Landlord Successor Liable for Restoration Work

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés non contraires, que la Société établissements Félines (la société SEF), à laquelle un bail commercial avait été consenti par les époux X..., aux droits desquels venait la SCI MDB (la SCI), était à l'origine des travaux de remblaiements litigieux et qu'il ne pouvait être reproché à M. Y... de ne pas avoir exécuté la condamnation à paiement de l'indemnité pour travaux de remise en état prononcée contre la société SEF, justifiant de vaines poursuites, ni d'avoir démoli le mur séparatif, suivant les préconisations de l'expert, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche sur le fait d'un tiers que ses constatations relatives à l'existence d'un lien contractuel entre la SCI et la société SEF rendaient inopérante et qui a, sans trancher de contestation sérieuse, écarté tout fait dommageable imputable à M. Y..., a légalement justifié sa décision de retenir la responsabilité du propriétaire ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI MDB aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé par Mme le président en l'audience publique du douze juin deux mille douze, signé par Mme Fossaert, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la société MDB

La Sci Mdb fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé l'ordonnance déférée en ce qu'elle avait autorisé M. Z... à séquestrer les loyers dus et l'avait condamnée, sous astreinte, à exécuter les travaux de remise en état préconisés par l'expert judiciaire ;

AUX MOTIFS Qu'il est, en l'espèce, une obligation qui n'est pas sérieusement contestable, c'est l'obligation de délivrance que doit le bailleur au preneur sur le fondement de l'article 1719 du code civil ; que, si le preneur doit prendre en charge les travaux destinés à adapter le bien loué aux besoins de son exploitation, le bailleur lui doit un bien propre à l'usage auquel il est destiné et il répond des défauts propres de la chose louée ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a autorisé M. Z... à séquestrer les loyers et a condamné la Sci Mdb à exécuter les travaux de remise en état préconisés par l'expert A... dont le rapport, exempt de critique, démontre l'impérieuse nécessité pour permettre l'exploitation normale de la station service ;

1°) ALORS Qu'en application de l'article 1725 du code civil, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance ; qu'en se bornant à énoncer qu'il n'était pas contestable que le bailleur répondait des défauts de la chose louée, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si les troubles de jouissance subis par M. Z... du fait de travaux de remblaiement effectués en limite de propriété provenaient, non pas d'un défaut propre à la chose louée, mais du fait de tiers et plus particulièrement, de la société Sef précédente preneuse et de M. Y..., propriétaire voisin,, comme l'avait expressément constaté l'expert judiciaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

2°) ALORS Qu'en se bornant à énoncer que, le bailleur répondant des défauts de la chose, le premier juge avait, à bon droit, condamné la Sci Mdb à exécuter les travaux de remise en état préconisés par l'expert dont le rapport, exempt de critique, démontrait la nécessité pour permettre l'exploitation normale de la station service, sans répondre au moyen soulevé par l'exposante qui avait fait valoir, dans ses conclusions d'appel, que, selon ce même rapport d'expertise, une partie de ces travaux avait été rendue nécessaire par les déblaiements effectués sur la propriété de la station service, sans autorisation, par M. Y..., propriétaire voisin, ce qui était de nature à exclure toute obligation de la bailleresse d'exécuter lesdits travaux de remise en état, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, Qu'aux termes de l'article 809, alinéa 3, du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ; qu'en se bornant à énoncer, pour confirmer la décision entreprise, qu'il n'était pas contestable que le bailleur répondait des défauts de la chose louée, sans constater que les travaux de remise en état préconisés par l'expert judiciaire avaient pour cause, de façon non sérieusement contestable, un défaut de la chose louée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.