Eviction Indemnity Limited to Leasehold Value Despite Loss of Clientele Claim

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que M. X... ne justifiait pas de l'impossibilité de se réinstaller sans perte de clientèle et, par motifs propres, que les cinq attestations de clients versées par M. X... ne suffisaient pas à démontrer, en l'absence d'éléments suffisants pour permettre de déterminer l'importance de la clientèle, la disparition du fonds consécutivement à l'éviction, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur chacune des pièces qu'elle décidait d'écarter, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la ville de Paris la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour M. X....

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le transfert d'activité était possible sans perte importante de clientèle et en conséquence d'avoir limité le montant de l'indemnité d'éviction principale due à Monsieur X... à la somme de 12.300 € ;

AUX MOTIFS QUE « les cinq attestations de clients versées par Monsieur X... devant la Cour ne suffisent pas à démontrer, en l'absence d'éléments suffisants pour déterminer l'importance de la clientèle, la disparition consécutivement à l'éviction et ce d'autant que deux d'entre elles ne font mention que d'une diminution des commandes du fait du nouvel emplacement de l'activité ; que dans ces conditions, Monsieur X... ne saurait être admis en son appel et que le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives à l'indemnité d'éviction » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « aux termes de l'article L.145-14 du Code de commerce, l'indemnité d'éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement ; qu'il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement ; que l'avis de l'expert selon lequel le fonds est transférable a été contesté par le locataire qui, pourtant, au cours des opérations d'expertise, avait clairement indiqué que sa réinstallation était possible ; qu'aujourd'hui, par ailleurs, tout en contestant l'avis de l'expert, il ne justifie pas aux débats des difficultés qu'il aurait rencontrées pour sa réinstallation ou de l'impossibilité de celle-ci sans perte de clientèle ; qu'en conséquence, compte tenu de l'activité exercée dans des locaux situés au 2ème étage sur cour qui s'adresse à une clientèle de connaisseurs ou de professionnels exclusivement, dans des conditions en conséquence de quasi confidentialité et de la possibilité donc de réinstallation sans perte de clientèle, il y a lieu de procéder à l'évaluation de l'indemnité de transfert due à Monsieur X... ; que l'expert a pu constater que l'activité développée par Monsieur X... était en progression de 15% sur la période de 2002 à 2005 pour un chiffre d'affaires hors taxes de 65.000 € en moyenne ; que les bilans des exercices 2002, 2003 et 2004 qui correspondent à la période de référence, font apparaître un chiffre d'affaires moyen de 61.366 € hors taxes pour un résultat d'exploitation se situant à hauteur de 20.400 € ; que l'activité étant transférable, l'indemnité principale doit être calculée en fonction de la valeur du droit au bail ( ) ; que la valeur du droit au bail doit par conséquent être estimée à la somme de 12.276 € arrondie 12.300 € ; que l'indemnité principale sera dès lors évaluée à la somme de 12.300 € » ;

ALORS, D'UNE PART, QUE le bailleur doit au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement de son bail commercial ; que cette indemnité est limitée à la valeur du droit au bail lorsque le fonds est transférable sans perte de clientèle ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel constate d'une part que l'indemnité a été limitée à la valeur du droit au bail, d'autre part que le transfert du fonds avait entraîné la perte d'une partie de la clientèle ; qu'en énonçant cependant que l'indemnité d'éviction devait être limitée à la valeur du droit au bail, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article L.145-14 du Code de commerce ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le bailleur doit au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement de son bail commercial ; que cette indemnité est limitée à la valeur du droit au bail lorsque le fonds est transférable sans perte de clientèle ; qu'en l'espèce, le locataire rapportait la preuve de la perte importante de clientèle en produisant outre les cinq lettres de clients, le détail des commandes passées en 2005 et en 2006 et un extrait comptable montrant la division par trois de son chiffre d'affaires entre 2006 et 2009 ; qu'en affirmant cependant que le locataire ne rapportait pas la preuve d'une perte importante de clientèle, sans examiner même sommairement les pièces décisives ainsi produites, les juges du fond n'ont pas répondu aux conclusions d'appel et partant violé les dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.