Tenant Rent Arrears and Renovation Claims Appeal
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn appellant, a long-term tenant, appealed a judgment that ordered her to pay over €4,700 in rent arrears, payable in installments, but which denied her claims for damages due to alleged mismanagement by the landlord's agent and reimbursement for renovation work she claimed to have performed. The appellate court confirmed the lower court's decision in its entirety, reasoning that since the appellant had settled the rent arrears, her ancillary claim for damages, which she explicitly stated was intended only to offset the debt, became moot; furthermore, the court found the evidence for the claimed renovation costs highly suspect and upheld the dismissal of that claim, as the tenant had failed to prove the necessity or the landlord's unjustified refusal to undertake the work.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 785 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, article 699 du code de procédure civile; Tenant Rent Arrears and Renovation Claims Appeal: The appellate court confirmed the lower court's decision in its entirety, reasoning that since the appellant had settled the rent arrears, her ancillary claim for damages, which she explicitly stated was intended only to offset the debt, became moot; furthermore, the court found the evidence for the claimed renovation costs highly suspect and upheld the dismissal of that claim, as the tenant had failed to prove the necessity or the landlord's unjustified refusal to undertake the work.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court explicitly ruled that there was no reason to apply Article 700 of the Code of Civil Procedure.
This article governs the recovery of court costs, which the court ordered to be borne by Madame Y...
Texte complet
R. G : 10/ 05375
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 24 Janvier 2012
Décision du Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE
Au fond
du 06 mai 2010
RG : 09/ 778
ch no
X...
C/
Z...
A...
A...
APPELANTE :
Madame Juliette X... épouse Y...
née le 31 juillet 1920
...
69960 CORBAS
représentée par Me André BARRIQUAND
assistée de Me Alban MICHAUD, avocat au barreau de LYON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 016619 du 30/ 09/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)
INTIMES :
Madame Geneviève Z... veuve de monsieur Michel A...
née le 04 Avril 1923 à PARIS
...
73200 ALBERTVILLE
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET
assistée de Me Michèle CHALAYE, avocat au barreau de LYON
Monsieur Lionel A...
né le 26 Février 1948 à MAICHE (25120)
...
73200 ALBERTVILLE
représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET
assisté de Me Michèle CHALAYE, avocat au barreau de LYON
Monsieur Stéphane A...
né le 21 Février 1955 à VILLEURBANNE (69100)
...
74140 VEIGY FONCENEX
représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET
assisté de Me Michèle CHALAYE, avocat au barreau de LYON
propriétaires indivis de l'appartement sis... à CORBAS (69) ayant pour mandataire la société LAMY LYON TETE D'OR... 69006 LYON
Date de clôture de l'instruction : 04 Novembre 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Novembre 2011
Date de mise à disposition : 24 Janvier 2012
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
A l'audience, Pascal VENCENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Suivant contrat en date du 1er février 1975, madame Juliette Y... a pris à bail à usage d'habitation un appartement sis ... 69960 Corbas appartenant à l'indivision A....
Certains loyers n'étaient pas payés.
Suivant acte du 4 février 2009, l'indivision A... a assigné madame Y... devant le tribunal d'instance de Villeurbanne aux fins de voir déclarer le bail résilié, ordonner l'expulsion immédiate de madame Y... et prononcer la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 3. 705, 87 euros d'arriérés, outre celle de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant jugement du 6 mai 2010, le tribunal d'instance de Villeurbanne a condamné madame Y... à payer à l'indivision A... la somme de 4. 764, 15 euros arrêtée au 1er janvier 2010, loyer de janvier 2010 inclus. Il a encore autorisé madame Y... à s'acquitter de sa dette en principal et intérêts par 24 mensualités de 40 euros, la 24ème et dernière mensualité égale au solde, dit que le présent jugement suspendait les poursuites et que la majoration de l intérêt légal ne s'appliquait pas pendant les délais, dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame Juliette Y... a régulièrement interjeté appel de ce jugement.
Elle demande à la cour de constater qu'au jour du jugement sa dette locative n'était que de 3. 752 euros, de constater que l'indivision A... représentée par la société LAMY, a multiplié les fautes de gestion, de condamner en conséquence l'indivision A... à régler à madame Y... à titre de dommages et intérêts une somme équivalente au montant de la dette locative, de condamner en outre l'indivision A... à régler à madame Y... la somme de 2. 574, 12 euros au titre des travaux de rénovation engagés par elle, en réparation de la vétusté.
Il est ainsi soutenu qu'en mai 2008 madame Y... était à jour de ses loyers, que son arriéré locatif a été constitué sur la période s'étendant de juin 2008 à mai 2009 puisqu'à compter de juin 2009 elle a repris le règlement de ses loyers.
En effet, du 1er juin 2008 au 3 octobre 2008, la CAFAL a versé mensuellement la somme de 251, 92 euros directement entre les mains du bailleur sur les 337, 23 euros réclamés, soit un arriéré de 85, 31 x 5 = 426, 55 euros.
Puis à compter du 1er novembre 2008, la CAFAL a cessé les versements générant un arriéré de 2. 416, 01 euros jusqu'à juin 2009.
La locataire qui met en avant le fait qu'elle a plus de 90 ans affirme qu'elle a légitimement cru que l'ensemble des prestations (ALS + MV AMME) étaient directement versées entre les mains du bailleur. Le cumul de ces deux prestations, soit 349, 29 euros, couvrait largement le montant du loyer et des charges appelé de 337, 23 euros. Tel n'était pas le cas cependant, d'autant qu'à compter du 1er novembre 2008, la CAF a totalement cessé de verser les allocations.
La société LAMY aurait multiplié les fautes de gestion. Elle refuserait depuis des années de délivrer les quittances de loyer qui reviennent de droit à madame Y.... Au surplus, en 2007, la société LAMY n'aurait pas hésité à déclarer que madame Y... était en situation d'impayé de loyers pour se voir verser directement les allocations de la part de la CAF.
Pour toutes ces raisons aucune résiliation du bail ne devrait être prononcée et la cour devrait compenser la dette locative de madame Y... par l'allocation de dommages et intérêts à son profit.
Par ailleurs, madame Y... sollicite le remboursement des travaux qu'elle a accomplis dans son appartement, madame Y... affirme avoir effectué des travaux de réfection en 1989 à hauteur de 2. 000 euros. De nouveau, en juillet 2004, elle aurait financé des travaux pour 2. 574, 12 euros. L'importance de ces travaux témoignerait de la vétusté de son appartement, dont l'état serait déplorable.
A l'opposé, l'indivision A..., après régularisation des comptes depuis le jugement dont appel, demande à la cour de constater qu'il n'y a plus de dette locative, de dire que la demande de la fixation de la dette est devenue sans objet.
Sur sa demande de dommages et intérêts, il est demandé de dire et juger qu'en refusant délibérément de régler son loyer, elle est seule à l'origine de la progression de la dette locative et de la procédure qui en est résultée, il est donc demandé de confirmer le jugement qui l'a déboutée de cette demande considérée comme totalement infondée et injustifiée.
Sur sa demande en remboursement de travaux, il conviendrait de dire que le simple devis qu'elle produit n'est pas la preuve de la réalisation des travaux qu'elle allègue. En tout état de cause, il conviendrait de considérer que les clauses du bail mettent à sa charge un entretien normal des lieux loués.
Etant donné l'état neuf de l'appartement qui lui a été donné à bail et la très longue période d'occupation moyennant un loyer extrêmement faible, la locataire serait infondée à former cette demande.
Il conviendrait en conséquence de confirmer le jugement qui l'a déboutée de sa demande en remboursement de travaux de la somme de 2. 574, 13 euros.
SUR QUOI LA COUR
Il est constant que la dette locative a été soldée. Dans ces conditions peu importe les raisons de ce retard et les circonstances de la naissance de ce litige puisqu'aucune demande de résiliation de bail n'est sollicitée en cause d'appel.
Madame Y... reconnaît elle-même qu'elle n'a formulé sa demande de dommages et intérêts qu'à seule fin d'éteindre par compensation sa dette locative.
Celle-ci n'existant plus, il convient de comprendre que sa demande de dommages et intérêts compensatoire est devenue sans objet. Il convient en tout état de cause de l'en débouter, les prétendus harcèlements intempestifs et malveillants du gestionnaire de l'appartement loué n'étant pas démontrés depuis la dernière décision de justice, alors même que le propre comportement de madame Y... n'était pas sans reproche comme judicieusement noté par le premier juge qui doit voir sa décision confirmée sur ce point.
Sur la demande de prise en charge par le bailleur de divers frais de réparations qui auraient été engagés par madame Y..., force est là encore de noter comme l'a fait le tribunal que les prétendues factures réglées comme elle le prétend par madame Y... à une entreprise DI RUSCIO entre avril 2003 et novembre 2004 sont hautement suspectes par les évidents rajouts mécanographiques qui y sont apposés et qui feraient apparaître que ces factures ont été acquittées sans fourniture pour autant de la preuve d'un quelconque débit correspondant sur son compte courant.
Faute de toute mise en demeure préalable du propriétaire sur la nécessité de ces travaux et la preuve d'un éventuel refus injustifié, nul ne peut de toute manière attester de la pertinence et du caractère indubitablement dû par le bailleur de ces travaux.
La décision de rejet de ce chef doit être confirmée.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens de première instance et d'appel doivent être laissés à la charge de madame Y....
PAR CES MOTIFS
Constate l'extinction de la dette locative et le fait qu'il n'est plus formé aucune demande en expulsion à l'encontre de madame Y....
Confirme le jugement déféré en ce qu'il déboute cette dernière de sa demande en dommages et intérêts et remboursement du prix de divers travaux.
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne madame Y... aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, pour ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.
Le greffier, Le président.