Commercial Lease Waiver Validity and Procedural Requirements for Establishing Fraud

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 10 janvier 2011), que, par acte du 8 mars 2003, M. X... a donné à bail à M. Y...un local à usage commercial pour une durée de deux ans à compter du 10 mars 2003 ; que, le 15 mars 2005 et le 15 mars 2007, les parties ont conclu deux autres conventions portant sur le même local et pour la même durée, le locataire indiquant renoncer expressément à se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce ; que le preneur a assigné le bailleur afin de se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux ;

Attendu que pour accueillir cette demande l'arrêt retient, par motifs adoptés, qu'à l'issue du premier bail, le locataire titulaire d'un nouveau bail et qui a été laissé dans les lieux a acquis son droit à la propriété commerciale à compter du 15 mars 2005 où il s'est formé un nouveau bail de neuf ans, les clauses de renonciation contenues dans les baux postérieurs successifs étant frappées de nullité comme frauduleuses aux droits du locataire, qu'en effet, les baux de courte durée invoqués sont contenus dans des documents pré imprimés que le preneur n'a pu valablement débattre et accepter alors qu'il ne pouvait obtenir ses quittances de loyer et, par motifs propres, que la fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale et que ce dernier occupe les lieux depuis 2003 sans aucune interruption ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 janvier 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne M. Y...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y...à payer à M. X... une somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y...;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait dit que le bail conclu au profit de M. Y...sur les locaux commerciaux sis ...était soumis au statut des baux commerciaux pour une durée de 9 ans à compter du 15 mars 2005, les autres clauses et conditions du bail restant inchangées, condamné M. X... à payer à M. Y...la somme de 2 820 € au titre d'un trop perçu de loyers et débouté M. X... de ses demandes tendant à voir déclarer la M. Y...occupant sans droit ni titre des locaux, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, et obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;

AUX MOTIFS QUE la fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale ; que ce dernier occupe les lieux depuis 2003, sans aucune interruption ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en l'espèce, à l'issue du premier bail, le locataire titulaire d'un nouveau bail et qui a été laissé dans les lieux a acquis son droit à la propriété commerciale à compter du 15 mars 2005 où il s'est formé un nouveau bail de 9 ans, les clauses de renonciation contenues dans les baux postérieurs successifs étant frappées de nullité comme frauduleuses aux droits du locataire ; qu'en effet, les baux de courte durée invoqués sont contenus dans des documents pré-imprimés que le preneur n'a pu valablement débattre et accepter alors qu'il ne pouvait obtenir ses quittances de loyer ; qu'il y a donc lieu de dire que M. Hamid Y...par ailleurs régulièrement immatriculé pour son activité commerciale exercée dans les lieux au RCS de BORDEAUX, bénéficie du statut des baux commerciaux sur les locaux sis ...; que le bailleur ne saurait contester l'application du statut des baux commerciaux puis se retrancher derrière le nouveau bail intervenu depuis le 15 mars 2005 pour refuser de régler le trop perçu de loyer qui reste dû au locataire et qu'il sera condamné à payer ;

1°) ALORS QUE la fraude ne se présume pas ; que, pour dire nulles car frauduleuses les clauses de renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux contenues dans les baux postérieurs à l'acquisition par M. Y..., le 15 mars 2005, du droit à l'application de ce statut, la Cour d'appel s'est bornée à relever que le preneur occupait les lieux depuis 2003 sans aucune interruption et à affirmer que les baux de courte durée invoqués étaient contenus dans des documents pré-imprimés qu'il n'aurait pu valablement débattre et accepter alors qu'il ne pouvait obtenir ses quittances de loyers ; qu'en statuant de la sorte, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une quelconque fraude, la Cour d'appel a violé le principe selon lequel la fraude ne se présume pas ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, une quittance de loyer n'est due qu'après paiement effectif de ce loyer ; qu'en se bornant à affirmer que M. Y...n'aurait pu obtenir ses quittances de loyers pour retenir qu'il n'aurait pu valablement débattre et accepter les baux de courte durée conclus et en déduire le caractère prétendument frauduleux de sa renonciation au statut des baux commerciaux sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les retards de paiement ne justifiaient pas l'absence de délivrance de quittances tant que le loyer n'était pas effectivement versé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 11 de la loi n° 77-457 du 29 décembre 1977 et du principe selon lequel la fraude ne se présume pas ;

3°) ALORS QUE la cassation entraîne l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation de l'arrêt, en ce qu'il a dit que le bail conclu au profit de M. Y...était soumis au statut des baux commerciaux pour une durée de 9 ans à compter du 15 mars 2005, les autres clauses et conditions du bail restant inchangées, entraînera l'annulation par voie de conséquence des dispositions par lesquelles il a condamné M. X... à payer à M. Y...la somme de 2 820 € au titre d'un trop-perçu de loyers calculé suivant ces clauses et conditions, en application des articles 624 et 625 du Code de procédure civile.