de charges ;

Dit n'y avoir lieu de modifier la condamnation aux dépens prononcée par le juge du fond ;

Condamne M. Y... aux dépens du pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour M. François X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché au jugement attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande de révision du loyer pour le mois d'octobre 2009,

Aux motifs qu'il ne pouvait réclamer la somme de 13, 80 euros pour le mois d'octobre 2009 puisqu'aucune indexation ne pouvait intervenir sur l'indemnité d'occupation correspondante, le bail étant résilié au 30 septembre 2009,

Alors que la juridiction de proximité, qui a relevé que le bail stipulait que les loyers étaient automatiquement révisés le 1er octobre de chaque année et que, si le locataire avait donné congé pour le 30 septembre 2009, cette date avait été " amiablement " reportée au 31 octobre 2009, ce dont il résultait que la révision était applicable au loyer d'octobre 2009, date à laquelle le bail a seulement pris fin, a violé l'article 1728 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché au jugement attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande de paiement des taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2004, 2005, 2006 et 2008,

Aux motifs que, pour ces années, les relevés de propriété n'étaient pas produits,

Alors que le juge ne peut retenir que des pièces n'ont pas été produites, sans avoir au préalable invité les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier de pièces figurant pourtant sur le bordereau de communication de pièces annexées aux conclusions ; que la juridiction de proximité devait donc inviter Monsieur X... à s'expliquer sur l'absence prétendue au dossier des relevés de propriété des années 2004, 2005, 2006 et 2008, annexés à ses écritures sous les numéros 23/ 1 à 23/ 4 (violation de l'article 16 du code de procédure civile).

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché au jugement attaqué d'avoir dit que le forfait annuel de 7, 62 euros pour appels téléphoniques avant passage du technicien pour l'entretien et le dépannage de la chaudière n'étaient pas récupérable auprès du locataire,

Alors que constituent des charges récupérables les dépenses de téléphone pour appeler le technicien chargé d'entretenir et de dépanner la chaudière (violation de l'annexe II § II, 2a au décret du 26 août 1987, applicable en la cause).

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché au jugement attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande de paiement des charges de consommation d'eau,

Aux motifs que le bailleur avait communiqué des factures concernant le 58 rue de ... et non le 60, adresse du locataire, et que les répartitions des volumes réclamés n'étaient pas expliquées, les factures produites mentionnant une autre consommation et un autre prix du m3 que ceux retenus par le bailleur dans son rappel,

Alors, 1°) que la juridiction de proximité n'a pas recherché si, comme le soutenait Monsieur X... dans ses écritures, l'immeuble ne disposait pas de deux numéros de rue : 58 et 60 rue de ..., la société Lyonnaise des eaux n'utilisant que le numéro 58 (manque de base légale au regard de l'article 1728 du code civil),

Alors, 2°) que la juridiction de proximité a dénaturé les conclusions de Monsieur X... qui expliquait comment il avait procédé pour répartir la consommation d'eau entre ses trois locataires en prenant pour seule base le prix du m ² de la facture de la société Lyonnaise des eaux du mois d'avril 2004 (violation de l'article 4 du code de procédure civile).