Vineyard Sale Perfection Upheld Despite Final Survey Refusal

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que l'objet de la vente était désigné dans la promesse de vente du 26 avril 2004 comme une parcelle de vigne située à Bois 17, cadastrée ZI 56p, d'une contenance de 2 ha 85 ca et constaté que la parcelle de vigne devant être vendue à M. X... à l'issue de la division par le géomètre-expert était identique à celle matérialisée à titre indicatif sur le plan annexé à cette promesse, que sa contenance correspondait exactement à 2 ha 85 ca et que sa nature de culture agricole déclarée était bien celle de vigne, la cour d'appel en a souverainement déduit que l'objet de la vente était parfaitement connu et compris des deux parties et qu'il était désigné avec une précision suffisante dans le "compromis" de vente ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. Y....

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR déclaré parfaite la vente intervenue le 26 avril 2004 entre monsieur Y... et monsieur X... portant sur une parcelle située à Bois, cadastrée section ZI n° 56 p au lieudit « Fort » pour une superficie de 2 ha 85 ca en nature de vigne moyennant un prix global de 38.500 euros dont 36.930 euros net vendeur et d'AVOIR condamné monsieur Y... à payer à monsieur X... la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'objet de la vente est désigné sur l'acte litigieux comme « une parcelle de vigne située à Bois 17, cadastrée ZI » p, d'une contenance de 2 ha 85 ca » ; M. Y... soutient avec exactitude, mais sans pertinence, que la parcelle ZI 56 p n'existait pas lors de la signature de l'acte daté du 26 avril 2004 puisqu'il a été ajouté, dans la désignation du bien vendu, que « la parcelle ZI 56, d'une contenance totale de 4 ha 30 a 15 ca, fait l'objet d'une division suivant document d'arpentage à établir par M. Z..., géomètre à Pons » ; il a également été précisé qu'un plan était annexé « à titre indicatif » à l'acte ; ce plan a été signé par M.

Y... et par M. X... ; il se déduit de ces mentions, définissant la volonté contractuelle sur l'objet de la vente et validées par la signature de l'acte et du plan, que la parcelle vendue devait provenir de la parcelle ZI 56, être constituée de vigne, correspondre au plan annexé et avoir une contenance de 2 ha 85 ca ; cette désignation est claire et précise, donc dépourvue d'ambiguïté, tant pour l'acquéreur que le vendeur ; au surplus, le plan annexé matérialisait déjà la parcelle, sauf à ce que les limites tracées de manière « indicative » en soient rectifiées par le bornage, pour atteindre la contenance vendue ; les conditions suspensives énoncées dans l'acte du 26 avril 2004 ont été réalisées dans les délais ; la division de la parcelle ZI 56 n'a pas été définie comme une condition suspensive et ne figure que dans la désignation du bien vendu ;

M. Z... a indiqué, dans une lettre en date du 23 avril 2008, dont la sincérité n'est pas mise en cause par M. Y..., qu'il s'était déplacé sur les lieux le 21 février 2007 et avait posé une borne et un piquet bois en bordure de route, en présence de M. X... et M. Y... ; les opérations de bornage ont ainsi été exécutées de manière contradictoire, et non unilatérale, contrairement à ce qu'affirme M. Y... ; en effet, même si M. Z... a précisé avoir été requis le 25 juin 2004 par M. X..., la présence de M. Y... aux opérations de bornage permet de considérer que leur résultat est opposable au vendeur ;

M. Z... a établi un document d'arpentage en date du 24 février 2007, déposé régulièrement au service du cadastre, la division de la parcelle ZI 56 étant ensuite autorisée le 1er mars 2007 par la Commission Départementale d'Aménagement Foncier ; la parcelle de vigne devant être vendue à M. X..., à l'issue de cette division, est identique à celle matérialisée à titre indicatif sur le plan annexé à l'acte du 26 avril 2004 ; sa contenance correspond exactement à 2 ha 85 a ; sa nature de culture agricole déclarée est bien celle de vigne ;

M. Y... discute vainement de la nature de la destination agricole du surplus de la parcelle Z 56 ainsi partagée, ce paramètre étant indifférent à la vente consentie à M. X... ; il s'en déduit que l'objet de la vente était parfaitement connu et compris des deux parties et désigné avec une précision suffisante dans le compromis de vente ; M. Y... a refusé de signer le document d'arpentage sans exposer les motifs de son opposition et donc de manière injustifiée compte tenu des motifs précédents ; il ne peut se prévaloir de sa propre carence pour contester la validité de la division cadastrale ; l'acte signé le 26 avril 2004 a prévu que la réitération de la vente selon acte authentique interviendrait au plus tard le 30 juin 2007 ;

M. X... explique ce décalage de trois années par un bail à ferme à son profit, conclu le même jour sur la parcelle litigieuse, cette situation lui ayant permis de faire « primer le droit de préemption du fermier sur la SAFER » ; le compromis de vente a effectivement mentionné que la parcelle vendue était occupée par l'acquéreur titulaire d'un bail, sans citer la concomitance de ce deuxième contrat avec la vente ; M. Y... ne conteste pas la réalité du fermage accordé à M. X... par un autre contrat du même jour ; il relève à juste titre que les deux contrats en date du 26 avril 2004 sont distincts ; en revanche, de manière incohérente, s'il admet que la désignation de la parcelle donnée à bail est succincte dans le fermage accordé, il n'en déduit pas, comme pour la vente, que les parties pouvaient se méprendre sur la chose louée ;

M. Y... considère que la durée du bail, de neuf ans, est incompatible en logique avec le projet de vente de la parcelle louée dont l'effet devait intervenir en juin 2007 ; toutefois, il omet par ce raisonnement de prendre en compte l'argumentation de M. X... sur le droit de préemption du fermier ; surtout, M. Y... n'explique pas pour quelle raison il a, dans ces conditions, signé le compromis de vente et assisté aux opérations de bornage ; en revanche, la notion de droit de préemption du fermier donne toute sa force à l'articulation des deux contrats signés le 26 avril 2004 et conforte la volonté contractuelle de vendre précisément la parcelle litigieuse, suffisamment désignée, ainsi que déjà retenu dans les précédents motifs » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'acte sous seing-privé du 26 avril 2004 précise que la vente porte sur une parcelle de vigne située à Bois et cadastrée section ZI n° 56 p au lieudit « Fort » pour une superficie de 2 ha 85 a 00 ca en nature de vigne moyennant un prix global de 38.500 euros dont 36.930 euros devant revenir au vendeur ; dans la rubrique « Désignation », il est fait précision que « la parcelle ZI 56 d'une contenance totale de 4 ha 30 a 15 ca fait l'objet d'une division suivant document d'arpentage à établir par monsieur Z..., géomètre à Pons.

Un plan est demeuré ci-annexé après mention à titre indicatif » ; sur ce plan signé par les deux parties, figure la délimitation de la parcelle vendue à Pascal X... avec une mention manuscrite « vigne » ; le document d'arpentage qui a été préparé par monsieur Jean-René Z..., géomètre-expert, le 24 février 2007, est en tous points identique au plan annexé à l'acte du 24 avril 2006 puisque conforme au piquetage réalisé sur le terrain et qui figure sur le premier document ; dans un courrier du 23 avril 2008, monsieur Z... précise qu'une borne et un piquet bois en bordure de la Route Départementale ont été posés en présence des deux parties lors d'un déplacement sur le terrain du 21 février 2007 ; ce travail préparatoire à l'établissement du document d'arpentage, réalisé en présence des deux parties, démontre qu'il n'existait aucun désaccord sur la détermination des limites de la parcelle de vigne, objet de la vente ; dans son courrier du 28 juin 2007, en réponse à la sommation du 14 juin 2007, Yves Y... confirme qu'il refuse de réitérer la vente authentique sans donner la moindre explication sur les motifs de son refus ; l'article 1134 du Code civil a institué un principe général d'exécution des conventions de bonne foi ; ce principe autorise en conséquence une partie à se soustraire à son engagement soit pour un motif prévu à la convention soit pour un motif d'inexécution de la convention par l'autre partie ou bien encore d'un vice du consentement dont elle aurait été victime ; en l'espèce, Yves Y... soutient que la vente n'est pas parfaite au motif que la « chose » objet de la vente n'était pas clairement définie puisque les parties avaient convenu de faire établir un document d'arpentage ; cette argumentation est contraire au principe d'exécution des conventions de bonne foi qui vient d'être rappelé ; en effet, l'article 1583 du Code civil dispose que la vente est parfaite lorsqu'il y a accord sur la chose et le prix ; le prix de la transaction, qui était fixé à 36.930 euros net vendeur, ne souffre d'aucune discussion pour être parfaitement connu et accepté par les deux parties ; la « chose » objet de la vente était définie sous la rubrique « Désignation » comme étant « une parcelle de vigne située à Bois et cadastrée section ZI n° 56 p au lieudit « Fort » pour une superficie de 2 ha 85 a 00 ca en nature de vigne » ; la désignation précise de la référence cadastrale, de la superficie et de la nature de vigne de la parcelle vendue permet de considérer qu'il n'existait aucune incertitude dans l'esprit des parties sur l'objet de la vente, d'autant que le plan annexé à l'acte situait précisément le bien ; au surplus, le bail à ferme, qui a été établi le même jour, confirme que vendeur et acheteur n'avaient aucune interrogation sur la nature et la délimitation précise de la chose vendue et qui était par ailleurs donnée à bail ; la mention « un plan est demeuré ci-annexé après mention à titre indicatif » n'avait d'autre objectif que de souligner qu'un plan d'arpentage était indispensable au regard des règles de publicité foncière, nécessitant de donner une nouvelle référence cadastrale à la parcelle créée qui résultait du démembrement d'une parcelle plus grande ; ainsi, le document d'arpentage, qui a été établi en février 2007, n'avait d'autre utilité que de permettre l'enregistrement au cadastre de cette nouvelle parcelle ; dès lors, il convient de juger qu'il n'existait aucune incertitude sur la chose et le prix au sens de l'article 1583 du Code civil lorsque l'acte sous seing privé a été signé le 26 avril 2004 et que la vente était parfaite à cette date, le refus de réitérer la vente par acte authentique étant manifestement motivé par une raison extérieure à la convention et résultant plus sûrement d'une augmentation significative du prix de la terre depuis 2004 » ;

1°) ALORS QU'une promesse de vente est nulle pour indétermination de la chose promise si elle porte sur une partie d'un immeuble sans description précise de la division à intervenir et sans précision de son étendue et de sa portée ; qu'en l'espèce, dans la promesse de vente du 26 avril 2004, le bien promis était ainsi désigné : « A Bois (17240), une parcelle de vigne, cadastrée ZI, 56 p, lieudit « Au Fort », d'une surface de 2 ha 85 a 00 ca, de nature de vigne », la Cour d'appel ayant retenu que cette parcelle devait provenir de la parcelle ZI 56, la promesse de vente mentionnant : « précision faite que la parcelle ZI 56 d'une contenance totale de 4 ha 30 a 15 ca fait l'objet d'une division suivant document d'arpentage à établir par monsieur Z..., géomètre à Pons. Un plan est demeuré ci-annexé après mention à titre indicatif » ; qu'en considérant que cette désignation suffisait à déterminer l'objet de la promesse, la Cour d'appel a violé les articles 1129, 1134 et 1583 du Code civil ;

2°) ALORS en tout état de cause QUE, lorsque la promesse de vente prévoit l'intervention ultérieure d'un géomètre chargé d'établir un document d'arpentage aux fins de détermination de la partie d'immeuble vendue, le défaut d'acceptation de ce document par le vendeur empêche la détermination de l'objet ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que monsieur Y... avait refusé de signer le document d'arpentage rédigé par monsieur Z... ; qu'il était également constant que monsieur Y... n'avait jamais déclaré, a priori, dans la promesse de vente, s'en remettre à ce dernier ou à monsieur X... pour la détermination des limites du terrain vendu ; qu'en considérant cependant que l'objet de la promesse était suffisamment déterminé, la Cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales s'en évinçant et a violé les articles 1129, 1134 et 1583 du Code civil.