Ownership Dispute Over Annexed Upper-Floor Room

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que Mme X... avait acquis, par acte du 9 août 1976, une maison d'habitation comportant notamment trois pièces à l'étage, et qu'il n'était pas contesté que M. Y... avait, à partir de 1979, annexé une de ces pièces, édifiée au dessus de la parcelle contigüe lui appartenant, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a pu déduire du titre de Mme X... l'existence d'une preuve contraire susceptible de combattre la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol, et a ainsi légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne M. Y... à payer la somme de 2 500 euros à la SCP Richard ; rejette la demande de M. Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour M. Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. Y... de sa demande au titre de la propriété d'une partie de l'immeuble situé au Poet-Sigilat et de l'AVOIR condamné à restituer à Mme X... la partie du bien immobilier situé au Poet-Sigilat et cadastrée section B n° 4 et n° 10, comprenant une pièce dont l'accès se trouve à gauche de la cheminée du premier étage et le grenier situé au-dessus et d'AVOIR condamné M. Y... à remettre les lieux en l'état où ils se trouvaient en procédant à la démolition de la fermeture des pièces en cause et au rétablissement des murs séparatifs des fonds mitoyens ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE Xavier Y... reconnaît que Mme X... était propriétaire à l'origine des locaux litigieux puisqu'il prétend à titre principal en être actuellement propriétaire à la suite d'une donation ; que l'intention libérale ne se présume pas et il appartient à l'appelant de la démontrer ; que le témoignage de Yves Z... atteste seulement de ce qu'il existait une bonne entente entre les parties et il en est de même de celui de Patricia A...; que le témoin Gérard B... indique que Mme X... a cédé une partie de sa propriété à Xavier Y... mais cette affirmation non circonstanciée est insuffisante ; que le témoignage de Mireille C... est susceptible de partialité puisqu'elle a été la compagne de Xavier Y... dont elle a eu un fils et il sera dès lors écarté ; que Laurent D... ne témoigne pas d'une donation mais se borne à indiquer "lors de leur séparation j'ai trouvé tout à fait normal que M. Y... récupère la petite surface de quelques mètres carrés imbriquée dans son bâtiment " ce qui peut impliquer une appropriation forcée ; qu'aucun des témoignages produits par l'appelant ne prouve l'intention libérale de l'intimée à l'égard de Xavier Y... ; que le témoignage de Jean E... produit par Mme X... infirme l'existence d'une intention libérale et explique que la situation de fait a perduré car l'intimée avait peur de Xavier Y... ; que Xavier Y... ne peut invoquer utilement ni la théorie de l'accession, ni la présomption de propriété de l'article 552 du code civil, ces fondements juridiques ne pouvant s'appliquer en l'espèce ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il se déduit des dispositions de l'article 544 du code civil que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses ; qu'en l'espèce, M. Xavier Y... se prévaut de la propriété d'une partie du tènement immobilier appartenant à Mme Francie X... ; mais que, d'une part, il ressort des pièces du dossier que M. Xavier Y... ne rapporte pas la preuve de ce que Mme Francie X... a concédé partiellement sa propriété au défendeur ; que d'autre part, M. Xavier Y... est mal fondé à invoquer la présomption tirée de l'article 552 du code civil, qui dispose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; qu'en effet, ce texte vise la propriété du dessus qui s'entend de l'espace situé au-dessus d'une propriété, et n'a pas vocation à s'appliquer en cas de superposition de propriétés comme en l'espèce ; qu'enfin M. Xavier Y... est tout aussi mal fondé en son moyen tiré de l'article 546 qui définit le droit de propriété par accession comme la propriété de tout ce qui s'unit accessoirement ou naturellement à une chose ; que M. Xavier Y... ne démontre pas dans quelle mesure les pièces litigieuses ont un lien avec sa propriété ; qu'en conséquence, il convient de dire Mme Francie X... est bien fondée en ses demandes en restitution de la partie de son immeuble annexée par M. Xavier Y... et en remise en état des lieux ;

1°/ ALORS QUE la propriété du sol emporte la propriété du dessus ; qu'en ne recherchant si M. Y... était propriétaire du sol en vertu de son titre de propriété, ainsi qu'il le soutenait (concl. p. 4), et était ainsi présumé propriétaire du dessus où était situé la pièce litigieuse et le grenier au dessus, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 552 du code civil ;

2°/ ALORS QUE la présomption de propriété du dessus n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive ; que dès lors, en déniant à M. Y... la propriété du dessus de l'immeuble dont il est propriétaire sans constater que Mme X... rapportait la preuve, par titre ou prescription acquisitive, de la propriété de la pièce qu'elle revendiquait, la cour d'appel a derechef privé son arrêt de base légale au regard de l'article 552 du code civil ;

3°/ ALORS QUE la déclaration d'une partie portant sur des points de droit, tels que l'existence d'un droit de propriété, ne constitue pas un aveu, lequel ne peut avoir pour objet qu'un point de fait ; qu'aussi, en se fondant sur la circonstance que M. Y... avait indiqué que Mme X... lui avait donné les locaux litigieux, pour en déduire qu'il avait ainsi reconnu qu'il n'en était pas propriétaire dès l'origine, la cour d'appel a violé l'article 1326 du code civil.