Right of Passage Limited to Eastern Exit Based on Deed and Approved Plan

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X...du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y...;

Sur le moyen unique ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que, dès 1982, il avait été convenu entre les parties de déplacer l'assiette de la servitude au fond des propriétés pour permettre à chacun de se clore, que M. X...a approuvé en septembre 2002 le tracé de la nouvelle servitude de passage en signant un plan provisoire qui ne faisait apparaître aucune issue côté ouest, complété par un plan qui, s'il n'était pas signé par M. X..., ne faisait que reprendre le tracé précédent en déplaçant seulement la servitude sur la parcelle AP 89 dont Mme A... est propriétaire, et ce, sans contestation de la part de M. X..., la cour d'appel, qui n'a pas constaté que ce dernier avait renoncé au bénéfice d'une servitude, en a souverainement déduit que les parties n'avaient pas eu la volonté de rétablir, à la faveur de l'aménagement de la nouvelle servitude, l'ancienne issue du côté du fonds des époux B...au profit de M. X...;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer à Mme A... et Mme B... la somme globale de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté monsieur X...de ses demandes tendant à voir constater que son fonds cadastré AP 223 (ancien AP 93) bénéficie d'une servitude de passage s'exerçant sur les parcelles AP 94 à AP 99 et ordonner la suppression de tous obstacles à l'exercice de cette servitude d'une largeur de quatre mètres sur toute la longueur du passage et d'AVOIR limité la servitude à une largeur de trois mètres sur une partie seulement du passage.

AUX MOTIFS QUE, « tout en admettant que le passage disposait à l'origine de deux issues sur la rue ..., madame A... et les époux B... font valoir que M. X...a construit en 1985 un mur entre sa propriété et la parcelle AP 94, le privant de tout accès côté ouest lorsque la servitude traversait encore les parcelles en leur milieu, et que le déplacement de la servitude au fond des parcelles en 1989 n'a pas eu d'incidence sur le droit de passage que M. X...a continué à exercer en rejoignant la rue ... côté Est et dont il a admis, de surcroît, le nouveau tracé en approuvant un plan établi par M. C..., géomètre expert, le 26 juin 2002, traçant la servitude à partir de la propriété X...vers l'issue est, côté A...; M. X..., qui dément formellement la fermeture à son initiative du passage, objecte que ce plan de géomètre n'est pas de nature à remettre en cause des titres explicites prévoyant deux accès à la servitude de passage ; s'agissant des titres, l'acte de cession du 13 septembre 1982 passé entre madame A... et M. X...se référait à un plan dressé par M. D..., géomètre-expert, faisant apparaître une « bande de terrain d'une largeur de trois mètres actuellement grevée d'une servitude de passage » et une « bande de terrain d'une pargeur de trois mètres qui sera ultérieurement grevée d'une servitude de passage » ; il est versé aux débats un plan, annexé à l'extrait cadastral produit par M. X...(pièce II), dépourvu de la cartouche du géomètre mais portant la mention « Vente par Mme A...-E...à M. X...et à Mme veuve X...» sur lequel sont reproduites les parcelles cédées (223, 224 et 225 anciennement 93, 92 et 91) avec les tracés actuel et futur de la servitude ; l'acte de vente de M. X...précise que :

- « la servitude actuelle et la servitude future qui la remplacera sont établies au profit exclusif des occupants des maisons en front de rue »,

- cette servitude « permet à ces occupants de gagner la rue en passant par la parcelle AP 90 »,

- « la servitude future qui remplacera la servitude actuelle dès que l'immeuble rue ... n° 481 (la parcelle AP 90) aura été abattu » ;

la Cour estime cet acte dépourvu d'ambiguïté en ce qu'il désigne un seul passage, côté est, par la parcelle de Mme A... (AP 90), et la Cour constate que le plan annexé à l'acte, reproduisant les parcelles cédées avec un tracé de la servitude commençant à hauteur de la propriété de M. X...ne contredit pas cette description de la servitude donnée dans le corps de l'acte ; il est exact que l'acte de cession du 4 mars 1978 au terme duquel Mme A... a cédé à sa fille Laurence (Mme B...) la parcelle 98 et 99 tout comme celui du 3 février 1988 portant cession au profit des époux B... de la parcelle 97 rappelaient l'existence au profit des parcelles 90 à 97 d'une « servitude de passage à pied et en voiture de quatre mètres de largeur le long des façades nord et ouest » ; ce rappel dans des actes auxquels M.

X...n'était pas partie de la servitude d'origine, offrant une double issue sur la rue ..., n'est pas de nature à conférer à M. X...plus de droits que ceux qui lui ont été attribués en 1982 au terme de son acte d'acquisition ; la Cour en déduit que la parcelle AP 93 (223) acquise en 1982 par M. X...bénéficiait avant cette date d'une servitude de passage offrant deux issues sur la rue ... et que l'acte de vente de 1982 a cantonné cette servitude à un passage unique, côté A...; peu importe dès lors de savoir si M. X...a ultérieurement, comme il le prétend, fait usage de la sortie côté ouest jusqu'à ce que les époux B... en ferment l'accès en 2000 ou si, comme le soutiennent Mme A... et les époux B..., l'intéressé s'est lui-même privé de toute issue de ce côté par l'édification en 1985 d'un mur de clôture le long de sa propriété dans la mesure où, à défaut d'un titre lui conférant un droit de passage de ce côté, l'usage éventuel de la sortie côté B...est présumé fondé sur une simple tolérance de ses voisins ; il est établi par ailleurs que, dès 1982, il avait été convenu entre les parties de déplacer l'assiette de la servitude au fond des propriétés pour permettre à chacun de se clore, ce qui a été fait selon les parties en septembre 1989, et que M.

X...a approuvé en septembre 2002 le tracé de la nouvelle servitude de passage à l'extrémité des parcelles en signant un plan « provisoire » dressé en juin 2002 par M. C..., géomètre-expert, qui ne fait apparaître aucune issue côté ouest ; ce plan a été complété par un plan daté du 6 février 2003, certes non signé par M. X..., mais qui reprend le tracé du plan précédent en y ajoutant l'emprise côté est de la servitude jusqu'à la rue, s'exerçant non plus sur la parcelle AP 90 comme cela était convenu dans l'acte de cession de 1982, mais sur la parcelle voisine AP 89 dont Mme A... est aussi propriétaire, étant observé que ce déplacement de la servitude sur la parcelle AP 89 ne suscite d'autre contestation de la part de M.

X...que celle qui sera examinée ci-après quant à la largeur du passage ; la Cour en déduit l'absence de toute preuve d'une quelconque volonté explicite des parties à la faveur de l'aménagement de la nouvelle servitude de passage, de rétablir au profit de M. X...l'ancienne issue côté B...» ;

1°) ALORS QUE la création ou l'existence d'une servitude au profit d'un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant ; qu'il importe peu qu'il n'en soit pas fait mention dans les titres de propriété du fonds dominant ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que l'acte de cession du 4 mars 1978 au terme duquel madame A... avait cédé à sa fille Laurence F...épouse les parcelles 98 et 99, tout comme celui du 3 février 1988 portant cession au profit des époux B... de la parcelle 97, rappelaient l'existence au profit des parcelles 90 à 97 d'une « servitude de passage à pied et en voiture de quatre mètres de largeur le long des façades Nord et Ouest » ; qu'il en résultait, comme l'a également constaté la Cour, que la parcelle AP 93 acquise par M. X...en 1982 bénéficiait d'une servitude de passage offrant deux issues sur la rue ... (côté A..., à l'est et côté B..., à l'ouest) ; qu'en considérant que cette servitude avait été cantonnée à un passage unique d'une largeur de trois mètres seulement, à l'est, côté A..., par cela seul que l'acte de cession du 13 septembre 1982, par lequel M. X...avait acquis sa parcelle, ne désignait qu'un seul et unique passage côté est par la parcelle de madame E...veuve A..., et en appréciant ainsi l'existence de la servitude de passage en fonction des seules énonciations du titre du fonds dominant, la Cour d'appel a violé l'article 691 du Code civil ;

2°) ALORS en tout état de cause QUE la renonciation à la servitude n'est pas possible lorsque la servitude à laquelle un propriétaire voudrait renoncer n'est pas sans contrepartie pour le fonds servant, spécialement si les deux fonds sont, à titre réciproque, servants et dominants ; qu'en l'espèce, il n'était pas contesté que la servitude conventionnelle de passage grevait l'ensemble des fonds cadastrés section AP n° 90 à 99 lesquels se trouvaient à la fois fonds servants et fonds dominants ; qu'en effet, la double sortie du passage sur la rue ... profitait à l'ensemble des fonds et impliquait qu'aucun d'entre eux n'y porte atteinte ; qu'en considérant que monsieur X..., en signant un plan provisoire ne figurant pas la sortie côté ouest (B...), avait renoncé à cette sortie, la Cour d'appel a violé les articles 637, 691 et 1134 du Code civil.