Lessor v. Tenant: Lease Termination for Tenant's Failure to Control Sons Causing Vandalism and Fire

R. G : 10/ 06643

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 24 Janvier 2012

Décision du

Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE

Au fond

du 21 juillet 2010

ch no

RG : 11-10-473

SA SOLLAR

C/

X...

APPELANTE :

SA SOLLAR

représentée par ses dirigeants légaux

28 rue Garibaldi

BP 6064

69412 LYON CEDEX 06

représentée par Me André BARRIQUAND

assistée de Me Anne LUCCHINI, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

Madame Josette X...

née le 08 Mai 1957 à LYON

...

69100 VILLEURBANNE

représentée par Me Annie GUILLAUME

assistée de Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2011/ 010617 du 12/ 05/ 2011 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)

Date de clôture de l'instruction : 18 Novembre 2011

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Novembre 2011

Date de mise à disposition : 24 Janvier 2012

Audience présidée par Pascal VENCENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

-Dominique DEFRASNE, conseiller

-Françoise CLEMENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

La société SOLLAR a donné à bail à madame X... un local d ‘ habitation dans un immeuble situé ... à Villeurbanne (69100), Les Rives Fleuries, par contrat du 30 septembre 1997.

Au motif que ses deux fils Grégory et Kevin A..., respectivement nés les 7 novembre 1996 et le 29 décembre 1993 seraient responsables d'un certain nombre d'incivilités et de vandalisme mettant en danger la sécurité des locataires de l'immeuble, la société SOLLAR a fait assigner madame X... en résiliation de son bail par assignation en date du 4 février 2010.

Cependant le tribunal d'instance de Villeurbanne a débouté la bailleresse considérant que la preuve de l'imputabilité des méfaits dénoncés aux enfants A... n'était pas rapportée.

Celle-ci a relevé appel de la décision et demande à la cour de constater la résiliation du bail du 30 septembre 1997 pour troubles de voisinage, prononcer l'expulsion de corps et de biens du locataire ainsi que de tout occupant de son chef de l'appartement dont il s'agit avec au besoin le concours de la force publique, condamner le locataire à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges courantes, condamner madame X... à verser à la société SOLLAR la somme de 3. 000 euros correspondant au montant de la franchise d'assurance qui restera à sa charge dans le cadre du second sinistre, condamner madame X... à verser à la société SOLLAR la somme de 3. 781, 09 euros correspondant au devis de la société SDC établi en date du 9 mars 2009, ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, condamner le locataire à la somme de 2. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est ainsi soutenu que dans l'incendie volontaire du 8 novembre 2009 qui a occasionné des dégâts importants aux parties communes, le jeune Kevin A... reconnaît sa responsabilité.

Après placement en foyer le dit Kévin serait retourné vivre chez sa mère.

Parallèlement, la bailleresse soutient que les incivilités des enfants A... n'ont jamais cessé et continueraient, comme en témoigneraient de nouveau les locataires le nouveau rappel à l'ordre de la société SOLLAR en date du 28 mars 2011.

A l'opposé, madame Josette X... demande à la cour de confirmer le jugement du tribunal d'instance de Villeurbanne du 21 juillet 2010, de débouter la SA SOLLAR de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, de la condamner à payer à madame X... la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du Ccode de procédure civile.

Il est reconnu par l'intimée des difficultés avec ses enfants mais il est demandé à la cour de constater que ces derniers sont placés en foyer et ne perturbent plus la vie des locataires de cet immeuble.

A titre subsidiaire il est demandé des délais, la locataire se décrivant comme étant en grande détresse psychique et financière et incapable de retrouver un logement dans des conditions normales.

Madame X... demande à être mise hors de cause concernant le paiement de franchises d'assurance à la suite des dégradations commises et imputées à ses fils.

SUR QUOI LA COUR

L'article 1728 du code civil impose, au preneur, l'obligation d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Il est de jurisprudence constante que ne satisfait pas à cette obligation, le preneur dont les enfants font régner l'insécurité en provoquant des incendies dans les parties communes et qui insultent et injurient les autres locataires.

Une telle inexécution des obligations locatives justifie la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des dispositions de l'article 1729 du code civil.

Présentement, il est désormais établi que la responsabilité du jeune Kévin A... a été retenue par le tribunal pour enfants, le 20 juin 2011concernant l'incendie du 8 novembre 2011.

Ainsi les faits reprochés aux enfants X... sont non seulement établis mais encore pas contestés par leurs auteurs.

Concernant la prétendue absence de résidence des enfants chez leur mère, il ressort du jugement en assistance éducative du 27 juin 201 que Kevin A... est retourné vivre chez sa mère et qu'il bénéficiera d'une aide éducative à partir de son domicile.

Seul son frère Grégory resterait effectivement placé mais en pratique le placement n'a jamais empêché les enfants A... de retourner chez leur mère car ils ont toujours fait de très nombreuses fugues.

De plus, il est avéré que les incivilités des enfants X... n'ont jamais cessé et continuent, comme en témoignent de nouveau les locataires et le nouveau rappel à l'ordre de la société SOLLAR en date du 28 mars 2011.

Il échet de réformer le jugement déféré et de faire droit aux demandes de la société SOLLAR pour ce qui concerne la prise en charge de la franchise d'assurance.

Par contre la demande de prise en charge de la somme de 3. 781 euros ne correspondant qu'à un devis dont on ne sait si il a été suivi de la signature d'un marché, il n'y a pas lieu d'y faire droit.

Concernant le préjudice moral, la cour a les éléments suffisants pour ramener son indemnisation à la somme symbolique de 100 euros.

En équité il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Réforme le jugement déféré et statuant à nouveau,

Constate la résiliation du bail du 30 septembre 1997 pour troubles de voisinage,

Prononce l'expulsion de corps et de biens du locataire ainsi que de tout occupant de son chef de l'appartement dont il s'agit avec au besoin le concours de la force publique,

Condamne le locataire à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges courantes,

Condamne madame X... à verser à la société SOLLAR la somme de 100 euros au titre du préjudice subi,

Condamne madame X... à verser à la société SOLLAR la somme de 3. 000 euros correspondant au montant de la franchise d'assurance qui restera à sa charge dans le cadre du second sinistre,

Dit n'y avoir à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne madame Josette X... aux entiers dépens d'instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, pour ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

Le greffierLe président