Landlord v. Tenant: Commercial Lease Termination and Eviction for Non-Operation

R.G : 11/01373

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 24 Avril 2012

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Référé

du 31 janvier 2011

ch no

RG : 10.3160

SARL EXCLUSIF & CO

C/

SA SACVL

APPELANTE :

SARL EXCLUSIF & CO

représentée par ses dirigeants légaux

2 rue Désiré

69001 LYON 01

représentée par la SCP LIGIER DE MAUROY ET LIGIER, avocats au barreau de LYON,

assistée de Me Jallal HAMANI, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

SA SACVL

représentée par ses dirigeants légaux

36 quai Fulchiron - BP 5001

69245 LYON CEDEX 05

représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour

assistée de Me Pascale GUILLAUD-CIZAIRE, avocat au barreau de LYON, substituée par Me RICARD, avocat

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 05 Septembre 2011

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Février 2012

Date de mise à disposition : 24 Avril 2012

Audience présidée par Pascal VENCENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

- Dominique DEFRASNE, conseiller

- Françoise CLEMENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Suivant bail à usage commercial en date du 25 mai 2004, la SACVL louait à la société EXCLUSIF & CO un local commercial situé sis 2 rue désiré 69001 Lyon.

Ayant des difficultés économiques importantes la société EXCLUSIF & CO se rapprochait de son bailleur pour mettre un terme anticipé au bail commercial à la date du 31 mars 2008, ce que la SACVL acceptait.

Mais la société preneuse changeait d'avis et avisait la SACVL de ce qu'elle avait finalement décidé de procéder à la cession de son fonds de commerce.

la SACVL qui n'acceptait pas ce retournement faisait délivrer une sommation de quitter les lieux le 31 mars 2008 à la société EXCLUSIF & CO qui n'obtempérait pas.

La SACVL saisissait le tribunal de grande instance de Lyon qui par jugement du 28 octobre 2008 :

- disait que la lettre de la société EXCLUSIF & CO du 11 décembre 2007 s'analyse en un congé,

- disait que ce congé n'était pas entaché de nullité et était opposable à la société EXCLUSIF & CO,

- disait que le bail a été résilié par le preneur avec effet au 31 mars 2008.

La société EXCLUSIF & CO interjetait appel du jugement et par arrêt du 28 avril 2009, la cour d'appel, 1ère chambre civile B, infirmait le jugement critiqué et disait que la résiliation du bail n'est pas intervenue le 31 mars 2008, le bail se poursuivant.

Pourtant le local aurait été laissé sans occupation par la société EXCLUSIF & CO.

Une sommation de faire était alors délivrée à la société EXCLUSIF & CO le 28 juin 2010 laquelle sommation visait d'avoir à respecter l'ensemble des clauses du bail et notamment d'avoir à exploiter le local sans interruption. En vain.

La SACVL saisissait le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer l'expulsion de la société EXCLUSIF & CO.

Par ordonnance du 31 janvier 2011, ce magistrat a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la société EXCLUSIF & CO.

La SARL EXCLUSIF & CO a relevé appel de cette ordonnance et demande à la cour d'ordonner à la SACVL bailleresse, de cesser de s'opposer à la jouissance légitime de l'exploitation de son fonds de commerce par la société EXCLUSIF & CO comme elle y est autorisée dans les conditions prévues par le bail commercial et dans les conditions sous astreinte de 150 euros pas jours, de condamner la SACVL à payer à la société EXCLUSIF & CO la somme de 50.000 euros en réparation de son préjudice commercial, de condamner la SACVL à verser à la société EXCLUSIF & CO la somme de 5.000 euros conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Il est ainsi soutenu par la société preneuse que la société EXCLUSIF & CO a été contrainte pendant plusieurs mois de suspendre son activité le temps d'avoir une position clarifiée sur la situation juridique, et surtout tant qu'elle n'était pas en possession des clés du dit local commercial.

Présentement il est affirmé que l'ensemble du local est totalement rénové et bien rempli de marchandise prête à être vendues.

A l'opposé, la bailleresse persiste à demander la confirmation de l'ordonnance avec constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du fait de la sommation de faire du 28 juin 2010 demeurée infructueuse .

Il est répliqué que la prétendue reprise d'activité ne correspond qu'à une simple mise en scène, les quelques éléments découverts par huissier ayant été apportés le jour même pour les besoins de la cause, et ne constituant aucune valeur marchande démontrant la réalité d'un commerce

SUR QUOI LA COUR

Suite à arrêt de notre cour du 28 avril 2009, les clés du local ont été reprises par la société preneuse le 29 mars 2010.

Pourtant en juin 2010, soit trois mois plus tard, le local n'était toujours pas exploité comme en atteste le procès-verbal de constat de maître A..., huissier de justice.

La sommation du 1er juillet 2010 d'avoir à exploiter n'était que la conséquence d'un tel constat très préjudiciable pour la bailleresse qui voyait ainsi son bien se déprécier faute de tout achalandage.

Au 1er septembre de la même année, à nouveau par constat d'huissier, il était noté un défaut complet d'exploitation depuis fort longtemps puisque les rideaux de vitrine et la porte d'accès étaient sales et que l'enquête de voisinage révélaient que le fonds de commerce n'était pas ouvert depuis plusieurs mois.

Il en était exactement de même les 18 et 29 mars 2011, le dernier constat démontrant que le local était à l'état complet d'abandon pour être entièrement vidé de toute marchandise et mobilier, le courrier glissé sous la poste n'étant quant à lui même pas relevé d'une semaine sur l'autre en dehors de toute période de congés.

Il s'agit là d'un état de fait incontestable que rien ne vient contredire et qui s'inscrit dans une durée totalement incompatible avec une prétendue reprise d'activité commerciale après jugement d'expulsion du 28 octobre 2008.

C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du bail, la société preneuse n'ayant pas repris l'exploitation des locaux dans le mois suivant la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire contenue à l'acte.

Par voie de conséquence la cour ne peut que confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon le 31 janvier 2011 en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail du 25 mai 2004 et ordonné l'expulsion de la société EXCLUSIF & CO et de tous occupants de son chef.

Par voie de conséquence encore il n'y a pas à régularisation d'un quelconque bail entre les parties et la société preneuse doit être déboutée de toutes ses demandes en dommages et intérêts

Par contre la résistance de la société EXCLUSIF & CO qui a laissé perdurer une situation pendant des années doit être qualifiée d'abusive et ouvre droit à application en équité à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour une somme de 2.500 euros

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance déférée,

Y ajoutant,

Condamne la société SARL EXCLUSIF & CO à payer à la SACVL la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La condamne encore aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, pour ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

Le greffier Le président