Appellate Decision on Breach of Sale Agreement, Financing Condition, and Penalty Clause Enforcement

Ch. civile B

ARRET No

du 07 MARS 2012

R. G : 11/ 00365 C-MPA

Décision déférée à la Cour :

jugement du 07 mars 2011

Tribunal d'Instance de BASTIA

R. G : 11-09-403

X...

C/

Y...

C...

COUR D'APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

SEPT MARS DEUX MILLE DOUZE

APPELANT :

Monsieur André X...

né le 06 Avril 1955 à BOURG EN BRESSE (01000)

...

20260 LUMIO

assisté de Me Jean Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA

et de Me Jean Pierre MUDRY, avocat au barreau de THONON LES BAINS

INTIMES :

Monsieur Pascal Y...

...

60200 COMPIEGNE

assisté de la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA, Me Jean Louis RINIERI, avocat au barreau de BASTIA

Madame Christine C... épouse Y...

...

60200 COMPIEGNE

assistée de la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA, Me Jean Louis RINIERI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 janvier 2012, devant la Cour composée de :

Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre

Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller

Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame Marie-Jeanne ORSINI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 07 mars 2012.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur Pascal Y...et son épouse Madame Christine C... ont signé avec Monsieur André X...le 13 août 2008 un compromis de vente portant sur l'acquisition d'une parcelle de 664 m ² à MONTICELLO lieu-dit ... cadastrée numéro 732 section F moyennant le prix de 70 000 euros.

Une indemnité de 7 000 euros a été stipulée à titre de clause pénale pour le cas où, après réalisation des conditions suspensives, une partie viendrait à refuser la vente.

De convention expresse, la vente devait être réalisée après l'accomplissement des conditions suspensives et au plus tard le 29 décembre 2008, sauf prorogation jusqu'à l'obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l'établissement de l'acte.

Par fax du 24 avril 2009, Monsieur André X...confirmait au notaire qu'il ne donnerait pas suite au compromis dont le délai avait expiré fin décembre 2008.

Par acte d'huissier en date du 31 août 2009, Monsieur Pascal Y...et son épouse Madame Christine C... ont fait assigner Monsieur André X...en paiement des sommes de 7 000 euros au titre de la clause pénale et 3 000 euros par application de l'article 1178 du code civil.

Vu le jugement en date du 7 mars 2011 par lequel le tribunal d'instance de BASTIA a condamné Monsieur André X...à payer à Monsieur Pascal Y...et son épouse Madame Christine C... la somme de 7 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, rejeté la demande de dommages et intérêts accessoire à la demande principale, rejeté la demande reconventionnelle, rejeté la demande de dommages et intérêts accessoire à la demande reconventionnelle, condamné Monsieur André X...à payer à Monsieur Pascal Y...et son épouse Madame Christine C... la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu la déclaration d'appel formalisée par Monsieur André X...le 5 mai 2011.

Vu les conclusions déposées dans l'intérêt de ce dernier le 1er juillet 2011.

Au principal, il soutient que le compromis du 13 août 2008 est caduc faute de réalisation dans le délai des conditions suspensives. Il soutient qu'aucune faute dans l'exécution de ses obligations contractuelles ne peut lui être imputée.

En conséquence, il conclut au rejet des demandes.

Subsidiairement, il prétend à la nullité du compromis de vente en raison de l'attitude dolosive de Monsieur Pascal Y...et son épouse Madame Christine C....

À titre encore plus subsidiaire, il soutient que les demandeurs ne démontrent pas l'existence d'un préjudice lié au défaut de réitération du compromis de vente.

Ainsi, il estime que la clause pénale ne peut recevoir application ou à tout le moins doit être réduite à la somme symbolique de un euro.

Il conclut à l'irrecevabilité ou au rejet de la demande en paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1178 du Code civil.

Reconventionnellement, il réclame le paiement de la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de Monsieur Pascal Y...et son épouse Madame Christine C... en date du 31 août 2011.

Ils sollicitent l'infirmation partielle du jugement entrepris en ce qu'ils réclament le paiement des sommes de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1178 du Code civil et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que Monsieur André X...n'a entrepris que tardivement des démarches aux fins d'obtention d'un prêt ce qui a rendu impossible la réalisation de la condition dans le délai convenu d'un mois.

Ainsi, ils soutiennent qu'en application de l'article 1178 du Code civil, la condition était réputée accomplie, le compromis de vente ne pouvant donc être caduc.

Ils font état de leur préjudice du fait de l'immobilisation de leur terrain.

Ils réfutent toute attitude dolosive de leur part.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 9 novembre 2011 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 19 janvier 2012.

*

* *

MOTIFS :

Attendu sur la caducité du compromis de vente qu'il résulte du paragraphe condition de financement que l'acquéreur s'est obligé à constituer un dossier de demande de prêt et à le déposer à la banque de son choix au plus tard dans un délai de huit jours à compter de l'obtention d'une copie du compromis de vente délivrée par le notaire rédacteur ;

Attendu que le paragraphe suivant stipulait expressément que les conditions de financement étaient une condition suspensive, la vente étant soumise à la condition suspensive de l'obtention du prêt sollicité par l'acquéreur ;

Attendu qu'il était précisé que la vente serait considérée comme nulle et non avenue du fait de la non obtention d'offres de prêts dans un délai de 30 jours à compter de la signature du compromis ;

Attendu qu'au paragraphe suivant, les parties convenaient expressément que si le défaut de réalisation résultait d'une faute commise par l'acquéreur, par exemple dossiers de prêts non déposés ou incomplets, les conditions suspensives seraient alors considérées comme réalisées conformément à l'article 1178 du Code civil ;

Attendu que Monsieur André X...ne justifie nullement avoir déposé une demande de prêt immobilier dans le délai d'un mois à compter de la signature du compromis de vente ; que le seul courrier du 12 février 2009 émanant d'une banque et dans lequel il est indiqué qu'il n'a pas été

possible de donner une suite favorable à la demande de financement déposée à l'époque ne peut rapporter la preuve que Monsieur André X...a effectivement formulée une demande de prêt dans le délai contractuellement stipulé ;

Attendu au demeurant que dans ses écritures, ce dernier reconnaît qu'il a préféré entamer des démarches en vue d'obtenir un permis de construire avant que de déposer une demande de prêt auprès d'une banque ;

Attendu qu'il s'évince de ces constatations que la condition suspensive d'obtention du prêt doit être considérée comme réputé accomplie en application de l'article 1178 du Code civil dans la mesure où c'est Monsieur André X..., débiteur de l'obligation de déposer une demande de prêt qui n'a pas respecté son engagement ;

Attendu que l'obtention du permis de construire était également mentionnée à titre de condition suspensive ; que toutefois, et contrairement à la condition suspensive au titre du financement, aucun délai n'était prescrit pour celle-ci ;

Attendu que si de convention expresse des parties il était précisé que la vente devait être régularisée par acte authentique, après l'accomplissement des conditions suspensives, au plus tard le 29 décembre 2008, il convient de constater qu'une prorogation était spécifiquement prévue jusqu'à l'obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur ;

Attendu d'ailleurs qu'il a été justement noté par le premier juge que par courrier du 21 février 2009 adressé au notaire, Monsieur André X...formulait une nouvelle proposition afin de diviser le terrain en deux parcelles pour revendre un des lots rapidement ; que par ce courrier, il manifestait donc expressément sa volonté de poursuivre l'acquisition du bien mais également son corollaire qui était l'absence de caducité du compromis ;

Attendu dans ces conditions que le moyen tiré de la caducité du compromis de vente ne saurait valablement prospérer ; qu'à l'opposé, il convient de noter qu'une indemnité forfaitaire et de clause pénale d'un montant de 7 000 euros avait été stipulée en cas de réalisation des conditions suspensives ;

Attendu sur l'attitude de Monsieur Pascal Y...et son épouse Madame Christine C... que Monsieur André X...ne produit aucun document au soutien de ses allégations ; qu'à l'opposé, ces derniers justifient que le nouveau propriétaire du terrain a déposé une nouvelle demande de permis de construire ce qui démontre à l'évidence que Monsieur Pascal Y...et son épouse Madame Christine C... n'ont pas vendue leur terrain au bénéfice du permis de construire obtenu par Monsieur André X...;

Attendu d'autre part qu'ils rapportent la preuve par la production d'une attestation du maire de la commune que la station d'épuration à proximité de leur terrain n'est effectivement plus en fonction, le village étant raccordé à une nouvelle station d'épuration sur une autre commune ;

Attendu que le moyen tiré de la nullité du compromis de vente du 13 août 2008 sera donc écarté ;

Attendu que Monsieur André X...ayant obtenu son permis de construire le 9 février 2009 et alors que la condition d'obtention du prêt doit être considérée comme ayant été accomplie, il ne peut être que fait application de la clause pénale contractuellement stipulée et sans qu'il y ait lieu de statuer au titre de l'alinéa 2 de l'article 1152 du Code civil ; que la décision entreprise sera donc confirmée sur ce point ;

Attendu qu'en application de l'article 1178 du Code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que sur ce point, il a été rappelé dans les motifs précédents l'application de cet article convenue par les parties en cas de non réalisation de la condition de financement par la faute de l'acquéreur ;

Attendu que dans ce paragraphe conditions suspensives de financement, il était précisé que le vendeur se réservait le droit de saisir le tribunal afin de se voir attribuer des dommages et intérêts pour l'immobilisation abusive du bien ;

Attendu sur ce chef de préjudice contractuellement prévu que Monsieur Pascal Y...et son épouse Madame Christine C... établissent la réalité de celui-ci par la production des frais occasionnés par les différents allers-retours entre la Corse et le continent nécessités par la vente du bien mais également d'une attestation de leur banque indiquant qu'ils ont dû contracter un crédit à court terme pour la période du mois d'avril au mois d'octobre 2009 ;

Attendu qu'en l'état de la justification de ce préjudice, il doit donc être fait application des clauses contractuelles et il sera justement alloué à Monsieur Pascal Y...et son épouse Madame Christine C... la somme de 3 000 euros de ce chef ;

Attendu que Monsieur André X..., qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile et être débouté en sa demande fondée sur l'article 700 du même code ; qu'en outre aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de Monsieur André X...ne permet d'écarter la demande de Monsieur Pascal Y...et son épouse Madame Christine C... formée sur le fondement de cet article.

*

* *

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Confirme le jugement du tribunal d'instance de BASTIA en ce qu'il a condamné Monsieur André X...à payer à Monsieur Pascal Y...et son épouse Madame Christine C... la somme de SEPT MILLE EUROS (7 000 €) avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, rejeté la demande reconventionnelle et la demande de dommages et intérêts accessoire à la demande reconventionnelle, condamné Monsieur André X...aux dépens,

L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne Monsieur André X...à payer à Monsieur Pascal Y...et son épouse Madame Christine C... la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 €) à titre de dommages-intérêts par application de l'article 1178 du Code civil,

Condamne Monsieur Pascal Y...et son épouse Madame Christine C... aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP RIBAUT-BATTAGLINI,

Condamne Monsieur André X...à payer à Monsieur Pascal Y...et son épouse Madame Christine C... la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 €) par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toutes les autres demandes des parties.

LE GREFFIER LE PRESIDENT