Lessee Appeal on Lease Termination for Unpaid Rent Denied

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni des pièces de la procédure que M. Eric X... avait soutenu devant la cour d'appel que la clause résolutoire était mise en œuvre de mauvaise foi par les consorts Y... ; que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que le grief qui tend à dénoncer une erreur matérielle pouvant être réparée selon la procédure prévue par l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que M. Eric X... ne versait aux débats aucun document pour étayer ses allégations relatives à l'absence de tout chauffage dans l'immeuble depuis 2005 et à l'obligation devant laquelle il se serait trouvé de devoir acquérir des radiateurs électriques, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche non demandée, en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que les provisions réclamées au titre des charges de chauffage n'étaient pas sérieusement contestables ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Eric X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'Union départementale des associations familiales du Var en sa qualité de tuteur de Mme Jacqueline Y... et de M. Jean-Jacques Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mai deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour M. Eric X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif à cet égard, d'avoir constaté la résiliation du bail conclu le 1er avril 1999 entre Henriette Y..., auteur de Jacqueline et de Jean-Jacques Y..., et Monsieur Éric X..., à compter du 24 août 2008, d'avoir en conséquence ordonné l'expulsion de Monsieur Éric X... et de tous occupants de son chef et de l'avoir condamné à s'acquitter d'une indemnité d'occupation mensuelle de 380 € à compter du 1er septembre 2008, outre les charges sur présentation des justificatifs ;

AUX MOTIFS QUE par un acte du 24 juin 2008, les bailleurs ont fait délivrer à Éric X..., et, à Yves X... pris en sa qualité de caution, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et leur intention de s'en prévaloir à défaut par eux de justifier de l'assurance locative dans le délai d'un mois et de payer la somme de 12.593,10 euros au titre d'un arriéré locatif depuis le janvier 2005, dans un délai de deux mois. L'UDAF du Var, ès qualités de tuteur du bailleur, sollicite que soit constatée la résiliation du bail en raison du seul non paiement des loyers commandés. Il ne sera donc pas statué sur la justification de l'assurance par le locataire.

La nullité du commandement soulevée en appel par les appelants ne tend qu'à faire écarter les prétentions de l'UDAF et par voie de conséquence, ce moyen n'est pas irrecevable en application de l'article 564 du Code de procédure civile. Si les parties sont en désaccord sur le décompte joint au commandement, le montant du loyer augmenté des provisions sur charges réclamé à hauteur de 457,34 euros par mois n'a fait l'objet d'aucune contestation de la part des appelants et sera adopté comme base du calcul. Les pièces produites aux débats établissent que Gaëlle Z... a vécu avec Éric X... dans l'appartement objet du bail.

Or d'une part, par un document daté du 7 avril 2005, l'UDAF a attesté que Gaëlle Z..., locataire de ses protégés était à jour dans le versement de ses loyers. D'autre part, par un courrier du 28 juin 2006, l'UDAF a indiqué à Éric X... «nous avons noté (...) votre intention de régler l'intégralité de l'arriéré de loyers (six mois) à la fin de ce mois de juin 2006 ( )». Il s'ensuit que l'UDAF n'est fondée à réclamer que les loyers postérieurs au 1er janvier 2006, soit une somme total de 12.805,52 euros (457,34 x 28) arrêtée au 30 avril 2008.

Dès lors, c'est de manière inopérante que les consorts X... soutiennent que le bailleur n'a pas tenu compte des allocations logement versées par la CAF jusqu'en avril 2005 dont le notaire atteste par son courrier du 26 novembre 2009. Les consorts X... ne justifient pas de versements entre les mains du bailleur autres que ceux mentionnés au décompte du bailleur pour un montant total de 5.700,51 euros au 1er avril 2008. Par ailleurs, c'est à tort que les consorts X... déduisent du solde restant dû le montant des provisions sur charges, alors d'une part qu'elles sont contractuellement prévues, d'autre part qu'ils ne démontrent pas l'inexistence complète de charges.

En effet, s'il est justifié que Éric X... a pris à son compte un abonnement d'eau tandis que le bailleur résiliait le sien, il ne verse aux débats aucun document pour étayer ses allégations relatives à l'absence de tout chauffage dans l'immeuble depuis 2005 et l'obligation devant laquelle il se serait trouvé de devoir acquérir des radiateurs électriques. Enfin, il ressort des documents émanant de la SEERC qu'une fuite dans un appartement inoccupé appartenant aux consorts Y... a entraîné une surfacturation pour Éric X... qui ne lui était pas imputable à hauteur de 287 euros.

Par voie de conséquence au vu de ce qui précède, l'obligation non sérieusement contestable des consorts X... au jour de la délivrance du commandement s'élève à la somme de 6.818,01 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 avril 2008. La validité du commandement n'est pas affectée par le caractère erroné des sommes réclamées. S'il est acquis que le 24 juin 2008, un chèque de 3.359,73 euros a été adressé à l'huissier, pour autant le solde restant dû n'a pas été payé dans le délai imparti par le commandement. Par voie de conséquence, le premier juge a exactement constaté que les conditions d'application de la clause résolutoire étaient acquises.

Les consorts X... ne justifient pas avoir effectué d'autres paiements depuis celui de juin 2008, ni être à jour des loyers dus postérieurement. Le décompte du bailleur établit que les règlements des loyers depuis le janvier 2006 n'ont pas été payés de manière régulière et mensuelle. Éric X... ne justifie pas de difficultés de paiement ou d'accords pris avec le bailleur pour expliquer cette irrégularité manifeste. Il n'y a donc pas lieu de suspendre le jeu de la clause. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, a ordonné l'expulsion d'Éric X... et fixé l'indemnité d'occupation ;

ALORS QUE la clause résolutoire doit être mise en oeuvre de bonne foi ; qu'en l'espèce, Monsieur Éric X... soutenait dans ses conclusions d'appel que l'UDAF du Var lui avait fait délivrer le commandement litigieux visant la clause résolutoire du bail, dans le seul but de l'empêcher d'acheter la maison dans laquelle il louait son appartement et qu'elle refusait de lui vendre ainsi qu'en faisait preuve la correspondance échangée qu'il versait aux débats ; que dès lors, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi par la bailleresse, de sorte qu'elle se trouvait nécessairement privée d'effet, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement Monsieur Éric X..., solidairement avec Monsieur Yves X..., à payer à Jacqueline et Jean-Jacques Y..., représentés par leur tuteur l'UDAF du VAR, la somme de 8.647,37 € à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 24 août 2008 ;

AUX MOTIFS QUE si les parties sont en désaccord sur le décompte joint au commandement, le montant du loyer augmenté des provisions sur charges réclamé à hauteur de 457,34 euros par mois n'a fait l'objet d'aucune contestation de la part des appelants et sera adopté comme base du calcul. Les pièces produites aux débats établissent que Gaëlle Z... a vécu avec Éric X... dans l'appartement objet du bail. Or d'une part, par un document daté du 7 avril 2005, l'UDAF a attesté que Gaëlle Z..., locataire de ses protégés était à jour dans le versement de ses loyers.

D'autre part, par un courrier du 28 juin 2006, l'UDAF a indiqué à Éric X... «nous avons noté (...) votre intention de régler l'intégralité de l'arriéré de loyers (six mois) à la fin de ce mois de juin 2006 ( )». Il s'ensuit que l'UDAF n'est fondée à réclamer que les loyers postérieurs au 1er janvier 2006, soit une somme total de 12.805,52 euros (457,34 x 28) arrêtée au 30 avril 2008. Dès lors, c'est de manière inopérante que les consorts X... soutiennent que le bailleur n'a pas tenu compte des allocations logement versées par la CAF jusqu'en avril 2005 dont le notaire atteste par son courrier du 26 novembre 2009.

Les consorts X... ne justifient pas de versements entre les mains du bailleur autres que ceux mentionnés au décompte du bailleur pour un montant total de 5.700,51 euros au 1er avril 2008. Par ailleurs, c'est à tort que les consorts X... déduisent du solde restant dû le montant des provisions sur charges, alors d'une part qu'elles sont contractuellement prévues, d'autre part qu'ils ne démontrent pas l'inexistence complète de charges. En effet, s'il est justifié que Éric X... a pris à son compte un abonnement d'eau tandis que le bailleur résiliait le sien, il ne verse aux débats aucun document pour étayer ses allégations relatives à l'absence de tout chauffage dans l'immeuble depuis 2005 et l'obligation devant laquelle il se serait trouvé de devoir acquérir des radiateurs électriques.

Enfin, il ressort des documents émanant de la SEERC qu'une fuite dans un appartement inoccupé appartenant aux consorts Y... a entraîné une surfacturation pour Éric X... qui ne lui était pas imputable à hauteur de 287 euros. Par voie de conséquence au vu de ce qui précède, l'obligation non sérieusement contestable des consorts X... au jour de la délivrance du commandement s'élève à la somme de 6.818,01 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 avril 2008. La validité du commandement n'est pas affectée par le caractère erroné des sommes réclamées.

S'il est acquis que le 24 juin 2008, un chèque de 3.359,73 euros a été adressé à l'huissier, pour autant le solde restant dû n'a pas été payé dans le délai imparti par le commandement. Par voie de conséquence, le premier juge a exactement constaté que les conditions d'application de la clause résolutoire étaient acquises. Les consorts X... ne justifient pas avoir effectué d'autres paiements depuis celui de juin 2008, ni être à jour des loyers dus postérieurement. Le décompte du bailleur établit que les règlements des loyers depuis le janvier 2006 n'ont pas été payés de manière régulière et mensuelle.

Éric X... ne justifie pas de difficultés de paiement ou d'accords pris avec le bailleur pour expliquer cette irrégularité manifeste. Il n'y a donc pas lieu de suspendre le jeu de la clause. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, a ordonné l'expulsion d'Éric X... et fixé l'indemnité d'occupation. L'ordonnance sera réformée en ce qui concerne le seul montant non sérieusement contestable mis à la charge des consorts X... au titre de la dette locative arrêtée au 28 août 2008 puisqu'il résulte de ce qui précède qu'il est de 8.647,37 euros soit (6.818,01 + 1.829,36) ;

1) ALORS, D'UNE PART, QUE le juge des référés ne peut accorder une provision que dans la limite du montant non contestable de la créance invoquée ; qu'en l'espèce, après avoir retenu que l'obligation non contestable des consorts X... au jour de la délivrance du commandement s'élevait à la somme de 6.818,01 € au titre de la dette locative arrêtée au 30 avril 2008, la Cour d'appel a elle-même constaté qu'il était acquis que le 24 juin 2008 - soit postérieurement à la délivrance du commandement - un chèque de 3.359,73 € avait été adressé à l'huissier de justice par le locataire ; que dès lors, en omettant de tenir compte de ce paiement et de déduire la somme de 3.359,73 € du montant de la dette locative de 6.818,01 €, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 849, alinéa 2, du Code de procédure civile ;

2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, ne sont exigibles que sur justification ; qu'ainsi, la Cour d'appel ne pouvait pas condamner l'exposant au paiement des provisions pour charges afférentes au chauffage au fioul, sans vérifier, comme elle y était invitée, en enjoignant au besoin au bailleur de fournir les pièces justificatives des dépenses de chauffage au fioul, si les charges réclamées à ce titre étaient justifiées ; qu'en statuant pourtant de la sorte, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;

3) ALORS, EN OUTRE, QU'en reprochant à Monsieur X..., locataire, de ne verser aux débats aucun document pour étayer ses allégations relatives à l'absence de tout chauffage dans l'immeuble depuis 2005 et l'obligation devant laquelle il s'était trouvé de devoir acquérir des radiateurs électriques, bien qu'il incombât au bailleur de justifier de l'existence et du montant des charges de chauffage au fioul, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du Code civil.