Commercial Lease Rent Arrears, Grace Period, and Rent Revision Inadmissibility

ARRET No

R. G : 11/ 00586

X...

C/

Y...

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 20 AVRIL 2012

Décision déférée à la cour : Ordonnance de Référé, du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, en date du 08 juillet 2011, enregistrée sous le no 10/ 00632.

APPELANT :

Monsieur Isidore X...

...

97232 LAMENTIN/ MARTINIQUE

représenté par Me Murielle RENAR-LEGRAND, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMEE :

Madame Micheline Y...Madame Y...Micheline exerce son activité sous l'enseigne AUTO-ECOLE Y....

...

97229 TROIS-ILETS

représenté par Me Gérard GRANVORKA, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Février 2012, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme GOIX, présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme GOIX, Présidente de chambre

Mme DERYCKERE, Conseillère

Mme SUBIETA-FORONDA, Conseillère

et de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 20 AVRIL 2012

Greffier, lors des débats : Mme SOUNDOROM,

ARRET : contradictoire

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

EXPOSE DU LITIGE :

Par ordonnance du 8 juillet 2011 à laquelle il convient de se

référer quant à l'exposé des faits et de la procédure le juge des référés du tribunal de grande instance de Fort-de-France a condamné Micheline Y...à payer à Isidore X...5 944, 25 € avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2010 outre 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et, après compensation, 4 944, 25 € à titre provisionnel à la charge du défendeur, outre les dépens.

Isidore X...a interjeté appel de ladite ordonnance par déclaration du 8 septembre 2011.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par conclusions du 3 janvier 2012, l'appelant sollicite

l'infirmation de l'ordonnance, le constat de l'acquisition de la résiliation du bail le liant à Micheline Y..., l'expulsion de celle-ci sous astreinte de 1 000 € par jour de retard, la condamnation provisionnelle à lui verser 34 677, 75 € (loyers et accessoires dus depuis le 1er octobre 2009), plus subsidiairement la condamnation provisionnelle à la somme de 6 523, 50 € (loyers dus depuis le 1er novembre 2009 avec intérêts au taux légal à compter du même jour), la condamnation provisionnelle de Micheline Y...à verser une indemnité d'occupation mensuelle de 3 000 € à compter du 1er décembre 2010 avec indexation. Il demande en outre 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la condamnation aux dépens dont distraction à son profit en application des articles 695 696 du code de procédure civile.

A l'appui de ses prétentions, il soutient que Mme Y...n'a réglé aucune somme depuis octobre 2009 et que le paiement fait à un tiers ne libère pas le débiteur. Il ajoute être le seul propriétaire des lieux loués. Il indique que le commandement de payer délivré le 2 août 2010 pour une somme supérieure au montant de la dette, demeure valable pour la partie non contestable, dès lors qu'il vise la clause résolutoire ;. il rappelle enfin que sa demande d'augmentation de loyer est consécutive à un loyer fixé en janvier 1996 non indexé et ni augmenté depuis.

Par conclusions du 3 janvier 2012, l'intimée demande que le loyer mensuel soit fixé au regard du bail soit à 457, 25 €, la suspension du jeu de la clause résolutoire, la fixation de l'arriéré des loyers dus à

5 944, 25 € ; elle sollicite l'octroi de délais de grâce et demande

5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu'il existe une contestation sérieuse excluant la compétence du juge des référés quant à l'augmentation abusive du loyer elle demande que l'appelant justifie de sa qualité de propriétaire des locaux donnés à bail et conclut à défaut à l'irrecevabilité de ce dernier.

À l'appui de ses prétentions elle invoque les dispositions de l'article 31 du code de procédure civile (absence d'intérêt à agir de l'appelant compte tenu de l'existence d'un doute sur sa qualité de propriétaire des lieux loués) et les dispositions des articles 1134 et

1244 1du Code civil.

SUR QUOI :

I sur la clause résolutoire :

Il n'est pas contestable que les parties sont liées par un bail

commercial au loyer mensuel de 457, 25 € et que l'intimée a réglé ses loyers à l'appelant jusqu'au jour où elle a reçu une sommation en février 2008 l'informant que l'appelant ne serait pas le bailleur ; jusqu'en octobre 2009, elle a alors réglé les loyers à l'expéditeur de la sommation, à savoir M. Z... ; l'intimée admettant toutefois être débitrice des loyers à compter de novembre 2009.

Aussi, au regard de loyers fixés contractuellement et des dispositions de l'article 1134 du code civil, l'intimée reste donc débitrice au jour des débats des loyers échus depuis novembre 2009 soit 11 888, 50 € après déduction des chèques versés en octobre 2011 (3 850 € plus 1 515 €) ; il reste donc à régler 6 523, 50 €.

Compte tenu des circonstances actuelles entourant les conditions de validité du bail, le jeu de la clause résolutoire sera suspendu et il sera accordé à l'intimée le bénéfice des délais de l'article 1244-1 du code civil pour se libérer de ses obligations contractuelles ; c'est donc à bon droit que le premier juge a fixé le principe d'une dette du preneur à l'égard du bailleur sur les loyers dus.

II sur l'augmentation de loyer

Le bail commercial liant les parties a pris effet le 1er janvier 1996 et s'est renouvelé tacitement tous les trois ans depuis ; la demande de révision triennale du loyer, si elle est d'ordre public, doit respecter toutefois des formes procédurales, telles que prévues à l'article 29-2 du décret du 30 septembre 1953 c'est-à-dire être précédée d'un mémoire, sous peine d'irrecevabilité.

En l'espèce, le bailleur n'ayant pas notifié un tel mémoire au preneur, sa demande en révision sera déclarée irrecevable, sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres chefs de prétentions.

L'appelant succombant en presque totalité dans ses prétentions supportera les dépens et sera débouté de sa demande basée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera en revanche fait droit à la demande de l'intimée à hauteur de 1 500 € (article 700).

PAR CES MOTIFS :

Par arrêt contradictoire :

Confirme l'ordonnance du 8 juillet 2011 en ce qu'elle constate que Mme Y...est débitrice de loyers ;

Condamne Madame Y...à payer à M. X...la somme de 6 523, 50 € avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2010 ;

Accorde à Mme Y...un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette, étant précisé qu'à défaut de paiement d'une seule échéance le solde sera immédiatement exigible ;

Déclare M. X...irrecevable en sa demande de révision de loyer ;

Le déboute de toute autre demande ;

Condamne M. X...à verser à Mme Y...1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. X...aux dépens.

Signé par Mme GOIX, présidente, et Mme SOUNDOROM greffier, lors du prononcé auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,