Buyer Not Liable for Penalty After Unsecured Loan Condition Lapses Without Buyer Fault

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° V 10-27. 267 et n° K 10-17.920 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 4 juin 2009), que M. X..., qui avait promis de vendre un appartement à M. Y... sous la condition suspensive que celui-ci obtienne un financement bancaire au plus tard le 6 septembre 2004 et que la réitération par acte authentique intervienne au plus tard le 31 octobre 2004, et l'agence Conseil Immobilier exerçant sous l'enseigne Century 21 et aux droits de laquelle vient la société City A Immobilier Atlantis, qui avait négocié l'opération, ont assigné M. Y..., après défaillance de la condition, en paiement des sommes stipulées dans la promesse au titre de la clause pénale et de la commission ;

Sur le premier moyen de chacun des pourvois, réunis :

Vu les articles 1134 et 1178 du code civil ;

Attendu que pour condamner M. Y... à payer à M. X... la somme de 6 000 euros, l'arrêt retient que la condition suspensive portant sur l'obtention d'un prêt avait une durée de validité jusqu'au 6 septembre 2004, sous réserve d'une prorogation éventuellement acceptée par écrit par le vendeur sur demande expresse de l'acheteur, que celui-ci ne justifie pas avoir demandé et obtenu par écrit la prorogation de la durée de réalisation de la condition suspensive, qu'il ne peut établir qu'avant le 6 septembre 2004, il a avisé son cocontractant ou le mandataire de celui-ci de l'impossibilité d'obtenir un prêt dans ce laps de temps, qu'il en résulte que la durée de validité de la condition suspensive n'a pas été prorogée et que celle-ci a perdu toute validité à l'issue de l'échéance du 6 septembre 2004, que ce n'est pas l'ensemble du compromis qui était invalidé mais la clause suspensive seule et que, dès lors, et quelle que soit la cause de l'absence de réalisation de cette clause dans les délais contractuels librement acceptés par Roland Y..., celui-ci doit verser à Nicolas X... la somme de 6 000 euros montant de la clause pénale ;

Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que la promesse stipulait que si la condition suspensive n'était pas réalisée dans le délai prévu sans que ce défaut incombe à l'acquéreur chacune des parties retrouvait sa liberté sans indemnité de part et d'autre sauf à démontrer que la non-obtention du prêt avait pour cause une faute imputable à l'acquéreur et sans constater l'existence d'une faute commise par l'acquéreur ayant entraîné la défaillance de la condition suspensive stipulée à son profit, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Et sur le second moyen de chacun des pourvois, réunis :

Vu l'article 624 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne l'annulation par voie de conséquence de la disposition qui est critiquée sur ce moyen ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne M. X... et la société City A Immobilier Atlantis aux dépens des pourvois ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne M. X... et la société City A Immobilier Atlantis à payer chacun la somme de 1 250 euros à la SCP Boutet ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits aux pourvois n° K 10-17.920 et n° V 10-27.267 par la SCP Boutet, avocat aux Conseils pour M. Y...,

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué

D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait condamné un acquéreur, M. Y..., à verser à M. X..., vendeur, une somme de 6 000 €, à titre d'indemnisation forfaitaire de l'immobilisation de son bien par l'effet de la non-réalisation de la vente ;

AUX MOTIFS QUE la condition suspensive portant sur l'obtention d'un prêt par M. Y... avait une durée de validité jusqu'au 6 septembre 2004 sous réserve d'une prorogation éventuellement acceptée par écrit par le vendeur sur demande expresse de l'acheteur ; qu'en l'espèce, M. Y... ne justifie pas avoir demandé et obtenu par écrit la prorogation de la durée de réalisation de la condition suspensive ni même avoir informé l'agence ou le vendeur de l'état de ces démarches ; que la première lettre effectivement adressée par M. Y... date du 7 novembre 2004, donc après la durée de validité de la condition suspensive et également postérieurement à la date à laquelle devait être signé l'acte authentique ; que cette lettre porte sans autre précision ‘renonce à la vente de l'appartement dans la mesure où le prêt a été refusé' ; que contrairement à ce que soutient M. Y..., il ne peut établir qu'avant le 6 septembre 2004, il a avisé son cocontractant ou le mandataire de celui-ci de l'impossibilité d'obtenir un prêt dans ce laps de temps ; qu'il en résulte que la durée de validité de la condition suspensive n'a pas été prorogée et que celle-ci a perdu toute validité à l'issue de l'échéance du 6 septembre 2004 ; que, contrairement aux dires de M. Y..., ce n'est pas l'ensemble du compromis qui était invalidé mais la clause suspensive seule ; que dès lors, et quelle que soit la cause de l'absence de réalisation de cette clause dans les délais contractuels librement acceptés par M. Y..., celui-ci doit verser à M. X... la somme de 6 000 € ne pouvant valablement réclamer l'application d'une condition suspensive qui avait perdu toute validité depuis le 6 septembre 2004 ;

ALORS QUE le vendeur n'a droit à une indemnité forfaitaire contractuellement prévue pour immobilisation de son bien qu'en cas de défaillance de la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt, imputable à la faute de l'acquéreur qui en a empêché l'accomplissement ; que la clause pénale stipulée dans la promesse de vente ne prévoyait l'octroi d'une indemnité forfaitaire au bénéfice du vendeur qu'en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique sauf à justifier de l'accomplissement d'une condition suspensive ; qu'en se fondant sur un motif erroné et inopérant tiré de l'absence fautive de demande de M. Y..., acquéreur, de prorogation de la durée de la condition suspensive, la cour d'appel qui n'a pas constaté l'existence d'une faute commise par cet acheteur ayant entraîné la défaillance de la condition suspensive uniquement due à la décision de refus du prêt par les établissements bancaires sollicités immédiatement communiquée au vendeur et à l'agence immobilière, a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil et L. 312-16 du code de la Consommation.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué

D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait condamné un acquéreur, M. Y..., à verser à l'Agence CENTURY 21, agence immobilière, une somme de 4 800 € ;

AUX MOTIFS QUE la condition suspensive portant sur l'obtention d'un prêt par M. Y... avait une durée de validité jusqu'au 6 septembre 2004 sous réserve d'une prorogation éventuellement acceptée par écrit par le vendeur sur demande expresse de l'acheteur ; qu'en l'espèce, M. Y... ne justifie pas avoir demandé et obtenu par écrit la prorogation de la durée de réalisation de la condition suspensive ni même avoir informé l'agence ou le vendeur de l'état de ces démarches ; que la première lettre effectivement adressée par M. Y... date du 7 novembre 2004, donc après la durée de validité de la condition suspensive et également postérieurement à la date à laquelle devait être signé l'acte authentique ; que cette lettre porte sans autre précision ‘renonce à la vente de l'appartement dans la mesure où le prêt a été refusé' ; que contrairement à ce que soutient M. Y..., il ne peut établir qu'avant le 6 septembre 2004, il a avisé son cocontractant ou le mandataire de celui-ci de l'impossibilité d'obtenir un prêt dans ce laps de temps ; qu'il en résulte que la durée de validité de la condition suspensive n'a pas été prorogée et que celle-ci a perdu toute validité à l'issue de l'échéance du 6 septembre 2004 ; que, contrairement aux dires de M. Y..., ce n'est pas l'ensemble du compromis qui était invalidé mais la clause suspensive seule ; que dès lors et quelle que soit la cause de l'absence de réalisation de cette clause dans les délais contractuels librement acceptés par M. Y..., celui-ci doit verser à M. X... la somme de 6 000 € ne pouvant valablement réclamer l'application d'une condition suspensive qui avait perdu toute validité depuis le 6 septembre 2004 ;

ALORS D'UNE PART QUE seule la fraude ou la faute grave de l'acquéreur qui a fait perdre sa commission à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, ouvre droit à réparation du préjudice subi sur le fondement de la responsabilité délictuelle ; qu'en se fondant sur un motif erroné et inopérant tiré de l'absence fautive de demande de M. Y..., acquéreur, de prorogation de la durée de la condition suspensive, la cour d'appel, qui n'a pas constaté l'existence d'une faute commise par cet acheteur ayant entrainé la défaillance de la condition suspensive uniquement due à la décision de refus du prêt par les établissements bancaires sollicités immédiatement communiquée au vendeur et à l'agence immobilière, a privé de base légale sa décision de condamner M. Y... au paiement de dommages-intérêts au regard de l'article 1382 du code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QUE, subsidiairement, les agents ne peuvent se prévaloir d'un droit à commission, à la charge du vendeur ou de l'acquéreur, qu'en cas de conclusion d'une vente immobilière par leur entremise ; que, tout en constatant la non-réalisation de la vente par l'effet de la défaillance de la condition suspensive, la cour d'appel qui a cependant adopté les motifs du jugement, par l'effet de sa confirmation, ayant reconnu un droit à rémunération dans les termes du compromis de vente à l'Agence CENTURY 21, a méconnu le principe susvisé et violé la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 régissant le statut des agents immobiliers.