Tenant Status Upheld Over Landlord's Eviction Claim

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu, par des motifs non critiqués, que M. X... bénéficiait d'un bail soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et, par une appréciation souveraine des éléments produits aux débats, qu'il avait la qualité d'occupant maintenu dans les lieux, la cour d'appel qui, sans violer le principe de la contradiction, en a déduit que la demande de résiliation judiciaire était sans objet, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Peignot Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils, pour Mme Y...

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que M. X... bénéficie du statut d'occupant maintenu dans les lieu, en application de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, dans le local situé ... (3ème étage – porte droite) appartenant à Mme Laurence Y..., d'avoir condamné Mme Y... à restituer les sommes perçues au titre de l'exécution provisoire du jugement entrepris et d'avoir dit sans objet la demande en résiliation du bail;

AUX MOTIFS QUE "Mme Y... a acquis le 19 septembre 2007 de la SNC ... la propriété de biens immobiliers constituant les lots n° 3, 9 et 10 de copropriété de l'ensemble immobilier situé ..., le lot n° 9 étant constitué d'un appartement au troisième étage, porte droite, comprenant une entrée, une cuisine, une salle d'eau avec wc et une chambre;

Considérant qu'il est précisé à l'acte de vente du 19 septembre 2007 que le lot n° 9 est occupé par M. Mohamed X... qui verse une indemnité d'occupation de 125,06 € par trimestre;

Considérant que Mme Y... soutient que M. X... est occupant sans droit ni titre de ce lot;

Considérant toutefois qu'il sera observé, comme l'appelant le fait valoir, qu'il s'avère, au vu de la page 4 de l'acte de vente du 19 septembre 2007, qu'il a été procédé à la purge du droit de préemption du locataire, ce par acte d'huissier de justice du 21 juin 2007 pour ce qui concerne l'appelant;

Considérant que M. X... produit par ailleurs des quittances de loyer délivrées par la SGTF, mandataire de M. et Mme Z... précédents propriétaires des lieux de 1966 à 2002, puis de la SNC ..., afférentes au 4ème trimestre 2002 et au 2ème trimestre 2004 ainsi qu'un courrier du 24 décembre 1987 de M. et Mme Z... visant les articles 12, 13 et 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 outre un courrier du 11 février 2004 de la SGTF lui demandant de tenir compte d'une régularisation de charges dans le règlement de son loyer et une "attestation de loyer" établie par la SGTF le 0 février 2005 sur formulaire de la Caisse d'Allocations Familiales;

Considérant qu'au vu de ces documents caractérisant l'existence au bénéfice de M. X... d'un bail régi par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et de la mention portée à l'acte de vente du 19 septembre 2007, plus récent, selon laquelle le lot n° 9 est "occupé" par l'intéressé moyennant une indemnité d'occupation de 125,06 € par trimestre, la Cour dispose d'éléments d'appréciation suffisamment probants pour retenir au bénéfice de l'appelant la qualité d'occupant maintenu dans les lieux tel que prévu à l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948;

Considérant qu'il convient donc d'infirmer le jugement entrepris qui a déclaré M. X... occupant sans droit ni titre, ordonné son expulsion et qui l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation qui y est fixée, d'une indemnité de procédure et aux dépens;

Considérant que la demande de résiliation judiciaire de bail formée par Mme Y... est sans objet dès lors que M. X... bénéficie du statut d'occupant maintenu dans les lieux, ce qui implique qu'il a été mis fin au contrat de louage" (arrêt p. 3).

ALORS, D'UNE PART, QUE le droit au maintien dans les lieux au sens de la loi du 1er septembre 1948 suppose qu'il ait été mis fin au bail par la délivrance d'un congé dans les formes prévues par l'article 4 de ce texte; qu'en conférant à M. X... le bénéfice de la qualité d'occupant maintenu dans les lieux tel que prévu par l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, sans constater qu'il avait été mis fin, par la délivrance d'un congé dans les formes prévues par ce texte, au bail dont elle a retenu l'existence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le juge doit en toutes circonstances faire respecter et respecter lui-même le principe du contradictoire, si bien qu'en écartant la demande de résiliation judiciaire du bail formée par l'exposante au motif, relevé d'office sans qu'aient été recueillies les observations des parties, qu'elle était sans objet eu égard au statut d'occupant maintenu dans les lieux de M. X... impliquant qu'il a été mis fin au contrat de louage, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile,

ALORS, ENFIN, QUE le droit au maintien dans les lieux au sens de la loi du 1er septembre 1948 suppose qu'il ait été mis fin au bail par la délivrance d'un congé dans les formes prévues par l'article 4 de ce texte; qu'en estimant que la demande de résiliation judiciaire était sans objet eu égard au statut d'occupant maintenu dans les lieux de M. X... impliquant "qu'il a été mis fin au louage", sans constater qu'un congé dans les formes de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 lui avait été délivré, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte;