Commercial Lease Renewal Rent Valuation Dispute

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu qu'il convenait de s'attacher à la valeur du terrain à l'exclusion de celle des constructions, en tenant compte de l'exploitation que l'ensemble, formé par le terrain et les constructions autorisées, permettait de développer et que le bail initial stipulait pour ce terrain à construire un loyer d'un certain montant correspondant à la valeur locative des lieux compte tenu des travaux à réaliser par le preneur, la cour d'appel, qui ne s'est pas déterminée exclusivement selon les constatations du rapport d'expertise judiciaire et qui a souverainement apprécié la valeur locative des biens loués, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Pharmacie de la Petite Arche aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Pharmacie de la Petite Arche à payer au syndicat des copropriétaires du centre commercial de la Petite Arche la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Pharmacie de la Petite Arche ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mars deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la société Pharmacie de la Petite Arche

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le loyer annuel de renouvellement à la date du 31 janvier 2004 à la somme de 27 000 euros hors taxes et hors charges et d'avoir condamné la SNC PHARMACIE DE LA PETITE ARCHE au paiement des intérêts moratoires qui courront au taux légal au fur et à mesure des échéances depuis celle du 31 janvier 2004 point de départ du bail renouvelé, sur chaque fraction d'échéances impayées entre le montant du nouveau loyer et celui du loyer effectivement réglé depuis cette date ;

AUX MOTIFS QUE «s'agissant de l'évaluation d'un terrain nu, sur lequel le preneur a été autorisé à édifier des constructions dont le transfert au profit du bailleur a été contractuellement prévu à la date de sortie du locataire ou au bout de dix-huit ans, le prix du bail est déterminé conformément aux dispositions des articles L. 143-36 et R. 145-9 du Code de commerce, c'est-à-dire en considération de ceux des éléments qui sont particuliers au terrain considéré, eu égard à la nature et aux modalités de l'exploitation effectivement autorisée.

La méthode vantée par l'appelante ne permet pas de satisfaire à ces critères d'appréciation, dès lors qu'elle ne s'attache pas aux particularités du bien loué mais se réfère au prix moyen de terrains nus dans le voisinage (cf. rapport X... p. 9) sans possibilité de vérifier que les emplacements retenus présentent une constructibilité et une faculté d'exploitation analogues et alors, en outre, qu'elle s'appuie sur des termes de comparaison non pertinents car situés à l'extérieur de cette unité autonome de marché que constitue un centre commercial.

Il convient en réalité de s'attacher à la valeur du terrain à l'exclusion de celle des constructions, mais en tenant compte de l'exploitation que l'ensemble terrain/constructions autorisées permet de développer.

A cet égard, il ressort du rapport d'expertise judiciaire, du rapport d'étude unilatéralement établi à la demande du preneur et des productions, que le bien loué présente une configuration assez régulière ayant permis d'édifier des locaux assez fonctionnels à un emplacement de la galerie acceptable d'où ils sont biens visibles de la clientèle ; que l'activité autorisée correspond au domaine de compétence professionnelle des associés de la société locataire à savoir l'exploitation d'une officine de pharmacie et toute profession ayant trait à la santé à l'exception de celle d'opticien ; que la cession du droit au bail et la sous-location sont interdites sauf à un successeur ; que le preneur a la charge de l'impôt foncier, de l'assurance des constructions qu'il a édifiées et des dépenses d'entretien ; et que l'emplacement est favorable, le centre commercial de la Petite Arche jouissant d'une bonne notoriété confortée pendant la durée du bail par le changement d'enseigne de l'hypermarché installé dans la galerie et par l'installation de grandes enseignes à proximité immédiate.

Les parties ne sont à même de justifier d'aucun loyer de comparaison pour des terrains aux caractéristiques particulières analogues, et ni M. Y... (cf son rapport p. 13) ni Monsieur X... (cf son rapport p. 8), n'ont été en mesure d'en citer, étant au surplus observé que le bien loué étant situé dans un centre commercial propre, les références utiles ne pourraient être trouvées que sur place.

Il importe en revanche de constater que le bail initial du 12 septembre 1994 stipulait pour ce terrain à construire un loyer annuel de 24 696,74 € en énonçant (cf page 3 de l'acte) qu'il correspondait « à la valeur locative des lieux compte tenu des travaux à réaliser par le preneur », et l'appelante ne prouve pas son affirmation selon laquelle ce montant, qui exprime l'accord des cocontractants, aurait été unilatéralement impose par le bailleur.

En outre, l'expert judiciaire, dans sa réponse à un dire pour expliciter les termes retenus (cf p. 14), a recensé dans la galerie marchande de la Petite Arche, à la période considérée, deux loyers de locaux respectivement à 584 € et 489,34 € du m2 qui constituent une référence intéressante, évidemment à retraiter pour tenir compte de ce que le bien litigieux est un terrain.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, et sans entériner la référence du premier juge à la méthode d'évaluation appliquée à la valeur vénale, un prix hors taxes de 250 € du m2 apparaît adapté, ce qui détermine bien un loyer hors taxes et hors charges de 27 000 €.

Par ces motifs, et ceux non contraires du premier juge, il y a lieu de débouter l'appelante de tous ses chefs de prétentions et de confirmer le jugement déféré, non critiqué sur ses autres chefs de décision notamment afférents à la date de prise d'effet du loyer renouvelé, aux intérêts et à l'anatocisme, sauf –comme le demande la SNC PHARMACIE DE LA PETITE ARCHE- en ce qu'il l'a condamnée à supporter l'intégralité des frais d'expertise judiciaire, alors que celle-ci était d'intérêt commun et que le loyer s'avère fixé à un montant sensiblement différent de celui prôné par chaque partie avant qu'il n'y soit recouru» ;

1°/ ALORS QUE l'expert chargé d'évaluer la valeur locative d'un bien donné à bail commercial ne peut procéder à des observations faites à partir d'éléments de comparaison, sans même citer ses sources ni mettre les parties en mesure de discuter, le cas échéant en leur communiquant les baux concernés, la pertinence des critères de référence qu'il retient ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour fixer le loyer du bail renouvelé, se réfère exclusivement aux constatations d'un rapport judiciaire, lequel se bornait à constater, dans la galerie marchande abritant l'immeuble donné à bail, «deux loyers de locaux respectivement à 584 € et 489,34 € du m2 qui constituent une référence intéressante» ; qu'en se déterminant par ce seul renvoi au rapport d'expertise, sans avoir égard aux conclusions de l'exposante qui faisait valoir que l'expert n'avait jamais communiqué aux parties, bien qu'il ait reçu injonction de le faire par le juge de la mise en état, les éléments permettant d'identifier les baux qu'il avait retenus à titre de comparaison et d'en connaître les caractéristiques essentielles, tels que l'emplacement du bien, la durée du bail, sa date, ainsi que les conditions et charge respectivement assumées par les parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 16 et 242 du code de procédure civile.

2°/ ET ALORS QUE faute d'éléments de comparaison utiles permettant de connaître la valeur locative du bien donné à bail commercial au jour de son renouvellement, la cour d'appel a fixé à 27 000 € annuel le montant du loyer du bail renouvelé en observant que ce montant est proche de celui du loyer du bail initial fixé en 1994 et censé refléter la valeur locative du bien à cette dernière date (24 696,74 €) ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel, à laquelle il appartenait précisément de réévaluer le montant du loyer au jour du renouvellement du bail en janvier 2004, au regard de la seule valeur locative du bien à cette dernière date, s'est prononcée par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-9 du code de commerce.