Supreme Court Overturns Farm Lease Termination Due to Surface Area Assessment Error

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article L. 411-3 du code rural et de la pêche maritime dans sa rédaction applicable à la cause ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 24 février 2011) que la société MTI, propriétaire d'une parcelle donnée à bail à l'exploitation agricole à responsabilité limitée Mauris (l'EARL), a notifié à cette dernière la résiliation du bail sur le fondement des dispositions de l'article L. 411-32 du code rural ; que l'EARL a agi en contestation de ce congé ;

Attendu que pour valider le congé délivré par la société MTI, l'arrêt retient qu'il n'est pas établi que la parcelle constitue une partie essentielle de l'exploitation et ne démontre pas qu'elle ait fait l'objet d'une division depuis moins de neuf ans ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si à la date du renouvellement du bail, la superficie de la parcelle était inférieure à celle fixée par l'autorité administrative dans les conditions de l'article L. 411-3 du code rural dans sa rédaction applicable à la cause, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;

Condamne la société MTI aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société MTI à payer à l'EARL Mauris la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par Mme le président en l' audience publique du douze juin deux mille douze, signé par Mme Fossaert, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils, pour la société Mauris.

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré valable le congé délivré le 29 novembre 2008 par la société M.T.I. à l'EARL MAURIS et condamné cette dernière à libérer la parcelle BA 37 située sur la commune de POISY (Haute Savoie), sans indemnité ni expertise ;

AUX MOTIFS QUE l'arrêté préfectoral pris en application des dispositions de l'article L. 411-3 du Code rural prévoit que « la superficie maximale visée à l'article L. 411-3 du Code rural est fixée à 50 ares pour les terres de polyculture, ainsi que pour celles exploitées en alpage. Cette surface est ramenée à 20 ares pour les parcelles situées dans un rayon de 300 mètres autour du siège de l'exploitation et à 0 ha pour les parcelles constituant un corps de ferme ou une partie essentielle de l'exploitation ; qu'en l'espèce il n'est pas soutenu que la parcelle BA 37 est située autour du siège de l'exploitation ou constitue un corps de ferme ; que l'intimé ne démontre pas que la parcelle en cause constitue une partie essentielle de l'exploitation ; qu'elle n'établit pas davantage que la parcelle litigieuse a fait l'objet d'une division depuis moins de neuf ans dans la mesure où le seul document produit mentionnant une surface supérieur à celle figurant dans le congé date de 1986 ; que dans la mesure où l'intimée n'établit pas que cette parcelle constitue une partie essentielle de l'exploitation et que sa superficie est de 36 ares 54 centiares, elle échappe au statut des baux ruraux et est soumise, ainsi que le prévoit l'article L. 411-3 du Code rural, aux dispositions de l'article 1774 du Code civil ; qu'en l'espèce, la parcelle litigieuse étant en nature de pré et n'ayant fait l'objet que d'un bail verbal, ce bail n'est réputé conclu que pour une durée de un an, si bien que le congé délivré le 29 novembre 2008 pour le 1er décembre 2009 est valide ; que dans la mesure où le bail verbal dont bénéficie l'EARL MAURIS n'est pas soumis à la réglementation des baux ruraux et en l'absence de préjudice particulier allégué par elle, il ne saurait être fait droit à sa demande d'indemnité ou d'expertise destinée à fixer cette indemnité ;

ALORS , D'UNE PART, QU'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher comme elle y avait été invitée par les conclusions de l'EARL MAURIS si à la date à laquelle le congé avait été délivré soit le 29 novembre 2008, le bail n'était pas soumis au statut du fermage, dès lors que la superficie initiale donnée à bail était supérieure à celle fixée par l'arrêté préfectoral alors applicable lors de la conclusion du bail, et qu'en raison du principe de l'indivisibilité du bail, il convenait, pour apprécier la validité du congé, de prendre en considération l'ensemble de la superficie initiale prise à bail par l'EARL MAURIS, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision infirmative au regard des articles L. 411-3 et L. 411-32 du Code rural et de la pêche maritime ;

ALORS, D'AUTRE PART, QU'en statuant encore comme elle l'a fait, sans même rechercher si les parties n'avaient pas entendu, en toute hypothèse, se soumettre volontairement aux dispositions du statut du fermage, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 411-1 et L. 411-3 du Code rural, et 455 du Code de procédure civile ;

ALORS, EN OUTRE, QUE les dispositions de l'article L. 411-3 du Code rural ne permettent de déroger qu'à certaines règles du statut du fermage, au nombre desquelles ne figure pas la faculté pour le bailleur de résilier le bail en raison d'un changement de destination des parcelles louées ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a procédé d'une violation des articles L. 411-3 et L. 411-32 du Code rural et de la pêche maritime ;

ALORS, ENFIN, QU'en toute hypothèse, et à titre subsidiaire, que le bailleur ne peut résilier tout ou partie du bail, pour changement de destination des lieux loués, lorsque les parcelles en cause ne sont pas situées en zone urbaine ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait en en validant le congé, bien que la parcelle visée au congé était située non pas dans une zone urbaine du P.L.U. de la commune de POISY, mais dans une zone à urbaniser, la Cour d'appel a procédé d'une violation de l'article L. 411-3 du Code rural et de la pêche maritime.