Assignment of Land Purchase Agreement Validity and Real Estate Professional Status

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 16 décembre 2010), que la société Prosol gestion, qui avait signé le 15 mai 2004 avec la communauté de communes d'Annonay une promesse de vente portant sur un terrain afin d'y créer une zone commerciale, a, après avoir renoncé à ce projet, cédé cette promesse à la société civile immobilière Alphonse de Poitiers (la SCI) ; que, par acte sous seing privé des 26 et 27 juillet 2004, cette dernière s'est substituée à la société Prosol gestion dans la promesse du 15 mai 2004, la substitution étant "consentie et acceptée sans aucun prix", et que, par acte sous seing privé des 23 et 24 juillet 2004 la SCI s'est engagée à participer au développement des points de vente de la société Prosol gestion par l'apport de dossiers correspondant à des critères précis, les parties étant convenues que, si au terme de trois ans, la convention n'était pas réalisée par la présentation de trois nouveaux projets répondant à ces critères, la SCI serait redevable d'une indemnité par projet non réalisé ; que, le 29 juillet 2004, la SCI a remboursé à la société Prosol gestion une somme correspondant aux frais engagés par cette dernière dans le cadre du projet de zone commerciale ; que, soutenant que la SCI ne lui avait pas présenté des projets dans les termes convenus, la société Prosol gestion l'a assignée afin d'obtenir paiement des indemnités prévues dans la convention des 23 et 24 juillet 2004 ; que la SCI a soulevé la nullité des deux conventions sur le fondement de l'article 52 de la loi du 29 janvier 1993 et sollicité la restitution de la somme versée ;

Attendu que la société Prosol gestion fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de la SCI alors, selon le moyen, que la prohibition édictée par l'article 52 de la loi du 29 janvier 1993, relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques, ne frappe que les professionnels de l'immobilier, c'est-à-dire ceux dont l'activité consiste en des opérations immobilières ; qu'elle ne saurait être étendue à une personne morale dont l'objet n'est pas la réalisation de telles opérations et qui ne s'y livre qu'occasionnellement, pour les besoins de son activité principale, peu important à cet égard l'importance de l'opération ; qu'ainsi, en faisant application à la société Prosol gestion, dont l'activité est la vente en gros et au détail de fruits et légumes frais, la cour d'appel a violé l'article précité ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le projet consistait en la création d'une zone commerciale de plus de dix hectares avec l'implantation d'un hypermarché et de commerces indépendants, que l'objet de la société Prosol gestion comprenait l'acquisition et la gestion de biens immobiliers et que son activité démontrait qu'elle se livrait régulièrement à des opérations immobilières, peu important que cette activité fût seulement accessoire et destinée à soutenir une stratégie de groupe, la cour d'appel a pu en déduire que la société Prosol gestion avait agi en qualité de professionnel de l'immobilier ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Prosol gestion aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Prosol gestion à payer la somme de 2 500 euros à la SCI Alphonse de Poitiers ; rejette la demande de la société Prosol gestion ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Jacoupy, avocat aux Conseils pour la société Prosol gestion

MOYEN UNIQUE DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité de la convention des 23 et 24 juillet 2004 et de l'acte de substitution des 26 et 27 juillet 2004 et d'avoir dit que la société Prosol Gestion était tenue de restituer à la SCI Alphonse de Poitiers la somme de 95.680 € ;

AUX MOTIFS QUE

« Attendu qu'il résulte de l'importance du projet envisagé début 2006 par la SA Prosol Gestion, à savoir la création d'une zone commerciale de plus de dix hectares avec implantation d'un centre de 17.000 m2 comprenant un hypermarché Leclerc de 5.000 m2 et des commerces indépendants (12.000 m2), démontre à suffisance que cette société a agi dans le cadre du projet d'Annonay en qualité de professionnel de l'immobilier ; que son directeur général a déclaré dans la presse à propos de ce projet : « notre objectif est de créer une zone commerciale attractive autour d'un nouvel hypermarché. L 'ensemble ayant vocation de compléter l'offre commerciale existant sur l'agglomération ... » ;

Attendu que c'est à bon droit que les premiers juges ont estimé que la facture précitée du 27 juillet 2004 contrevenait aux dispositions contractuelles mais surtout aux dispositions d'ordre public de l'article 52 de la loi du 29 janvier 1993, l'objet de la SA Prosol Gestion comprenant expressément l'acquisition ainsi que la gestion de biens immobiliers ;

Attendu qu'en conséquence le jugement sera confirmé en ce qu 'il a prononcé la nullité de la convention des 26 et 27 juillet 2004 et a condamné la société intéressée à restituer à la SCI Alphonse de Poitiers le montant de cette facture, soit 95.680 € avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure justifiée, à savoir les écritures judiciaires du 8 février 2010 ;

Attendu que, pour ce qui est de la convention des 23 et 24 juillet 2004, Monsieur Emmanuel X..., qui était associé à Monsieur Denis Y..., directeur général de la SA Prosol Gestion, dans d'autres entreprises et qui a participé aux négociations entre le dirigeant de la société appelante et Monsieur Y..., a rapporté : « le projet (d'Annonay) n'ayant pu aboutir, la SA Prosol Gestion s'est rapprochée de Monsieur Yvon B..., gérant de la SCI Alphonse de Poitiers, pour céder à cette société le compromis de vente des terrains concernés par la zone commnerciale de Marenton à Annonay ... ; comme la cession à titre onéreux du compromis de vente n'était pas possible, Monsieur Denis Y... et Monsieur Yvon B... ont convenu d'établir une convention avec un intitulé fictif et une date fictive dans laquelle la SCI Alphonse de Poitiers s'engage à effectuer des prestations gratuitement pour le compte de la SA Prosol Gestion ... Les deux parties trouvaient avantage dans cet engagement, d'un côté la SCI Alphonse de Poitiers récupérait le terrain et la possibilité de réaliser le projet de zone commerciale et, de l'autre côté, la SA Prosol Gestion percevait une rémunération en nature en contrepartie de la cession » ;

Attendu que le caractère fictif de la convention des 23 et 24 juillet 2004 résulte suffisamment de la prétendue contrepartie aux prestations de la société appelante, le bail commercial de Saint-Parres aux Tertres étant totalement contraire à la pratique habituelle de la SA Prosol Gestion « d'acquérir par le truchement de structure ad hoc les murs abritant les magasins » ;

Attendu en outre que, dans son assignation, la société intimée passe l'aveu que « ... le transfert (des 26 et 27 juillet 2004) convenu entre les sociétés Prosol Gestion et Alphonse de Poitiers s'est opéré par le versement de la somme de 80.000 € HT au titre de remboursement de frais, en contrepartie de l'apport par la société Alphonse de Poitiers à Prosol Gestion de trois dossiers dans les termes convenus à la convention décrite ci-après (des 23 et 24 juillet 2004) » ; qu'enfin il ne saurait être reproché à la société appelante d'avoir réglé la somme de 95.680 € et de n 'avoir constaté la convention que lorsque le cédant lui a réclamé l'exécution d'une obligation, qui devait rester fictive ;

Attendu qu'ainsi la convention des 23 et 24 juillet 2004 indissociablement liée à celle des 26 et 27 juillet 2004 sera, pour les mêmes motifs que ceux rappelés plus haut, annulée et le jugement réformé sur ce point » ;

ALORS QUE

La prohibition édictée par l'article 52 de la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993, relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques, ne frappe que les professionnels de l'immobilier, c'est-à-dire ceux dont l'activité consiste en des opérations immobilières ; qu'elle ne saurait être étendue à une personne morale dont l'objet n'est pas la réalisation de telles opérations et qui ne s'y livre qu'occasionnellement, pour les besoins de son activité principale, peu important à cet égard l'importance de l'opération ; qu'ainsi, en en faisant application à la société Prosol Gestion, dont l'activité est la vente en gros et au détail de fruits et légumes frais, la Cour d'Appel a violé l'article précité.