Expropriation Compensation Appeal Regarding Occupancy Discount Rate
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn expropriating authority appealed a lower court decision that set compensation for expropriated property lots, specifically contesting the 5% occupancy discount applied versus the 20% rate they proposed, while the property owner did not file a responsive brief. The appellate court confirmed the initial ruling, reasoning that the purpose of the occupancy discount is to reflect market value based on comparable sales of unencumbered property and, although the government commissioner proposed an average 20% rate based on local sales, the variability and difference in the value per square meter of those comparables suggested the initial judge's valuation method was appropriate, provided the resulting figure reflects the market value, leading to the confirmation of the original award.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 450 du code de procédure civile; Expropriation Compensation Appeal Regarding Occupancy Discount Rate: The appellate court confirmed the initial ruling, reasoning that the purpose of the occupancy discount is to reflect market value based on comparable sales of unencumbered property and, although the government commissioner proposed an average 20% rate based on local sales, the variability and difference in the value per square meter of those comparables suggested the initial judge's valuation method was appropriate, provided the resulting figure reflects the market value, leading to the confirmation of the original award.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in reference to the procedure for pronouncement of the judgment by putting it at the disposal of the clerk's office.
Cited in the composition section, indicating that the designated Judge of Expropriation sits in accordance with this provision, relevant to the nature of the court.
Texte complet
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 7
ARRET DU 09 Février 2012
(no 22, 3 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S 10/ 07105
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 08 Mars 2010 par le tribunal de grande instance de Paris RG no 09/ 00085
APPELANTE
SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'AMENAGEMENT DE LA VILLE DE PARIS (SEMAVIP)
Parc Pont de Flandre-Bâtiment 026
11, rue Cambrai
75019 PARIS
représentée par la SELARL LE SOURD DESFORGES (avocats au barreau de PARIS)
INTIMEES
Madame Françoise X... épouse Y...
...
75019 PARIS
représentée par Me Thierry BEYRAND (avocat au barreau de PARIS, toque : P0095)
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT :
SERVICE DES MISSIONS DOMANIALES (EXPROPRIATION)
6, rue Paganini
75972 PARIS CEDEX 20
représenté par Mme Anne-Marie Z... en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Novembre 2011, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Michel ZAVARO, Président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,
Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Madame Valentine BUCK, Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de CRETEIL, désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
Greffier : Madame Chaadia GUICHARD, lors des débats
ARRET :
- réputé contradictoire
-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
-signé par Monsieur Michel ZAVARO, Président et par Madame Noëlle KLEIN, Greffier présent lors du prononcé.
Par jugement du 8 mars 2010, le juge de l'expropriation de la Seine a fixé l'indemnité d'expropriation des lots 5 et 21 dépendant de l'immeuble,... à la somme aux sommes de 47. 500 pour le premier plus 5. 750 de remploi et de 1. 000 pour le second pour autant que Françoise X... justifie en être propriétaire.
La SEMAVIP en a relevé appel. Elle a déposé un mémoire le 14 juin 2010 pour obtenir l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a retenu un abattement pour occupation de 5 % au lieu du taux de 20 % habituellement retenu et propose à titre subsidiaire de désigner un expert ou un notaire pour déterminer les taux habituellement pratiqués sur le marché pour occupation d'immeuble.
L'intimé n'a pas déposé de mémoire.
Le commissaire du gouvernement a déposé son mémoire le 12 juillet 2010. Il conclut que la comparaison entre la vente des biens libres et des biens occupés dans le secteur Barbès, Château Rouge, Marcadet Poissoniers fait apparaître une différence de 18 % et dans un secteur plus resseré autour de la rue LÉON une différence de 20 %. En conséquence, il propose de retenir 20 %.
SUR CE
Sur la recevabilité
L'appel est régulier et les mémoires de la SEMAVIP et du commissaire du gouvernement recevables.
Sur la saisine
Les limites de la saisine de la juridiction de l'expropriation résultent des indemnités offertes proposées ou demandées et non des méthodes de calcul qui permettent, à partir d'une valeur libre, de parvenir à une valeur occupée ;
Sur l'abattement pour occupation
L'abattement pour occupation a pour finalité de rendre compte de la valeur marchande d'un appartement loué à partir de termes de comparaison portant sur des appartements libres. Il doit être établi au cas par cas. Il résulte des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, qu'il s'établit dans ce secteur à 20 % en moyenne de la valeur libre.
La cour observe toutefois à l'examen du tableau que le commissaire du gouvernement a bien voulu joindre à son mémoire, que ce taux est extrêmement variable puisqu'il va de plus 11 % à moins 51 % et qu'il s'applique à des biens évalués au mètre carré à des sommes infiniment plus importantes que l'immeuble exproprié ;
Sur l'évaluation de la valeur du bien exproprié
Ces considérations permettent à la cour de dire que le juge de l'expropriation a convenablement évalué la valeur du bien exproprié, la méthode utilisée étant sans importance dès l'instant où le résultat correspond à la valeur du marché
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré
Condamne la SEMAVIP aux dépens
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT