Lease Rescission for Failure to Renovate and Damages Award

ARRET No

R. G : 10/ 00514

X...

C/

Y...

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 16 MARS 2012

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal d'Instance de Fort-de-France, en date du 21 Juin 2010, enregistré sous le no 09/ 42.

APPELANTE :

Madame Sylvie X...

...

69100 VILLEURBANNE

représentée par Me Pierre DEBRAY, avocat au barreau de MARTINIQUE.

INTIME :

Monsieur Félix Y...

...

...

97200 FORT-DE-FRANCE

représenté par Me Sophie RELOUZAT-BRUNO, avocat au barreau de MARTINIQUE.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Janvier 2012, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme TRIOL, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : Mme DERYCKERE, conseillère

Assesseur : Mme SUBIETA-FORONDA, conseiller

Assesseur : Mme TRIOL, conseillère

Les parties ont été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 16 mars 2012.

GREFFIER : lors des débats : Mme SINITAMBIRIVOUTIN, adjointe administratif, faisant fonction.

ARRET : contradictoire

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 18 septembre 2007, M. Félix Y... a donné à bail à Mme Sylvie X... une maison individuelle sise aux Trois Ilets, ..., pour son habitation personnelle et l'exercice de sa profession de conseillère d'aménagement d'espaces intérieurs et extérieurs pour une durée de six ans, à compter du 1erjanvier 2008 et selon un loyer mensuel de 1 200, 00 euros. Selon une clause du contrat, Mme X... s'est engagée à effectuer quatre versements, comme suit :

Le premier, le 18 septembre 2007 d'un montant de 4 862, 06 euros,

Le deuxième, le 15 octobre 2007 d'un montant de 5 137, 94 euros

Le troisième, le 15 novembre 2007, d'un montant de 5 000, 00 euros,

Le dernier, le 1erjanvier 2008, d'un montant de 3 000, 00 euros

En contrepartie, M. Y... devait effectuer des travaux selon trois échéances, 1erjanvier 2008, fin février 2008 et fin avril 2008.

Le 2 février 2008, le propriétaire a signé à sa locataire une reconnaissance de dette d'un montant de 3 582, 99 euros, attestant dans le même document avoir reçu, en outre, de Mme X... la somme de 18 000, 00 euros au titre des loyers et lui avoir remis les clés, le 1erfévrier 2008 au lieu du 1erjanvier 2008.

Le 28 novembre 2008, Mme X... a adressé à M. Y... une mise en demeure afin de mettre fin au contrat de location et l'a sommé de lui restituer la somme de 21 582, 99 euros. Cette lettre recommandée n'a pas été réclamée par son destinataire.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement, le 6 janvier 2009.

Sur l'assignation de M. Y... à la demande de Mme X..., le tribunal d'instance de Fort de France a, par jugement du 21 juin 2010, retenu sa compétence, constaté la rupture du bail et condamné M. Y... à payer à la demanderesse la somme de 7 200, 00 euros, en remboursement de six mois de loyer payés d'avance, celle de 3 000, 00 euros, en dommages intérêts en réparation des troubles de jouissance, celle de 2 000, 00 euros au titre du préjudice moral et celle de 800, 00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée au greffe le 29 juillet 2010, Mme Sylvie X... a relevé appel du jugement.

Par acte d'huissier de justice du 29 novembre 2010, l'appelante a fait assigner M. Y... devant la cour aux fins de confirmation du jugement s'agissant de la compétence mais d'infirmation en ce qu'il a constaté la rupture du bail au 6 janvier 2009. Elle a sollicité, en conséquence, le prononcé de la résolution du contrat de location, la condamnation de M. Y... à lui restituer la somme de 21 589, 99 euros, outre les intérêts à compter de la mise en demeure du 28 novembre 2008, sa propre condamnation à verser au propriétaire la somme de 3 600, 00 euros à titre d'indemnité d'occupation, la compensation entre ces deux sommes, et, en conséquence, la condamnation M. Y... au paiement de la somme de 17 989, 99 euros, outre intérêts à compter de la mise en demeure du 28 novembre 2008, en outre sa condamnation à lui verser la somme de 71 000, 00 euros, en réparation du préjudice professionnel subi, celle de 23 301, 74 euros, au titre de son préjudice moral et celle de 2 500, 00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle expose qu'en application des termes de l'article 1184 du code civil, et eu égard aux manquements graves du bailleur, elle est en droit d'obtenir la résolution du contrat de bail. Elle rappelle en effet que son propriétaire lui a remis les clés avec retard, n'a pas exécuté les travaux contractuellement prévus et n'a pas mis à sa disposition un logement permettant l'exercice de sa profession. Elle accepte que soit mise à sa charge une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 300, 00 euros en contrepartie des douze mois d'occupation. Elle justifie avoir subi différents préjudices et en demande réparation.

M. Félix Y..., a constitué avocat mais n'a déposé aucune conclusion.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 octobre 2011.

MOTIFS DE L'ARRET :

Sur la compétence :

La compétence du tribunal d'instance n'est pas contestée par

l'intimé. La cour confirme le jugement déféré sur ce point.

Sur le fond :

Sur la résolution du contrat :

Aux termes de l'article 1184 du code civil, la condition résolutoire

est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à

l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

En l'espèce, le propriétaire s'est engagé dans le contrat de bail à exécuter des travaux dans l'immeuble loué selon trois échéances. Or, il est établi par les constatations d'un huissier de justice, le 14 novembre 2008, que M. Y... a manqué à son obligation contractuelle. En effet, de nombreux travaux n'ont pas été effectués en dépit du versement par la locataire d'une somme conséquente en avance de loyers et les dates d'exécution conventionnellement prévues n'ont absolument pas été respectées par l'intimé.

Ce retard dans l'exécution de son engagement contractuel par celui-ci est d'une gravité suffisante pour que la résolution du contrat soit prononcée. C'est donc à tort que le premier juge a débouté Mme X... de sa demande, considérant que le bail avait reçu exécution.

Dans ces circonstances, il convient d'infirmer le jugement déféré et de prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail.

Cette résolution entraîne l'anéantissement de la convention ab initio et il y a lieu d'ordonner la restitution par M. Y... de l'intégralité des montants versés par l'appelante, soit la somme de 21 582, 99 euros.

Mme X... a cependant occupé l'immeuble appartenant à l'intimé pendant une année, ouvrant droit à ce dernier à obtenir une juste indemnisation par la condamnation de l'appelante à lui verser la somme de 300, 00 euros par mois, soit la somme totale de 3 600, 00 euros.

En application des termes de l'article 1291 du code civil, il convient d'ordonner compensation entre les créances respectives des parties et la condamnation de M. Y... à verser à Mme X... la somme de 17 989, 99 euros. Les intérêts au taux légal sur cette somme sont dus à compter du 28 novembre 2008, date de la mise en demeure.

Sur les demandes de dommages intérêts :

Il est indéniable que le comportement du propriétaire qui a perçu des sommes afin de financer les travaux auxquels il s'était engagé, mais ne les a manifestement pas utilisées à cette fin, a causé un réel dommage à l'appelante.

Celle-ci expose à ce propos subir un préjudice professionnel. Cependant, les attestations produites par différentes personnes confirmant leur intention de lui confier des chantiers ne suffisent pas à justifier en quoi la non réalisation des travaux dans l'immeuble loué empêchait Mme X... de travailler. Sa demande à ce titre doit être rejetée et le jugement de première instance confirmé.

Par contre, le préjudice moral de l'appelante est indiscutable face aux différents documents produits aux débats et il sera justement indemnisé par l'octroi d'une somme de 10 000, 00 euros. Le jugement attaqué est donc infirmé de ce chef.

Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

L'équité justifie la condamnation de M. Y... à verser à

l'appelante la somme de 2 000, 00 euros, au titre des frais irrépétibles.

M. Y... supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement entrepris sur la compétence ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme Sylvie X... de sa demande en dommages intérêts au titre du préjudice professionnel ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation du bail au 6 janvier 2009 et s'agissant du préjudice moral ;

Et statuant à nouveau ;

Prononce la résolution judiciaire du contrat de bail ;

Condamne M. Félix Y... à payer à Mme X... la somme de 17 989, 99 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2008 ;

Condamne M. Félix Y... à verser à Mme Sylvie X... la somme de 10 000, 00 euros, au titre du préjudice moral ;

Y ajoutant,

Condamne M. Félix Y... à verser à Mme Sylvie X... la somme de 2 000, 00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. Félix Y... aux dépens d'appel.

Signé par Mme DERYCKERE, présidente, et Mme SOUNDOROM, greffier, auquel la minute a été remise

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,