Lease Termination Upheld in Part: Requirement to Assess Prejudice in Non-Personal Cultivation Cases

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu l'article L. 411-31 II 3° du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 18 mai 2011), que par deux actes du 19 octobre 1993, M. X... a donné à bail à ferme solidairement aux époux Y..., diverses parcelles dont il est propriétaire ; qu'en 1999 les parcelles ont été mises à disposition d'un Groupement agricole d'exploitation en commun (GAEC) constitué entre les époux Y... et leur fils Jeremy ; qu'en juin 2009, M. et Mme Y... ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'une demande d'autorisation de cession de leurs baux à leur fils ; que le bailleur s'est opposé à cette demande et a reconventionnellement sollicité la résiliation des baux ;

Attendu que pour accueillir la demande reconventionnelle, l'arrêt retient que M. Y..., co-titulaire du bail tenu, à ce titre, d'exploiter personnellement le bien loué, a, sans en informer le bailleur, cessé toute activité personnelle et mis, de facto, le droit de bail dont il était titulaire à la disposition du GAEC dont il n'était plus membre, et que ce manquement à l'une des obligations essentielles que les baux mettaient à la charge des preneurs est d'une gravité telle qu'il justifiait la résiliation des baux en cours ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait une contravention aux dispositions de l'article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si le manquement constaté était de nature à porter préjudice au bailleur, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a confirmé le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation des baux et ordonné l'expulsion des consorts Y... à défaut de libération volontaire des lieux, l'arrêt rendu le 18 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. et Mme Y... la somme globale de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois octobre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Ancel Couturier-Heller et Meier-Bourdeau, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....

Premier moyen de cassation

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir prononcé la résiliation des baux du 19 octobre 1993 et ordonné l'expulsion des consorts Y... à défaut de libération volontaire des lieux ;

Aux motifs qu'il résulte des pièces du dossier, et notamment du procès verbal de l'assemblée générale extraordinaire du gaec Y... tenue le 30 mai 2006 que, à cette date, Jean-Paul Y..., désireux de faire valoir ses droits à la retraite, a cédé l'ensemble de ses parts à son épouse et s'est retiré du gaec, de sorte que ce dernier ne s'est plus trouvé constitué, postérieurement à cette date, que de Michèle Y... et de son fils Jérémy Y... ; que Michel X... n'a pas été avisé de cette décision ; que Jean-Paul Y..., co-titulaire du bail et tenu, à ce titre, d'exploiter personnellement le bien loué, a donc, à compter de la date susvisée, sans en informer le bailleur, cessé toute activité personnelle et mis, de facto, le droit de bail dont il était titulaire à la disposition du gaec Y... dont il n'était plus membre ; que les appelants ne peuvent prétendre que cet abandon de l'exploitation par Jean-Paul Y... serait sans conséquence, motif pris de ce que les obligations incombant au preneur continueraient d'être satisfaites par Michèle Y... toujours membre du groupement, alors que la clause de solidarité entre les époux Y..., incluse dans les baux, présentait l'avantage pour le bailleur de pouvoir exiger indifféremment de l'un ou de l'autre preneur l'exécution de toutes les obligations nées du bail, ce dont il se trouve de fait désormais privé à l'égard de Jean-Paul Y... ; que ce manquement à l'une des obligations essentielles que le bail met à la charge des preneurs est d'une gravité telle qu'il constitue les intéressés de mauvaise foi, ce qui les prive de la faculté de céder leur bail, et justifie, en outre, la résiliation des baux en cours, de sorte que le jugement sera confirmé de ce dernier chef ;

Alors, d'une part, que pour considérer que la résolution des baux du 19 octobre 1993 était justifiée par l'absence d'exploitation par M. Jean-Paul Y... des terres louées, la cour d'appel a retenu qu'elle caractérisait un manquement à l'engagement solidaire des preneurs à cette exploitation qui constituait une obligation essentielle ; qu'en statuant ainsi quand les contrats ne contenaient pas une telle clause de solidarité, qui ne se présume pas, la cour d'appel a dénaturé les baux et violé l'article 1134 du code civil ;

Alors, d'autre part, que l'abandon de l'exploitation personnelle par l'un des copreneurs ne constitue pas en soi une cause de résiliation du bail rural laquelle peut seulement être prononcée s'il en résulte un préjudice pour le bailleur ;

qu'en décidant que le bail conclu au profit de M. et Mme Y... devait être résolu au seul motif que M. Jean-Paul Y... avait cessé toute activité professionnelle, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, s'il n'en résultait pas une absence de préjudice, dès lors que M. Jean-Paul Y... restait copreneur et que les terres continuaient à être exploitées par le gaec Y... dont M. Jeremy Y... et Mme Michèle Y..., copreneuse, étaient les associés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article L. 411-31 du code rural.

Second moyen de cassation

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande des époux Y... tendant à se voir autoriser à céder à leur fils, Jérémy Y..., les baux à eux consentis les 19 octobre 1993 ;

Aux motifs qu'il résulte des pièces du dossier, et notamment du procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du gaec Y... tenue le 30 mai 2006 que, à cette date, Jean-Paul Y..., désireux de faire valoir ses droits à la retraite, a cédé l'ensemble de ses parts à son épouse et s'est retiré du gaec, de sorte que ce dernier ne s'est plus trouvé constitué, postérieurement à cette date, que de Michèle Y... et de son fils Jérémy Y... ; que Michel X... n'a pas été avisé de cette décision ; que Jean-Paul Y..., co-titulaire du bail et tenu, à ce titre, d'exploiter personnellement le bien loué, a donc, à compter de la date susvisée, sans en informer le bailleur, cessé toute activité personnelle et mis, de facto, le droit de bail dont il était titulaire à la disposition du gaec Y... dont il n'était plus membre ; que les appelants ne peuvent prétendre que cet abandon de l'exploitation par Jean-Paul Y... serait sans conséquence, motif pris de ce que les obligations incombant au preneur continueraient d'être satisfaites par Michèle Y... toujours membre du groupement, alors que la clause de solidarité entre les époux Y..., incluse dans les baux, présentait l'avantage pour le bailleur de pouvoir exiger indifféremment de l'un ou de l'autre preneur l'exécution de toutes les obligations nées du bail, ce dont il se trouve de fait désormais privé à l'égard de Jean-Paul Y... ; que ce manquement à l'une des obligations essentielles que le bail met à la charge des preneurs est d'une gravité telle qu'il constitue les intéressés de mauvaise foi, ce qui les prive de la faculté de céder leur bail, et justifie, en outre, la résiliation des baux en cours, de sorte que le jugement sera confirmé de ce dernier chef ;

Alors que pour considérer que les preneurs ne pouvaient être autorisés à céder les baux du 19 octobre 1993 consentis par M. X..., la cour d'appel a retenu que les preneurs seraient de mauvaise foi dès lors que M. Jean-Paul Y... avait manqué à une obligation essentielle qu'il avait souscrite en ne respectant pas son obligation solidaire d'exploiter les terres ; qu'en statuant ainsi alors que ces contrats ne contenaient pas une telle clause de solidarité qui ne se présumait pas, la cour d'appel a dénaturé ces contrats et violé l'article 1134 du code civil.