Condominium Accounts Approval Upheld Against Co-Owner Challenge on Common Charge Calculation

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté qu'un avenant au règlement de copropriété avait modifié le calcul des charges de nettoyage et d'électricité des parties communes, relevé que s'il est de principe que tous les copropriétaires sont obligés de participer aux charges dites générales qui concernent les parties communes, les clauses du règlement de copropriété ne prévoyaient pas une dispense générale de participation aux charges au profit de certains copropriétaires et retenu que les charges étaient réclamées conformément à l'avenant, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande d'annulation de la décision d'assemblée générale d'approbation des comptes devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de la Gaité la somme de 2.500 euros ; rejette la demande de la société Cabinet Landriève ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé par Mme le président en l'audience publique du douze juin deux mille douze, signé par Mme Fossaert, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour M. X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de sa demande tendant à voir dire nulles et de nul effet les première, deuxième et troisième résolutions prises par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence La Gaîté le 27 mai 2003 ;

AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE il résulte de l'examen du décompte d'appel d'acomptes sur charges (période avril 2003 à juin 2003) produit par M. Edouard X... qu'apparaissent notamment une lien –entretien services communs- calculée sur la base de 176/7882 tantièmes et une ligne –électricité- calculée sur la base de 176/8216 tantièmes ; qu'aux termes du modificatif du règlement de copropriété en date des 24 octobre 1970 et 12 novembre 1970 (modifications Charges Locaux Commerciaux soit 2118/10.000èmes selon le règlement de copropriété du 29 juin 1966) également versé aux débats, il est prévu en substance : * nettoyage du sous-sol pour les passages donnant accès aux réserves magasins : les magasins assureront les nettoyages quatre jours sur six, qui sont arrêtés aux lundi, mercredi, jeudi et vendredi ; * électricité : 1°) réserves magasins (sous-sol) Elles seront équipées d'un compteur particulier à chaque commerce. 2°) Couloir d'accès aux réserves :

a) soit qu'un compteur divisionnaire enregistre les consommations des passages sous-sol –la prise en charge par les commerces sera le deux tiers de cette consommation, celle des autres consommateurs sera le tiers restant. B) si la pose de ce compteur divisionnaire s'avérait impossible, la consommation des passages garages sera estimée forfaitairement à 500/10.000èmes de la consommation totale des parties communes de l'immeuble. La ventilation deux tiers, un tiers dont il est question en « a » s'appliquerait sur cette estimation ; que l'article 10 (modifié) de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe de l'obligation de tous les copropriétaires de payer la part des charges afférentes à leur lot ; il s'agit là d'un principe absolu ; ces dispositions sont d'ordre public et l'obligation imposée est impérative, notamment à l'égard des rédacteurs des règlements de copropriété ; que deux catégories de charges sont prévues : - 1° - les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun lesquelles doivent être réparties en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent pour chaque lot ; - 2° -les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes qui doivent être réparties entre tous les lots proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, sans considération de leur utilité ; que ce texte prévoit également que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; qu'en l'espèce, M.

X... estime en substance que les clauses prévues par l'avenant en date des 24 octobre 1970 et 12 novembre 1970 ne peuvent permettre de dispenser les lots commerciaux de participer au poste –entretien des parties communes » et ce, à proportion de leurs tantièmes et que les dépenses du poste –électricité des communs- ne peuvent être réparties en violation des dispositions légales impératives dont il a rappelé la teneur ; qu'il est effectivement de principe que tous les copropriétaires sont obligés de participer aux charges dites générales qui concernent les parties communes ; qu'on observera toutefois que les clauses litigieuses rappelées ci-dessus concernent d'une part le nettoyage du sous-sol « pour les passages donnant accès aux réserves magasins » et d'autre part, s'agissant de l'électricité, l'équipement des réserves magasins (sous-sol) avec des compteur particuliers à chaque commerce ainsi qu'une répartition des dépenses concernant des « couloirs d'accès aux réserves des commerces » ; qu'elles ne prévoient donc pas une dispense générale de participation aux charges au profit de certains copropriétaires ; qu'on remarque d'ailleurs que dans le décompte produit par M.

X... le poste –entretien communs- est calculé sur la base de 10.000 tantièmes, soit la totalité des parts ; qu'aucun élément ne permet ainsi de vérifier l'affirmation de M. X... selon laquelle les charges générales de la copropriété sont intégralement supportées par les propriétaires des lots « appartements » ; qu'il n'est pas non plus établi que le décompte présenté par M. X... ait méconnu la répartition fixée par le règlement de copropriété ; qu'il sera débouté de sa demande de ce chef ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QU'un avenant modificatif du règlement de copropriété, en date des 12 et 24 octobre 1970, a modifié le calcul des chartes, en raison, par exemple de l'inutilisation des ascenseurs par les magasins ou de la pose de compteurs individuels pour certains commerces ; qu'il est de principe que l'absence d'accès aux parties communes de circulation de l'immeuble peut fonder une dérogation apportée aux charges communes dites « non générales » ; que, dès lors, c'est vainement que M. X... soutient que les charges de copropriété n'ont pas été réparties telles que prévues par le règlement, dès lors que ce dernier a, légitimement et d'un accord unanime de tous les copropriétaires, exprimé dans un acte notarié, été modifié, les charges actuelles étant réclamées conformément à l'avenant ;

ALORS QUE, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 12965 ; que les frais d'entretien et d'électricité des parties communes constituent des charges générales communes, devant à ce titre être supportées par tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes nonobstant toute clause contraire ; qu'en statuant comme elle l'a fait, bien qu'il résultait du décompte produit par M. X... que les charges d'entretien et d'électricité des parties communes étaient calculées, non pas proportionnellement aux tantièmes de chaque copropriétaire, mais respectivement sur 7882 et 8216 tantièmes, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.