Commercial Lease Dispute Over Water Infiltration and Repair Costs

R. G : 09/ 01348

Décision du

Tribunal d'Instance de ROANNE

Au fond

du 16 décembre 2008

ch no

RG : 1108000232

X...

B...

C/

Y...

Z...

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 28 Février 2012

APPELANTS :

Monsieur Bernard Louis X...

né le 19 Août 1953 à SAINT GERMAIN LAVAL (42260)

...

42260 CREMEAUX

représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocats au barreau de LYON

assisté de Me Jean-Louis ROBERT, avocat au barreau de ROANNE

Madame Maryse Henriette B... épouse X...

née le 17 Juillet 1956

...

42260 CREMEAUX

représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocats au barreau de LYON

assistée de Me Jean-Louis ROBERT, avocat au barreau de ROANNE

INTIMES :

Monsieur Maurice Y...

...

42260 CREMEAUX

représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avocats au barreau de LYON

assisté de Me Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de ROANNE

Madame Denise Z... épouse Y...

...

42260 CREMEAUX

représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avocats au barreau de LYON

assistée de Me Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de ROANNE

Date de clôture de l'instruction : 03 Octobre 2011

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Janvier 2012

Date de mise à disposition : 28 Février 2012

Audience présidée par Françoise CLEMENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

-Dominique DEFRASNE, conseiller

-Françoise CLEMENT, conseiller

Arrêt rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CLEMENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Aux termes d'un acte sous-seing privé du 4 octobre 1996, monsieur Maurice Y... et madame Denise Z... épouse Y... ont donné à bail à monsieur Bernard X... et à madame Maryse B... épouse X... des locaux commerciaux à usage de garage et de station service, situés à 42260 Cremeaux-....

Ce bail a été renouvelé par acte notarié des 10 et 16 mai 2007, avec un effet rétroactif à compter du 1er octobre 2005.

Les locataires, qui invoquaient l'existence d'infiltrations d'eau par la toiture ainsi que la vétusté de l'installation électrique, ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Roanne d'une demande d'expertise judiciaire, lequel a fait droit à leur demande par ordonnance du 10 janvier 2008 et a commis monsieur E... pour y procéder.

Celui-ci a déposé son rapport le 9 mai 2008.

Par acte d'huissier du 7 juillet 2008, les époux X... ont assigné les époux Y... devant le tribunal d'instance de Roanne aux fins de les voir condamner, sur le fondement des articles 606, 1719 et 1720 du code civil, à réaliser les travaux prévus par l'expert en toiture, en reprise et sécurisation de l'installation électrique, ainsi qu'au changement de la porte côté station et au paiement des sommes de 3. 000, 00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non-respect de l'obligation de délivrance et d'entretien du bâtiment et de 2. 000, 00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Après avoir indiqué que les travaux réalisés par les bailleurs sur la toiture conformément aux préconisations de l'expert s'étaient avérés inefficaces en raison de la survenance de nouvelles infiltrations, ils ont sollicité la condamnation de ces derniers à leur payer la somme de 18. 085, 06 € correspondant au montant du devis produit pour la réfection de l'étanchéité de la toiture du bâtiment.

Par un jugement du 16 décembre 2008, le tribunal a :

- constaté que les époux Y... avaient satisfait à leurs obligations de délivrance, ainsi qu'à celle consistant à faire réaliser les travaux d'étanchéité en toiture de l'immeuble et rejeté les demandes époux X... tendant à leur condamnation à ce titre,

- condamné les époux Y..., solidairement, à faire réaliser sous astreinte les travaux de :

* sécurisation de l'installation électrique des locaux loués conformément au devis établi par la société CEGELEC,

* changement de la porte extérieure côté station, conformément au devis établi par la société mécanique agricole CROZET,

- condamné les époux X..., solidairement, à faire réaliser sous astreinte les travaux d'entretien et peintures extérieures des façades et devantures, conformément au devis établis par la société MARIN BERTHOLIN,

- débouté les parties de leurs plus amples demandes.

Les époux X... ont interjeté appel de ce jugement le 27 février 2009.

Par arrêt du 7 septembre 2010, la cour d'appel de Lyon a ordonné une mesure de consultation confiée à monsieur Pierre E....

Ce dernier a déposé son rapport le 6 janvier 2011.

Vu les conclusions signifiées le 18 mars 2011 par les époux X... qui demandent à la cour de :

- réformer le jugement du tribunal d'instance de Roanne du 16 décembre 2008 en ce qu'il a constaté que les époux Y... avaient satisfait à leurs obligations visant à la réalisation des travaux d'étanchéité en toiture de l'immeuble,

- constater en tout état de cause l'inefficacité des travaux effectués,

- condamner à titre principal les époux Y..., sous astreinte de 200, 00 € par jour de retard à réaliser les travaux nécessaires pour l'étanchéité de la toiture correspondant au devis de la société TECHNIC TOITURE,

- à titre subsidiaire, condamner les époux Y... à verser aux époux X... la somme de 18. 085, 06 € correspondant au devis TECHNIC TOITURE afin que ces derniers puissent procéder à la réalisation des dits travaux,

- en tout état de cause, constater le respect par les époux X... de leurs obligations,

- constater la jouissance non paisible des locaux par les époux X... depuis sept ans,

- constater l'insuffisance des travaux d'étanchéité réalisés par tes preneurs et la tardiveté des démarches entreprises,

- condamner les époux Y... à verser aux époux X... la somme de 25. 000, 00 € à titre de préjudice pour non-respect de leurs obligations d'entretien des locaux en bon état de réparation,

- condamner les époux Y... aux dépens et à verser aux époux X... la somme de 7. 000, 00 € sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile,

Vu les conclusions signifiées le 1er juin 2011 par les époux Y... qui demandent à la cour de constater qu'ils ont réalisé l'ensemble des travaux mis à leur charge par le jugement du tribunal d'instance de Roanne, rejeter l'ensemble des prétentions des époux X... qui seront condamnés à leur payer la somme de 7. 000, 00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2011.

MOTIFS ET DÉCISION

La cour constate que seuls les travaux d'étanchéité de la toiture opposent encore les parties alors même que les travaux électriques et concernant portail et porte d'accès ont fait l'objet de travaux de réparation et changement satisfactoires.

Les conclusions de monsieur E... missionné par la décision de la cour en date du 7 septembre 2010 permettent de constater que :

- l'expert a personnellement vérifié l'état de la toiture en accédant à cette dernière par une échelle,

- l'expert a pu constater qu'il persiste encore des désordres sur la toiture qui font craindre qu'il puisse se produire des fuites même si l'intéressé n'a pas pu en faire le constat lui-même le jour de sa visite compte tenu de l'absence de précipitations ce jour-là,

- les attestations produites par les locataires confirment l'existence d'infiltrations malgré l'ensemble des travaux réalisés depuis plusieurs années par les bailleurs,

- les travaux de réparation consistent essentiellement dans la reprise des joints qui avaient été faits à la jonction des plaques translucides lors de la première réparation ainsi que dans la reprise des raccords, collés ponctuellement sur les plaques de type Eternit, qui se sont fissurés, et dans un suivi de l'ensemble des fixations des plaques Eternit avec mise en place d'un complément d'étanchéité si nécessaire.

Il appartiendra dès lors aux époux Y... de supporter la charge des travaux susvisés, sans pour autant faire droit à la demande de réfection complète de la toiture telle que demandée par les preneurs, travaux manifestement disproportionnés par rapport aux désordres constatés.

L'expert E... évalue à trois jours de travail les travaux de reprise qu'il préconise ; il convient de fixer à la juste somme de 3. 000, 00 € le montant de ces derniers, l'expert ayant manifestement sous évalué en retenant une somme de 1. 000, 00 €, leur coût en la matière.

Le conflit qui oppose les parties depuis plusieurs années justifie que plutôt que de mettre à la charge des bailleurs la réalisation des travaux de reprise, la somme susvisée soit allouée aux preneurs qui auront alors la charge de faire exécuter les réparations avec toute la diligence nécessaire.

La plainte justifiée des époux X... concernant le non-respect par leur bailleur de ses obligations en matière d'entretien des locaux en bon état de réparation malgré la réalisation par ce dernier de nombreux travaux de reprise en toiture justifie une indemnisation à hauteur de 5. 000, 00 € réparant le préjudice de jouissance subi au cours des jours de pluie depuis 2004 et le préjudice commercial lié à l'état de l'atelier présentant des traces permanentes d'infiltrations anciennes et la présence de nappes d'eau et de fuites en toiture les jours de pluie.

L'équité et la situation économique des parties commandent enfin l'octroi aux époux X... d'une indemnité de 3. 000, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la demande présentée de ce chef par les époux Y... étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Réforme le jugement rendu par le tribunal d'instance de Roanne le 16 décembre 2008 en ce qu'il a constaté que les époux Y... avaient satisfait à leurs obligations de délivrance, ainsi qu'à celle consistant à faire réaliser les travaux d'étanchéité en toiture de l'immeuble et rejeté les demandes des époux X... tendant à leur condamnation à ce titre et au paiement de dommages-intérêts pour préjudice lié au non-respect par leur bailleur de son obligation d'entretien des locaux en bon état de réparation,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne monsieur Y... Maurice et madame Denise Z... épouse Y... à payer à monsieur Bernard X... et madame Maryse B... épouse X... les sommes de :

-3. 000, 00 € au titre des travaux de reprise de l'étanchéité de la toiture des locaux donnés à bail,

-5. 000, 00 € à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudice de jouissance et préjudice commercial,

-3. 000, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne monsieur Y... Maurice et madame Denise Z... épouse Y... aux dépens de première instance et d'appels qui comprendront notamment les frais d'expertise et de consultation et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, pour ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

Le greffierLe président