Commercial Lease Rent Ceiling Maintenance Upheld

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu que n'était pas caractérisée une modification notable des éléments mentionnés aux paragraphes 1 à 4 de l'article L. 145-33 du code de commerce, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société La Savoyarde I aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société La Savoyarde I ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre avril deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour la société La Savoyarde I

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société SAVOYARDE de sa demande tendant à voir écarter la règle du plafonnement et fixer le loyer à la somme de 186.225 euros ;

AUX MOTIFS QUE pour faire échec à l'application de la règle du plafonnement instituée par l'article L. 145-34 du code de commerce la société SAVOYARDE doit justifier de la survenance, au cours du bail expiré, d'une modification notable des éléments mentionnés aux § 1° à 4°de l'article L. 145-33 du code de commerce, à savoir : - les caractéristiques du local considérée, - la destination des lieux, -les obligations respectives des parties, - les facteurs locaux de commercialité ; ( ) que si les divergences fondamentales existent entre le pré-rapport d'expertise et le rapport définitif, quant aux conclusions que l'expert a tirées de ses constatations matérielles, ne permettent pas de considérer celles-ci comme pertinentes et de retenir les unes plus que les autres, il n'en demeure pas moins établi, à l'examen des éléments objectifs d'information contenus dans ces rapports : - d'une part que le montant des taxes foncières se rapportant aux locaux en cause, dont la charge définitive incombe au preneur en vertu du bail, est passé de 44. 408 F (soit 6.769, 96 €) en 1994, à 16.252 € en 2005, ce qui représente une augmentation de 140 % au cours du bail expiré ; - d'autre part que la zone de chalandise dont dépendent les locaux en cause, laquelle ne se limite pas à l'environnement immédiat, eu égard à la nature du commerce en cause, qui, s'agissant d'un supermarché « hard discount », attire une population très diversifiée comprenant, outre la population locale, la clientèle frontalière française mais aussi la clientèle suisse transfrontalière favorisée par un taux de change avantageux, a connu une forte expansion démographique entre 1993 et 2005, égale à 16, 90 %, nettement supérieure à l'évolution démographique de la France métropolitaine au cours de la même période, égale à + 9, 08% ; - enfin que si durant la période de référence, le marché du « hard discount » a connu un essor important, la part de ce marché étant passé de 2 % en 1993 à 5, 8% en 2005, la concurrence s'est parallèlement développée avec l'extension en 2002 du supermarché à l'enseigne LEADER PRICE implanté à Annemasse, c'est-à-dire dans la même zone de chalandise ; qu'il résulte de ces éléments objectifs et non contestés, que si au cours du bail expiré les obligations respectives des parties se sont modifiées au détriment du preneur dont la charge financière s'est accrue du fait de l'évolution à la hausse de la taxe foncière, les locaux ont parallèlement bénéficié d'une évolution à la hausse des facteurs locaux de commercialité, ce qui conduit à considérer que la conjugaison de ces deux facteurs dont les effets se compensent ne permet pas de caractériser l'existence d'une modification suffisamment notable, à la hausse ou à la baisse, des éléments mentionnés aux § 1° à 4°de l'article L. 145-33 du code de commerce pour que soit écartée la règle du plafonnement ;

ALORS QU'en cas de renouvellement d'un bail commercial, il y a lieu à déplafonnement du loyer lorsqu'un des facteurs mentionnés aux § 1 à 4 de l'article L. 145-33 du Code de commerce a notablement évolué ; qu'il en est ainsi en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant un intérêt pour l'activité exercée dans les lieux loués ou de modification des obligations des parties ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir constaté, d'une part, qu'au cours du bail expiré, les locaux avaient bénéficié « d'une évolution à la hausse des facteurs locaux de commercialité », et d'autre part, que « les obligations respectives des parties se sont modifiées », ce dont il résultait que les conditions du déplafonnement étaient réunies, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ces propres constatations et partant, a violé les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce.