Commercial Lease Statute Application Upon Holdover Tenancy

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 décembre 2010), que, par acte du 8 décembre 2003, la société Domaine du château des Aubrèdes a donné à bail à la société Eric Wettig Paysagiste (la société Wettig) des locaux à usage commercial pour une durée de deux ans à compter du 1er janvier 2004 ; que, le 2 janvier 2006 et le 30 janvier 2007, les parties ont prorogé cette convention pour une durée d'un an avec renonciation expresse de la locataire à se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-5, alinéa 2, du code de commerce ; que la société Wettig s'étant maintenue dans les lieux après le 31 décembre 2007, la bailleresse l'a assignée afin de la faire déclarer occupante sans droit ni titre et obtenir son expulsion ;

Attendu que la société Domaine du château des Aubrèdes fait grief à l'arrêt de dire que la société Wettig a acquis le bénéfice du statut des baux commerciaux à compter du 1er janvier 2008 alors, selon le moyen, que si, à l'expiration d'un bail de droit commun portant sur un local commercial, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ; que l'application du statut des baux commerciaux suppose, en ce cas, le consentement du bailleur au maintien dans les lieux du locataire ; qu'au cas présent, en se bornant à relever que le bailleur n'avait formulé d'opposition formelle au maintien dans les lieux du preneur postérieurement à l'échéance du précédent bail, le 31 décembre 2007, que le 22 janvier 2008, sans rechercher si le bailleur avait donné son consentement, fût-il tacite, audit maintien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-5 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la locataire était restée en possession des lieux postérieurement à l'échéance contractuellement fixée au 31 décembre 2007 et que la bailleresse n'avait formulé d'opposition à ce maintien que le 22 janvier 2008, la cour d'appel en a exactement déduit qu'à compter du 1er janvier 2008 il s'était opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Domaine du château des Aubrèdes aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Domaine du château des Aubrèdes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par Mme le président en l'audience publique du treize juin deux mille douze, signé par Mme Fossaert, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt ;

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la société Domaine du château des Aubrèdes

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la SARL ERIC WETTIG PAYSAGISTE a acquis le bénéfice du statut des baux commerciaux à compter du 1er janvier 2008 ;

Aux motifs que «il est constant que l'EURL DOMAINE DU CHATEAU DES AUBREDES a consenti à la SARL ERIC WETTIG PAYSAGISTE un bail à usage commercial pour une durée de 24 mois du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2005 et que les effets du bail ont été contractuellement prorogés jusqu'au 31 décembre 2007 afin de permettre à la SARL ERIC WETTIG PAYSAGISTE d'achever les travaux de ses futurs locaux ; que la SARL ERIC WETTIG PAYSAGISTE a indiqué avoir renoncé expressément au bénéfice du statut des baux commerciaux d'abord par courrier adressé à l'EURL DOMAINE DU CHATEAU DES AUBREDES en date du 2 janvier 2006, ensuite par mention dans le protocole du 30 janvier 2007 ; qu'il n'est pas contesté qu'en dépit de ses divers engagements écrits, la SARL ERIC WETTIG PAYSAGISTE s'est maintenue dans les lieux après le 31 décembre 2007 ; que la SARL ERIC WETTIG PAYSAGISTE a certes renoncé, par lettre du 2 janvier 2006, confirmée par le protocole du 30 janvier 2007, au bénéfice du statut des baux commerciaux qu'elle avait acquis à l'occasion de son maintien dans les lieux à compter du 1er janvier 2006 puis à compter du 1er janvier 2007 ; que, toutefois, la SARL ERIC WETTIG PAYSAGISTE est restée et a été laissée en possession des lieux postérieurement à l'échéance contractuellement fixée au 31 décembre 2007 ; qu'en l'occurrence, le bailleur n'a formulé d'opposition que le 22 janvier 2008, en adressant une sommation d'huissier ; qu'en application de l'article 145-5, alinéa 2 du code de commerce, il s'est opéré un nouveau bail à la date du 1er janvier 2008 soumis au statut des baux commerciaux prévu par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce ; qu'il est de principe constant que, si le locataire peut renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux, cette renonciation ne peut intervenir qu'une fois qu'il a acquis ce droit, c'est-àdire au lendemain du jour de l'expiration du bail dérogatoire, et que toute renonciation figurant dans le bail initial ou un avenant signé avant l'expiration du bail dérogatoire est inopérante ; que force est de constater qu'en l'espèce, les renonciations de la SARL ERIC WETTIG PAYSAGISTE, qui ont été effectuées en 2006 et 2007, ne sauraient valoir renonciation par anticipation au bénéfice du statut des baux commerciaux qu'elle n'a acquis qu'à compter du 1er janvier 2008 et que, postérieurement à cette date, la SARL ERIC WETTIG PAYSAGISTE n'a procédé à aucune renonciation expresse ; qu'en conséquence la SARL ERIC WETTIG PAYSAGISTE bénéficie d'un bail soumis au statut des baux commerciaux depuis le 1er janvier 2008» (p. 4 et 5 in limine) ;

Alors que si, à l'expiration d'un bail de droit commun portant sur un local commercial, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ; que l'application du statut des baux commerciaux suppose, en ce cas, le consentement du bailleur au maintien dans les lieux du locataire ; qu'au cas présent, en se bornant à relever que le bailleur n'avait formulé d'opposition formelle au maintien dans les lieux du preneur postérieurement à l'échéance du précédent bail, le 31 décembre 2007, que le 22 janvier 2008, sans rechercher si le bailleur avait donné son consentement, fût-il tacite, audit maintien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-5 du code de commerce.