Commercial Lease Dispute: Rent Suspension, Waterproofing Repairs, and Loss of Enjoyment Damages

o

ARRET No

R. G : 10/ 00650

X...

C/

SARL NET @ PHONE

SARL EDEN @ PHONE

SCP Jean-Claude MONIER-Marie George MARTINVALET-TURINAY-Pierre JULLIAN & S. LUCENA-SERRANO

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 20 JANVIER 2012

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé, du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, en date du 27 août 2010, enregistrée sous le no 10/ 00042

APPELANT :

Monsieur Valère André Amédé X...

...

...

97220 LA TRINITE

représenté par Me Gérard GRANVORKA, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMEES :

SARL NET @ PHONE, prise en la personne de sa gérante

Zac de l'Etang Z'Abricot

Résidence Aquamarina Appt. A 15

97200 FORT-DE-FRANCE

non représentée

SARL EDEN @ PHONE, prise en la personne de son gérant

Z. A de La Laugier

97215 RIVIERE-SALEE

représentée par Me Raphaël CONSTANT, avocat au barreau de MARTINIQUE

SCP Jean-Claude MONIER-Marie George MARTINVALET-TURINAY-Pierre JULLIAN & S. LUCENA-SERRANO

Résidence Les Pléiades-Immeuble Maia

Plateau Fofo Est

97233 SCHOELCHER

non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 18 novembre 2011 conformément aux dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile et informées en application de l'article 786-1 du même code du nom des magistrats amenés à délibérer soit :

Présidente : Mme DERYCKERE, conseillère

Assesseur : M. CHEVRIER, conseiller

Assesseur : Mme TRIOL, conseillère chargée du rapport

et de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 20 JANVIER 2012

Greffier, lors des débats : Mme SOUNDOROM,

ARRET : défaut

prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 26 décembre 2003, M. Amédée X... a consenti à la SARL NET PHONE un bail portant sur des locaux commerciaux sis à Trinité, rue du Brésil, moyennant un loyer de 950, 00 euros par mois.

Suivant acte du 25 juin 2009, la SARL EDEN PHONE a acquis le fonds de commerce de la SARL NET PHONE. Cet acte comprenait la cession du bail commercial.

Par acte d'huissier de justice du 9 décembre 2009, M. X... a fait signifier aux deux sociétés un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme de 3 800, 00 euros.

Par acte d'huissier de justice du 7 janvier 2010, la SARL EDEN PHONE a fait assigner M. X... et la SCP MONIER MARTINVALET TURINAY devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Fort de France aux fins d'opposition au commandement de payer, nomination d'un séquestre pour les loyers jusqu'à réalisation de travaux d'étanchéité, condamnation provisionnelle à la somme de 5 000, 00 euros à titre de dommages intérêts, outre la somme de 1 500, 00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et, à titre subsidiaire, à fin d'expertise.

M. X... a appelé en la cause la SARL NET PHONE.

Par ordonnance réputée contradictoire du 27 août 2010, le juge des référés a déclaré l'action de la SARL EDEN PHONE recevable, accueilli l'opposition de cette dernière au commandement de payer, débouté M. X... de l'ensemble de ses demandes, autorisé la SARL EDEN PHONE a séquestrer les loyers dus mensuellement à M. X... sur le compte CARPA du bâtonnier du barreau de Fort de France jusqu'à la réalisation par M. X... des travaux préconisés par l'expert D... dans son rapport du 9 janvier 2009, rejeté la demande provisionnelle en dommages intérêts de la SARL EDEN PHONE et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée au greffe le 30 septembre 2010, M. X... a relevé appel de cette ordonnance.

Par conclusions de motivation d'appel réitérées dans une assignation délivrée à la SARL NET PHONE, le 22 février 2011, et à la SCP MONIER MARTINVALET TURINAY JULLIAN LUCENA SERRANO, le 7 janvier 2011, l'appelant a demandé à la cour d'infirmer l'ordonnance querellée, de lui donner acte de son assignation en intervention forcée à l'encontre de la SARL NET PHONE, de déclarer l'action de la SARL EDEN PHONE irrecevable et, en conséquence :

A titre principal :

Rejeter toutes demandes de condamnation formulées à son

encontre, constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 avril 2009,

Ordonner la libération des lieux et au besoin l'expulsion des occupants, et le séquestre des meubles,

Condamner solidairement la SARL EDEN PHONE et la SARL NET PHONE à lui verser la somme provisionnelle de 12 350, 00 euros, correspondant au montant des loyers, charges et indemnités dus au 31 décembre 2010,

Les condamner solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyer jusqu'à complète libération des lieux,

A titre subsidiaire :

Dire que l'expertise réalisée par M. D... lui est inopposable,

En tout état :

Condamner solidairement les intimées à lui payer la somme de 5 000, 00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. X... soulève l'irrecevabilité de l'action de la SARL EDEN PHONE, en raison de l'absence, d'une part, d'éléments relatifs tant à l'existence et la capacité de cette société d'ester en justice, qu'à la justification de l'assignation de la SCP d'huissiers de justice, et, d'autre part, de signification à son intention de la cession du bail et de sa réception dans un acte authentique, la lui rendant totalement inopposable.

Il fonde ensuite ses demandes au fond sur les dispositions de l'article 1134 du code civil et les clauses du contrat de bail. Il affirme ainsi que l'acquisition de la clause résolutoire du bail s'impose eu égard à l'irrespect par le locataire de son obligation d'occuper personnellement les lieux loués et d'en payer le loyer. Il rappelle, à ce propos, n'avoir perçu aucun loyer depuis juillet 2009, et, depuis cette date, n'avoir obtenu qu'un unique versement de 1 900, 00 euros. Il souligne enfin la méconnaissance du principe du contradictoire par le premier juge, lequel a tenu compte de l'expertise de M. D..., expert sollicité à la seule initiative de la SARL EDEN PHONE.

Par conclusions déposées au greffe le 6 juin 2011, cette dernière a demandé à la cour la confirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a accueilli son opposition au commandement de payer et l'a autorisée à séquestrer les loyers dus mensuellement du 9 décembre 2009 jusqu'à la réalisation par M. X... des travaux préconisés par l'expert mais l'infirmation du reste de la décision et, en conséquence, la condamnation de M. X... à lui verser la somme provisionnelle de 5 000, 00 euros en réparation de son trouble de jouissance et la somme de 3 000, 00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la présente procédure et celle de première instance.

Au soutien de ses prétentions, la SARL EDEN PHONE expose qu'un problème d'étanchéité a remis en cause les travaux de rénovation du local par elle entrepris. Elle soutient que le propriétaire refusant de le prendre à sa charge, elle a sollicité un expert lequel a conclu à l'existence d'un problème d'étanchéité, à la charge du propriétaire des murs et qu'il a chiffré à la somme de 4 725, 00 euros. Elle affirme avoir proposé à M. X... de régler le montant desdits travaux avec le montant du loyer et reconnaît avoir cessé de payer ce dernier et versé son montant sur le compte CARPA de son avocat. Elle souligne le trouble de jouissance causé par ce problème d'étanchéité dans la mesure où elle ne peut aménager le local et exercer son activité.

Elle expose que, si la cession du bail entre la SARL NET PHONE et elle-même n'a pas été signifiée au bailleur, son acquiescement à cet acte résulte de la notification par lui-même d'un commandement de payer aux deux sociétés. Elle affirme donc l'opposabilité de la cession du bail à M. X... et souligne sa mauvaise foi, ce dernier ayant refusé de participer aux opérations d'expertise au motif qu'il estimait que la charge des travaux ne lui incombait pas.

La SARL NET PHONE, dont l'acte d'assignation a fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas constitué avocat.

La SCP MONIER MARTINVALET TURINAY JULLIAN LUCENA SERRANO, régulièrement citée à sa personne, n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 septembre 2011.

MOTIFS DE L'ARRET :

1- Sur la demande de donné acte de l'intervention forcée de la SARL NET PHONE :

La SARL NET PHONE a été partie à l'audience de première instance et M. X... a régulièrement relevé appel de l'ordonnance rendue tant à l'encontre de la SARL NET PHONE, que de la SARL EDEN PHONE. La demande de donné acte de l'appelant est donc sans objet.

2- Sur la recevabilité de l'action d'EDEN PHONE :

Aux termes de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Selon les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt) . (.

En l'espèce, il ressort de l'extrait Kbis produit par la SARL EDEN PHONE que cette société a pleine capacité pour agir en justice.

De plus, si l'acte de cession de fonds de commerce comprenant la cession du bail n'a pas été signifié au bailleur, ce dernier ne saurait pour autant prétendre qu'elle ne lui est pas opposable puisqu'une telle cession était spécifiquement envisagée dans le contrat de bail à la condition, ici respectée, qu'elle intervienne au bénéfice d'un successeur exerçant le même commerce que le preneur et, que ne pouvant s'opposer par principe à cette cession, il n'a justifié d'aucun motif légitime à s'y opposer. En outre, il a été parfaitement relevé par le premier juge que M. X... était averti de l'existence de ladite cession puisqu'il a fait signifier, tant au cédant qu'au cessionnaire le commandement de payer les loyers. Le droit d'agir de la SARL EDEN PHONE est ainsi démontré et il y a lieu de confirmer l'ordonnance querellée en ce qu'elle a déclaré l'action de l'intimée recevable.

3- Sur le fond :

Aux termes de l'article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

En l'espèce, l'expertise de M. D..., soumise à la contradiction des parties au cours des débats, démontre l'existence dans les lieux loués d'infiltrations dans les toilettes et l'atelier dues à un défaut d'étanchéité de la dalle. Ces désordres empêchent la jouissance normale des locaux par la SARL EDEN PHONE et nuisent à la bonne marche de son activité commerciale. Or les travaux relatifs à l'étanchéité relèvent assurément du bailleur. L'intimée a donc, à bon droit, cessé de payer les loyers à venir et sa bonne foi est particulièrement démontrée par le versement tant de la somme réclamée dans le commandement de payer que des loyers ultérieurs sur le compte CARPA de son conseil. Au 28 mai 2010, était présente sur ce compte la somme de 5 700, 00 euros. Il est rappelé que l'expert a chiffré le montant des travaux nécessaires à la somme de 4 725, 00 euros HT.

Dans ces circonstances, la confirmation de l'ordonnance entreprise s'impose.

Néanmoins, la SARL EDEN PHONE subit nécessairement un préjudice de jouissance face au refus de M. X... à prendre en charge les travaux d'étanchéité. L'obligation n'est dès lors pas contestable au sens de l'article 809 alinéa2 du code de procédure civile. La cour, condamne M. X... à verser à la SARL EDEN PHONE la somme de 3 000, 00 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance du locataire, l'ordonnance étant infirmée sur ce point.

4- Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

L'équité justifie la condamnation de M. X... à verser à l'appelante la somme de 3 000, 00 euros, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.

M. X... supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Déclare la demande de donné acte de M. Amédée X... sans objet ;

Confirme l'ordonnance querellée en ce qu'elle a déclaré l'action de la SARL EDEN PHONE recevable ;

Confirme l'ordonnance querellée sur le fond sauf en ce qu'elle a débouté la SARL EDEN PHONE de sa demande provisionnelle en dommages intérêts et sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence, statuant à nouveau sur ces chefs ;

Condamne M. Amédée X... à verser à la SARL EDEN PHONE la somme de 3 000, 00 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance.

Condamne M. Amédée X... à verser à la SARL EDEN PHONE la somme de 3 000, 00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

Condamne M. Amédée X... aux dépens.

Signé par Mme DERYCKERE, présidente, et Mme SINITAMBIRIVOUTIN, adjointe administratif, faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,