Seller's Personal Undertaking on Participation Taxes vs. Subsequent Buyer and Notary Liability

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 28 décembre 2010), que M. X... a vendu à la société Languedoc Terrains un ensemble de parcelles destiné à créer une zone d'aménagement concerté (ZAC), à l'exception de la parcelle cadastrée 92 incluse dans son périmètre dont il a conservé la propriété, par un acte authentique du 14 octobre 2002, qui précisait que le vendeur s'engageait à faire son affaire personnelle de sa viabilité et du paiement de toutes taxes de participation ou autres qui pourraient être dues conformément à la convention conclue entre la commune et la société Languedoc Terrains, et reproduisait l'article L. 311-4 du code de l'urbanisme selon lequel aucun permis de construire ne pouvait être délivré sur les terrains non acquis avant que le montant et les modalités de la participation du pétitionnaire au coût des équipements de la zone n'aient fait l'objet d'une convention entre l'aménageur et le pétitionnaire ; que, par acte authentique du 8 juillet 2005, reçu par la société civile professionnelle de notaires Olivier, Capela-Laborde et Cabannes-Gelly (la SCP), M. X... a vendu la parcelle 92 à M. Y..., qui a obtenu un permis de construire le 12 janvier 2006, sans qu'aucun accord ne soit intervenu entre lui et l'aménageur sur sa participation à l'aménagement de la ZAC ; que la société Languedoc Terrains aux droits de laquelle vient la société Guiraudon Guipponi Leygues Groupe (la société GGLG) a assigné M. Y... en paiement de la somme qu'elle lui réclamait à ce titre ; que M. Y... a appelé en garantie M. X... et la SCP ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à verser une certaine somme à la société GGLG, alors, selon le moyen :

1°/ que les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes clairs et précis qui leur sont soumis ; que l'acte de vente conclu le 14 octobre 2002 entre M. X... et la société Languedoc Terrains reproduisait intégralement l'article VII du projet de convention d'aménagement entre la commune de Saint-Georges-d'Orques et la société Languedoc Terrains relatif aux parcelles non acquises par l'aménageur, stipulant que « conformément aux dispositions de l'article L. 311-4 du code de l'urbanisme ( ) aucun permis de construire ni aucune autorisation de lotir ne pourra être délivrée sur lesdits terrains, avant que le montant et les modalités de la participation du pétitionnaire au coût des équipements publics de la zone n'ait fait l'objet d'une convention entre l'aménageur – la SNC Languedoc Terrains et ledit pétitionnaire » ; qu'en s'engageant à « faire son affaire personnelle » du paiement de cette participation, M. X... s'était donc engagé non à la payer à titre personnel, mais en qualité de pétitionnaire ; qu'en reproduisant de façon incomplète la clause litigieuse et en retenant que M. X... s'était engagé à payer cette taxe à titre personnel, et non en qualité de pétitionnaire, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette clause et a violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ que le prix de la vente doit être déterminé ou déterminable en fonction d'éléments indépendants de la volonté des parties ; qu'en l'espèce, comme le faisait valoir M. X... dans ses conclusions d'appel, l'acte de vente du 14 octobre 2002 prévoyait que le montant de la participation au coût des équipements publics incombant au pétitionnaire serait déterminé selon une formule figurant en annexe 5 de la convention entre la société Languedoc Terrains et la commune de Saint-Georges d'Orques, laquelle n'avait été conclue que le 21 octobre 2002 ; qu'en retenant qu'il importait peu que la convention entre l'aménageur de la ZAC et la commune ait été signée une semaine plus tard dès lors que le texte de l'article VII de cette convention n'avait pas été modifié, et que les modalités de calcul de la participation avaient été définies en fonction de critères objectifs connus et approuvés, sans rechercher, comme il était soutenu, si le mode de calcul de la participation ne dépendait pas d'une formule à convenir ultérieurement entre la société Languedoc Terrains et la commune, de sorte que son montant n'était pas déterminable au jour de la vente en fonction d'éléments indépendants de la volonté des parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1589 et 1591 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la clause incluse dans l'acte de vente du 14 octobre 2002 rendait nécessaire, que c'était à titre personnel, et non à titre de pétitionnaire, que M. X... s'était engagé à l'égard de l'aménageur de la ZAC à supporter les taxes de participation afférentes à la parcelle n° 92 dont il avait conservé la propriété, la cour d'appel, qui n'était pas tenue procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes contre la SCP, alors, selon le moyen :

1°/ que les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur les conséquences et les actes qu'ils authentifient, quand bien même leur engagement procéderait d'un accord antérieur, dès lors qu'au moment de l'authentification cet accord n'a pas produit tous ses effets ou ne revêt pas un caractère immuable ; qu'en l'espèce, à supposer même que M. X... ait accepté en pleine connaissance de cause dans l'acte du 14 octobre 2002 de supporter seul le paiement de la taxe d'équipement afférente à la parcelle dont il avait conservé la propriété, il appartenait au notaire, rédacteur de l'acte de vente de cette parcelle à M. Y..., d'appeler son attention sur le fait que cet engagement était contraire aux dispositions de l'article L. 311-4 du code de l'urbanisme faisant peser cette taxe sur le pétitionnaire, de l'avertir du risque financier en résultant et de l'informer de la possibilité de transférer cette charge sur l'acquéreur ; qu'en retenant, pour écarter la responsabilité de la SCP Olivier-Capela-Laborde-Cabanes-Gelly, que M. X... s'était engagé en pleine connaissance de cause à supporter cette taxe de participation et que les parties n'entendaient pas transférer la charge de la taxe de participation à l'acquéreur, sans rechercher si le notaire avait rempli son devoir de conseil et s'était assuré de la volonté de M. X... de conserver cette participation à sa charge, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que la clarté de l'acte ne dispense pas le notaire de son devoir de conseil, dès lors qu'il est particulièrement défavorable pour une partie ; qu'en l'espèce, comme le faisait valoir M. X... dans ses conclusions d'appel, le montant de la participation au coût des équipements publics afférents à la parcelle vendue dépendait de la surface hors d'oeuvre nette du projet de construction de l'acquéreur-pétitionnaire, sur lequel il n'avait aucune maîtrise ; qu'il appartenait dès lors au notaire d'attirer son attention sur ce mode de calcul et de l'avertir du risque financier encouru, peu important le fait, à le supposer établi, qu'il se soit engagé en connaissance de cause à prendre cette participation à sa charge ; qu'en se bornant à retenir, pour écarter tout manquement du notaire à son devoir de conseil, que M. X... avait accepté en pleine connaissance de cause de prendre en charge cette participation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... avait accepté en pleine connaissance de cause de supporter seul la taxe d'équipement afférente à la ZAC dans l'acte du 14 octobre 2002 et qu'il n'appartenait pas au notaire rédacteur de l'acte de vente du 8 juillet 2005 de lui rappeler cet engagement antérieur, et retenu que les cocontractants de ce second acte n'avaient pas entendu transférer cette charge à l'acquéreur de la parcelle 92, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que la SCP, qui avait établi un acte conforme à la commune intention des parties, n'avait pas commis de faute ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à verser à la société GGL la somme de 2 500 euros, à la société civile professionnelle de notaires Olivier, Capela-Laborde et Cabannes-Gelly la somme de 2 500 euros et à M. Y... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X... à payer à la société Guiraudon Guipponi Leygue Groupe, anciennement dénommée Languedoc Terrains, la somme de 37. 458, 60 € (251, 40 € par 149 m ²) en principal ;

AUX MOTIFS QUE l'acte authentique du 14 octobre 2002 par lequel Yves X... a vendu à la SNC LANGUEDOC TERRAINS un ensemble de terrains stipulait en page 8 in fine dans la rubrique « précision particulière » : « II est ici précisé que la parcelle située à SAINT GEORGES D'ORQUES lieudit " Le Rebayral " cadastrée section AE numéro 92 d'une contenance de sept ares cinquante centiares restant appartenir au vendeur, comme ayant été détachée du plus grand corps cadastré section AE numéro 49, est comprise dans la Z. A. C. dénommée « REBAYRAL » pour laquelle un projet de convention a été établi entre la Commune de SAINT GEORGES D'ORQUES et la société LANGUEDOC TERRAINS SNC, ainsi qu'il a été dit ci-dessus ».

« En, conséquence, le vendeur aux présentes s'oblige à faire son affaire personnelle de la viabilité de ladite parcelle, ainsi que du paiement de toutes taxes de participation ou autres et droit de suite qui pourraient être dus sur la dite parcelle, conformément à l'article VII de la convention susvisée ; le dit article ci-après intégralement retranscrit ». L'article VII reproduit prévoyait que « le montant de cette participation sera déterminé en fonction du nombre de mètres carrés de surface hors oeuvre nette projeté par le pétitionnaire » et l'acte précisait ensuite :

« Le vendeur aux présentes déclare avoir parfaite connaissance de la convention susvisée et vouloir en faire son affaire personnelle ». Monsieur X... ne pouvait être plus clair sur les termes de son engagement à faire son affaire personnelle des taxes de participation afférentes à la parcelle N° 92 qu'il a conservée et par la suite vendue à Z...Y... par acte du 8 juillet 2005. Le fait que la convention conclue entre l'aménageur de la ZAC et la commune n'ait été finalisée qu'une semaine plus tard soit le 21 octobre 2002 n'enlève rien à la portée de l'engagement formel de Monsieur X...

à supporter la charge de la participation, dès lors que le texte de l'article VII de cette convention n'a en rien été modifié après sa transcription dans l'acte de vente du 14 octobre 2002. De même les modalités de calcul de la participation ont été définies en fonction de critères objectifs connus et approuvés. Dans ces circonstances, rien ne permet à Monsieur X... de démontrer que son engagement n'est pas valable comme n'étant pas le fruit d'une volonté libre et éclairée et qu'il n'y a pas eu d'accord des parties sur la chose et sur le prix.

Sa demande d'annulation de la clause « précision particulière » doit donc être rejetée. Par ailleurs, force est de constater avec le premier juge que Monsieur X..., en cédant la parcelle concernée à Monsieur Y... par l'acte du 8 juillet 2005, ne s'est pas déchargé sur lui de son obligation de paiement de la participation d'urbanisme. En effet, celle-ci n'est nulle part évoquée dans cet acte alors que tous les droits à acquitter y ont été au contraire parfaitement précisés et il est clair que les parties n'ont pas entendu en transférer la charge à l'acquéreur.

D'ailleurs, si tel avait été le cas, elles l'auraient nécessairement précisé, s'agissant d'un élément déterminant du fait de l'importance de son montant (37. 458, 60 euros) qui, au regard du prix de vente (171. 500 €) aurait bouleversé complètement l'économie du contrat. Enfin, l'obligation d'Yves X... découlant uniquement de son engagement contracté le 14 octobre 2002 à titre personnel-et non en qualité de pétitionnaire-à l'égard de l'aménageur de la ZAC en application des dispositions de droit commun de l'article 1134 du Code Civil, il importe peu qu'il ait perdu la qualité de pétitionnaire au sens du droit de l'urbanisme.

Dès lors c'est à bon droit que le premier juge l'a déclaré seul redevable du montant de la participation à l'égard de SAS GUIRAUDON GUIPPONI LEYGUE GROUPE anciennement dénommée SNC LANGUEDOC TERRAINS et l'a condamné en conséquence à lui payer la somme de 37. 458, 60 euros ;

1) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes clairs et précis qui leur sont soumis ; que l'acte de vente conclu le 14 octobre 2002 entre M. X... et la société Languedoc Terrains reproduisait intégralement l'article VII du projet de convention d'aménagement entre la commune de Saint-Georges d'Orques et la société Languedoc Terrains relatif aux parcelles non acquises par l'aménageur, stipulant que « conformément aux dispositions de l'article L. 311-4 du Code de l'urbanisme ( ) aucun permis de construire ni aucune autorisation de lotir ne pourra être délivrée sur lesdits terrains, avant que le montant et les modalités de la participation du pétitionnaire au coût des équipements publics de la zone n'ait fait l'objet d'une convention entre l'aménageur – la SNC Languedoc Terrains et ledit pétitionnaire » ; qu'en s'engageant à « faire son affaire personnelle » du paiement de cette participation, M. X... s'était donc engagé non à la payer à titre personnel, mais en qualité de pétitionnaire ; qu'en reproduisant de façon incomplète la clause litigieuse et en retenant que M. X... s'était engagé à payer cette taxe à titre personnel, et non en qualité de pétitionnaire, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette clause et a violé l'article 1134 du Code civil ;

2) ALORS subsidiairement QUE le prix de la vente doit être déterminé ou déterminable en fonction d'éléments indépendants de la volonté des parties ; qu'en l'espèce, comme le faisait valoir M. X... dans ses conclusions d'appel, l'acte de vente du 14 octobre 2002 prévoyait que le montant de la participation au coût des équipements publics incombant au pétitionnaire serait déterminé selon une formule figurant en annexe 5 de la convention entre la société Languedoc Terrains et la commune de Saint-Georges d'Orques, laquelle n'avait été conclue que le 21 octobre 2002 ; qu'en retenant qu'il importait peu que la convention entre l'aménageur de la ZAC et la commune ait été signée une semaine plus tard dès lors que le texte de l'article VII de cette convention n'avait pas été modifié, et que les modalités de calcul de la participation avaient été définies en fonction de critères objectifs connus et approuvés, sans rechercher, comme il était soutenu, si le mode de calcul de la participation ne dépendait pas d'une formule à convenir ultérieurement entre la société Languedoc Terrains et la commune, de sorte que son montant n'était pas déterminable au jour de la vente en fonction d'éléments indépendants de la volonté des parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1589 et 1591 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. X... de ses demandes contre la SCP Olivier-Capela-Laborde-Cabanes-Gelly ;

AUX MOTIFS QUE dans la mesure où dans l'acte du 14 octobre 2002 Monsieur X... avait en pleine connaissance de cause accepté de supporter seul le paiement de la taxe d'équipement afférente à la ZAC, il n'appartenait pas au notaire rédacteur de l'acte notarié du 8 juillet 2005 de lui rappeler cet engagement antérieur. Dès lors que les cocontractants n'entendaient pas transférer cette charge à l'acquéreur, il a rédigé un acte régulier et efficace, conforme à la commune intention des parties et aucune faute ne peut lui être reprochée ;

1) ALORS QUE les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'attirer leur attention sur les conséquences et les actes qu'ils authentifient, quand bien même leur engagement procéderait d'un accord antérieur, dès lors qu'au moment de l'authentification cet accord n'a pas produit tous ses effets ou ne revêt pas un caractère immuable ; qu'en l'espèce, à supposer même que M. X...ait accepté en pleine connaissance de cause dans l'acte du 14 octobre 2002 de supporter seul le paiement de la taxe d'équipement afférente à la parcelle dont il avait conservé la propriété, il appartenait au notaire, rédacteur de l'acte de vente de cette parcelle à M. Y..., d'appeler son attention sur le fait que cet engagement était contraire aux dispositions de l'article L. 311-4 du Code de l'urbanisme faisant peser cette taxe sur le pétitionnaire, de l'avertir du risque financier en résultant et de l'informer de la possibilité de transférer cette charge sur l'acquéreur ; qu'en retenant, pour écarter responsabilité de la SCP Olivier-Capela-Laborde-Cabanes-Gelly, que M. X...s'était engagé en pleine connaissance de cause à supporter cette taxe de participation et que les parties n'entendaient pas transférer la charge de la taxe de participation à l'acquéreur, sans rechercher si le notaire avait rempli son devoir de conseil et s'était assuré de la volonté de M. X...de conserver cette participation à sa charge, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

2) ALORS QUE la clarté de l'acte ne dispense pas le notaire de son devoir de conseil, dès lors qu'il est particulièrement défavorable pour une partie ; qu'en l'espèce, comme le faisait valoir M. X... dans ses conclusions d'appel, le montant de la participation au coût des équipements publics afférents à la parcelle vendue dépendait de la surface hors d'oeuvre nette du projet de construction de l'acquéreur-pétitionnaire, sur lequel il n'avait aucune maîtrise ; qu'il appartenait dès lors au notaire d'attirer son attention sur ce mode de calcul et de l'avertir du risque financier encouru, peu important le fait, à le supposer établi, qu'il se soit engagé en connaissance de cause à prendre cette participation à sa charge ; qu'en se bornant à retenir, pour écarter tout manquement du notaire à son devoir de conseil, que M. X...avait accepté en pleine connaissance de cause de prendre en charge cette participation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.