Purchasers' Suit for Forced Completion and Seller's Occupation Indemnity

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 29 novembre 2010), que se prévalant de la vente par M. X...à leur profit d'un immeuble le 28 mai 2003 pour un prix de 53 358 euros, payable par versements mensuels de 534 euros à compter du 10 septembre 2005, les époux Y...ont, par acte du 28 août 2008, assigné M. X...en réalisation forcée de la vente ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les règlements de la somme mensuelle de 534 euros par les époux Y...avaient été systématiquement effectués avec retard de septembre 2003 à janvier 2005, que le règlement afférent au mois de janvier 2005 n'avait été adressé à M. X...que par courrier du 7 août 2006 et qu'à supposer démontrée la volonté de non-encaissement du chèque de 10 137, 83 euros par M. X..., les époux Y...ne contestaient pas être redevables d'une somme supérieure audit chèque, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a souverainement déduit que les manquements des époux Y...étaient suffisamment graves pour fonder le prononcé de la résolution de la vente ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le deuxième et le troisième moyen, réunis :

Vu les articles 1184 et 1234 du code civil ;

Attendu que pour allouer une indemnité d'occupation à M. X...et débouter les époux Y...de leur demande de remboursement de la partie du prix de vente payée, l'arrêt retient que décider le contraire reviendrait à enrichir les époux Y...sans cause ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, le vendeur n'est pas fondé à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble et que lorsque la chose lui est rendue, il doit restituer à l'acheteur le prix qu'il en a reçu, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné in solidum les époux Y...à payer la somme de 28 836 euros à titre d'indemnité d'occupation et infirmé le jugement du tribunal de grande instance de Troyes en ce qu'il a condamné M. X...à rembourser aux époux Y...la partie du prix de vente payée, l'arrêt rendu le 29 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims, autrement composée ;

Condamne M. X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Balat, avocat aux Conseils, pour les époux Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résolution de la vente intervenue entre M. Bernard X...et M. et Mme Y..., portant sur la maison d'habitation avec son terrain située ...;

AUX MOTIFS QUE le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré parfaite la vente par M. X...à M. et Mme Y...de la maison d'habitation, avec son terrain, située ...... cadastrée section A n° 63 lieudit Le Village et d'une contenance de 32 ares 36 centiares, moyennant le prix de 53. 358 € payable par virements de 534 € par mois à compter du 10 septembre 2003 ; que l'article 1184 du code civil dispose : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances » ; que selon l'article 1650 du même code, « la principale obligation de l'acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente » ; qu'il est constant que les règlements de la somme mensuelle de 534 € par les époux Y...ont été systématiquement effectués avec retard pour la période de septembre 2003 à janvier 2005, puisqu'il résulte des productions que le règlement afférent au mois de janvier 2005 n'a été adressé à M. X...que par courrier du 7 août 2006 ; que l'objet de la lettre recommandée envoyée le 6 décembre 2006 par M. X...aux appelants était de dénoncer le compromis du 28 mai 2003 en raison notamment de ces retards de paiement ; que le tribunal doit être approuvé d'avoir décidé que ce retard dans l'exécution de l'obligation principale des acquéreurs était suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente ;

ALORS, D'UNE PART, QU'en cas d'inexécution partielle du contrat, il appartient aux juges du fond de rechercher, d'après les circonstances de l'espèce, si cette inexécution présente une importance suffisante pour que la résolution de la convention soit prononcée ; que dans leurs conclusions d'appel (signifiées le 26 août 2010, p. 6 § 7 et 8), M. et Mme Y...faisaient valoir qu'ils s'étaient « acquittés régulièrement des échéances mensuelles convenues jusqu'à ce qu'ils se heurtent au refus catégorique de Monsieur X...de réitérer par acte authentique la vente » ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était ainsi invitée, si le retard dans le règlement des échéances prévues pour le paiement du prix ne trouvait pas son explication dans le refus de M. X...de régulariser la vente par acte authentique, ce retard dans le paiement du prix perdant dès lors son caractère de gravité au regard de la faute commise par le vendeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1184 et 1650 du code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans leurs conclusions d'appel (signifiées le 26 août 2010, p. 6 § 9 et p. 7 § 1), M. et Mme Y...faisait valoir qu'ils avaient établi « un chèque de banque d'un montant de 10 137, 83 € au profit de Monsieur X...pour assurer la poursuite du règlement des échéances de paiement du prix » et que ce dernier avait refusé de l'encaisser ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. Bernard X...à rembourser à M. et Mme Y...la partie du prix de vente payée, soit 9. 078 € ;

AUX MOTIFS QUE les acquéreurs doivent une indemnité d'occupation au vendeur, redevenu propriétaire de l'immeuble litigieux, car décider le contraire reviendrait à enrichir les époux Y...sans cause, ainsi que le fait observer, à juste titre, M. X...; que le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M. X...à rembourser aux époux Y...la partie du prix de vente payée, soit 9. 078 €, et en ce qu'il a débouté M. X...de sa demande tendant à voir condamner les époux Y...à lui payer la somme de 19. 758 € correspondant à l'occupation de l'immeuble litigieux par ces derniers de février 2005 au 31 décembre 2008 ;

ALORS QUE la résolution judiciaire entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat, de sorte qu'après la résolution de la vente, le vendeur doit restituer la totalité des sommes perçues à titre de prix ; qu'en déboutant M. et Mme Y...de leur demande tendant à la restitution de la partie du prix payée, tout en prononçant la résolution de la vente du bien litigieux, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1184 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum M. et Mme Y...à payer en deniers ou quittances à M. X...la somme de 28. 836 € à titre d'indemnité d'occupation de l'immeuble litigieux de septembre 2003 au 31 décembre 2008, sans préjudice des indemnités d'occupation dues au-delà de cette dernière date et jusqu'à la restitution effective de l'immeuble litigieux à M. X...;

AUX MOTIFS QUE les acquéreurs doivent une indemnité d'occupation au vendeur, redevenu propriétaire de l'immeuble litigieux, car décider le contraire reviendrait à enrichir les époux Y...sans cause, ainsi que le fait observer, à juste titre, M. X...;

ALORS QU'en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, le vendeur n'est pas fondé à obtenir une indemnité correspondant à la seule utilisation de la chose ; qu'en condamnant M. et Mme Y...à payer à M. X...une indemnité d'occupation, cependant qu'elle prononçait la résolution de la vente, la cour d'appel a violé les articles 1184 et 1234 du code civil