Commercial Lease Termination and Provisional Occupation Indemnity Dispute

Ch. civile B

ARRET No

du 14 MARS 2012

R. G : 10/ 00586 C-PH

Décision déférée à la Cour :

ordonnance de référé du 29 juin 2010

Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO

R. G : 10/ 141

SCI CARTARANA

C/

S. A. R. L. A TRAMA

COUR D'APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

QUATORZE MARS DEUX MILLE DOUZE

APPELANT :

SCI CARTARANA

Prise en la personne de son représentant légal

L1 Place Herold

92400 COURBEVOIE

assisté de la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA et de Me Claire PIOLE, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

S. A. R. L A TRAMA

Prise en la personne de son représentant légal

Lieu dit Cartarana

La Pinède-Route de Santa Manza

20169 BONIFACIO

assistée de Me Jean Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA et de Me Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 février 2012, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre

Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller

Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame Marie-Jeanne ORSINI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 14 mars 2012.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *Vu l'ordonnance du 29 juin 2010 rendue par le juge des référés du Tribunal de grande instance d'AJACCIO qui a :

- condamné, en tant que de besoin, la société à responsabilité limitée A TRAMA à payer à la société civile immobilière CARTARANA, à titre provisionnel, la somme de 49 000 euros à titre d'indemnité d'occupation annuelle à compter du premier juillet 2009,

- ordonné une expertise confiée à Monsieur Alain A...avec mission, notamment de rechercher tous éléments permettant de déterminer l'indemnité d'éviction dans le cas d'une perte ou d'un possible transfert du fonds de commerce et de déterminer le montant de la valeur locative des lieux depuis le premier juillet 2009,

- fixé les conditions de mise en oeuvre de l'expertise,

- laissé les dépens à la charge de la société CARTARANA.

Vu la déclaration d'appel déposée le 23 juillet 2010 pour la société CARTARANA.

Vu les dernières conclusions de la société CARTARANA du 6 septembre 2011 aux fins de voir :

- confirmer l'ordonnance entreprise sur le principe d'une indemnité d'occupation due par la société A TRAMA du chef de son maintien dans les lieux depuis le premier juillet 2009,

- l'infirmer sur les points relatifs au quantum de l'indemnité provisionnelle d'occupation et le contenu de la mission confiée à l'expert,

Statuant à nouveau,

- fixer à titre provisionnel à la somme de 135 165, 74 euros par an à compter du premier juillet 2009 l'indemnité due par la société A TRAMA,

- condamner, en tant que de besoin par provision, la société A TRAMA au paiement de cette indemnité d'occupation par trimestre les 1er juillet, 1er octobre, 1er janvier, 1er avril sur réquisitions de la bailleresse et ce jusqu'à libération effective des lieux,

- dire que cette indemnité d'occupation sera indexée le premier juillet de chaque année conformément aux dispositions de l'article L 145-34 du code de commerce,

- dire que la mission confiée à l'expert A...sera complétée comme suit : " donner son avis sur l'indemnité d'occupation dont la société A TRAMA est redevable depuis le premier juillet 2009 ",

- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a donné mission à l'expert de déterminer le montant de la valeur locative des lieux depuis le 1er juillet 2009 en ce que le juge des référés n'avait pas compétence pour statuer sur ce point,

- confirmer l'ordonnance pour le surplus,

- condamner la société A TRAMA aux entiers dépens de l'instance qui pourront être recouvrés directement par l'avoué de l'appelante.

Vu les dernières conclusions de la société A TRAMA du 9 novembre 2001 aux fins de voir :

A titre principal,

- confirmer l'ordonnance rendue le 29 juin 2010 en toutes ses dispositions, en particulier en ce qu'elle a fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par la société A TRAMA depuis le 1er juillet 2009 à la somme de 49 000 euros compte tenu de la précarité de sa situation,

A titre subsidiaire,

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation annuelle au montant égal au dernier loyer, soit la somme de 94 518, 39 euros, à laquelle il sera appliqué un abattement compte tenu de la précarité de la situation, de sorte que l'indemnité d'occupation annuelle sera fixée à 66 162, 87 euros,

Dans tous les cas,

- débouter la société CARTARANA de sa demande d'une indemnité d'occupation d'un montant de 135 165, 74 euros,

- compléter l'ordonnance rendue le 29 juin 2010 en ce qu'il y a lieu de donner mission à l'expert de : " fournir tous éléments permettant au tribunal d'apprécier le montant de l'indemnité d'occupation due par le locataire à compter du premier juillet 2009 ",

- condamner la société CARTARANA aux entiers dépens et au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu l'ordonnance de clôture du 7 décembre 2011.

*

* *

Par acte sous-seing privé du 27 mars 2000, la société CARTARANA a consenti à la société A TRAMA un bail commercial concernant un complexe hôtelier situé à BONIFACIO moyennant un loyer annuel de 620 000 euros payable par trimestre.

Par acte d'huissier du 19 décembre 2008, la société CARTARANA a donné congé avec refus de renouvellement pour motif grave sans offre d'indemnité d'éviction, pour le 30 juin 2009 à la société A TRAMA.

Cette société s'est maintenue dans les locaux loués et a été assignée par la société CARTARANA devant le juge des référés du Tribunal de grande instance d'AJACCIO, par acte d'huissier du 28 avril 2010, afin d'obtenir la fixation à titre provisionnel de l'indemnité d'occupation à 135 165, 74 euros par an et une expertise destinée en particulier à la détermination des éléments permettant la fixation du montant de l'indemnité d'éviction à laquelle pourrait prétendre la société A TRAMA à défaut de renouvellement du bail et du montant de l'indemnité d'occupation dont elle est redevable depuis le premier juillet 2009.

Par ordonnance du 29 juin 2010, le juge des référés a considéré que le principe d'une indemnité d'occupation n'était pas contestable.

Il a indiqué que relevait de la compétence du juge du fond la question de savoir si l'indemnité d'occupation devait être fixée en tenant compte du loyer avec application de l'indexation prévue à l'article L 145-34 du code de commerce, comme le soutient la bailleresse ou si, comme le demande le locataire, cette indemnité obéit aux dispositions de l'article L 145-28 du code de commerce et doit correspondre à la valeur locative avec une décote pour précarité.

Le juge des référés a retenu que la provision serait fixée au montant non contesté de 49 000 euros annuel, montant qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse, conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 809 du code de procédure civile. Il a ordonné une expertise mais a refusé de confier à l'expert la mission de donner son avis sur l'indemnité d'occupation au motif qu'il était prématuré de le faire tant que le contentieux préalable afférent aux critères d'évaluation de cette indemnité n'aurait pas été tranché.

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* *

SUR QUOI :

Attendu que pour un exposé des faits, de la procédure antérieure et des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère à l'ordonnance entreprise et aux dernières conclusions des parties ;

Attendu que l'appelante reprend devant la Cour l'argumentation contenue dans son assignation afin d'obtenir la fixation d'une indemnité d'occupation provisionnelle à la somme de 135 165, 74 euros et critique les références invoquées par la société A TRAMA et le montant retenu par le juge des référés résultant d'un rapport C... établi en juillet 2007 à la demande de la société A TRAMA, sur ses seules indications, et contenant des abattements forfaitaires notamment pour précarité sur lequel le juge des référés ne pouvait se prononcer en raison de la compétence exclusive du juge des baux commerciaux qui n'a été saisi que fin juin 2011 par la société A TRAMA ;

Attendu que l'intimée réplique en faisant valoir que l'indemnité d'occupation doit être fixée à la valeur locative estimée à 70 000 euros, soit 10 % du chiffre d'affaires de l'année 2008, diminuée de 30 % pour tenir compte de la précarité de sa situation ;

Attendu que l'intimée se réfère à plusieurs rapports d'expertise et au pré-rapport de Monsieur A...qui propose de retenir une valeur locative de 88 075 euros par an ; qu'elle demande à titre principal la confirmation du montant de la provision retenue dans l'ordonnance entreprise ;

Attendu qu'il n'appartenait pas au juge des référés de déterminer le juste montant de l'indemnité d'occupation mais de statuer sur une demande de provision ;

Attendu qu'en l'espèce l'indemnité d'occupation est relative à des locaux ayant été donnés à bail mais visés par un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction ;

Attendu que les parties s'accordent à considérer que le principe de l'indemnité d'occupation n'est pas contestable mais s'opposent sur le montant de cette indemnité et sur les critères de la détermination de ce montant ;

Attendu que cette question relève du juge du fond et qu'en retenant un montant d'indemnité d'occupation ne pouvant être sérieusement contesté et restant dû même si le juge du fond retenait la thèse de la locataire et non celle de la bailleresse, le juge des référés a fait une exacte application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 809 du code de procédure civile ; qu'il y a lieu en conséquence de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné à titre provisionnel la société A TRAMA à verser à la société CARTARANA une indemnité d'occupation annuelle de 49 000 euros à compter du premier juillet 2009 ;

Attendu que l'appelante avait dans son assignation introductive d'instance demandé que l'indemnité provisionnelle soit versée par trimestre à échoir les 1er juillet, 1er octobre, 1er janvier et 1er avril sur réquisitions de la bailleresse jusqu'à libération effective des lieux ;

Attendu que le premier juge n'a pas statué sur cette demande qui n'est pas contestée par l'intimée et s'inspire des modalités de paiement du loyer contenues dans le bail du 27 mars 2000 ; qu'il y aura lieu en conséquence de compléter l'ordonnance en ce sens ;

Attendu que l'appelante entend obtenir l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a donné mission à l'expert de déterminer la valeur locative des lieux au motif que le juge des référés n'avait pas compétence pour statuer sur ce point ;

Attendu que l'intimée considère au contraire qu'il est nécessaire de déterminer la valeur locative des lieux avant le montant de l'indemnité d'occupation ;

Attendu que le premier juge s'est fondé sur les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile pour ordonner l'expertise et qu'il pouvait, même s'il n'était pas compétent pour statuer sur le montant de l'indemnité d'occupation et son éventuel lien avec la valeur locative, confier à l'expert mission de déterminer cette valeur locative dès lors qu'elle était susceptible d'avoir une incidence sur la solution du litige soumis à une autre juridiction ; qu'il y a donc lieu de rejeter la demande présentée de ce chef par l'appelante et de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Attendu que l'appelante demande une modification de la mission confiée à l'expert A...visant à obtenir son avis sur l'indemnité d'occupation dont la société A TRAMA est redevable depuis le premier juillet 2009 ;

Attendu que l'intimée demande également de compléter la mission de l'expert en lui demandant de fournir tous éléments permettant au tribunal d'apprécier le montant de l'indemnité d'occupation due par le locataire à compter du premier juillet 2009 ; qu'il y a lieu en conséquence d'accueillir cette demande qui permettra aux parties de présenter à l'expert leurs observations sur cette question avant qu'il ne dépose son rapport définitif ;

Attendu que l'équité commande d'accueillir à hauteur de la somme de 3 000 euros la demande présentée par l'intimée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l'appelante qui succombe supportera les entiers dépens de l'instance d'appel.

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* *

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Confirme l'ordonnance de référé rendue le 29 juin 2010 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit que la société A TRAMA sera tenue au paiement de l'indemnité d'occupation par trimestre à échoir, les 1er juillet, 1er octobre, 1er janvier et 1er avril sur réquisitions de la bailleresse, et ce, jusqu'à libération effective des lieux,

Complète la mission d'expertise confiée à Monsieur Alain A...et dit qu'il aura également mission, dans le respect du principe du contradictoire, de fournir tous éléments permettant au juge du fond de déterminer le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de la société A TRAMA à compter du premier juillet 2009,

Condamne la société civile immobilière CARTARANA à verser à la société A TRAMA la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 €) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des prétentions des parties,

Condamne la société civile immobilière CARTARANA à supporter les dépens de l'instance d'appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT