Ownership Dispute over Distribution Hall via Acquisitive Prescription

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 septembre 2010), que M. Hervé X... a, par acte du 4 mars 1976, acquis de M. Y... les lots 136, 137 et 138 d'un immeuble en copropriété comprenant trois pièces situées au troisième étage desservies par un corridor et qu'il les a affectées à l'activité professionnelle qu'il exerçait dans le lot 135, situé au même étage et propriété de la société Muraour supérieur dont il était le gérant ; que le corridor a été fermé par une porte palière ; que la société Coda, propriétaire du lot 117 situé au premier étage et du lot 140 consistant en un droit de surélévation au-dessus du précédent par la création d'un niveau supplémentaire dont l'accès se trouvait au troisième étage, a assigné, par acte du 7 mars 2006, la société Muraour supérieur et M. Guy X..., fils et légataire particulier de Hervé X... décédé, pour obtenir la remise en état des lieux ; que M. X... et la société Muraour supérieur ont invoqué la prescription acquisitive du corridor ;

Attendu que la société Coda fait grief à l'arrêt de dire que M. X... a acquis la propriété de la porte palière et du hall de distribution desservant les lots 136, 137 et 138 de la copropriété, alors, selon le moyen :

1°/ que la prescription acquisitive suppose la réalisation d'actes matériels de possession accomplis à titre de propriétaire ; qu'en se bornant à constater que le hall et le couloir litigieux étaient fermés par une porte palière et utilisés privativement, sans relever aucun acte matériel de possession accompli à titre de propriétaire dans les trente ans ayant précédé l'assignation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2229, devenu 2261 du code civil ;

2°/ que si l'on peut, pour compléter la prescription, joindre à sa possession celle de son auteur, c'est à la condition que le bien litigieux ait été compris dans les droits transmis ; qu'en décidant que M. X... pouvait joindre à sa possession, non seulement celle de son père Hervé mais encore celle de M. Y... quand elle constatait expressément que le couloir et le hall litigieux n'étaient pas compris dans la vente faite par ce dernier à M. Hervé X..., la cour d'appel a violé l'article 2235, devenu 2265, du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. Hervé X... avait acquis l'ancien cabinet de kinésithérapie de M. Y... en 1975, que celui-ci n'était alors pas partagé par un couloir formant partie commune apparente mais par un hall de distribution aménagé privativement, que le cabinet était toujours aménagé ainsi et ce sans discontinuité et que l'ensemble était fermé par une porte palière située à la même place que celle actuellement existante, la cour d'appel a pu retenir que M. Guy X... pouvait joindre à sa possession celle de son père et en a exactement déduit qu'à l'époque de l'assignation, il pouvait se prévaloir d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire depuis plus de trente ans et avait acquis la propriété du couloir litigieux par prescription ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

Rejette le pourvoi ;

Condamne la société Coda aux dépens ;

Vu l'article 700du code de procédure civile , rejette la demande de la société Coda ; la condamne à payer la somme globale de 2 500 euros à M. X... et à la société Le Muraour supérieur ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf février deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils pour la société Coda

MOYEN UNIQUE DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que Monsieur Guy X... avait acquis la propriété de la porte palière et du hall de distribution desservant les lots 136, 137 et 138 de la copropriété Le Muraour, par prescription ;

AUX MOTIFS QU'il résulte des pièces produites aux débats : état descriptif de division de 1969, acte d'acquisition de 1976, relevé de propriété de 2007 que Monsieur Guy X... est propriétaire des lots 136, 137 et 138 tous trois définis comme « une pièce » et non d'un ensemble unique avec couloir de distribution intérieur ; que le couloir litigieux est donc une partie commune ; que feu Hervé X... a acquis trois « pièces » ; que Monsieur Guy X... ne dispose donc d'aucun juste titre de nature à fonder une prescription abrégée de la propriété du couloir litigieux ; qu'en droit, pour compléter la prescription on peut joindre à sa possession celle de son auteur ; qu'en l'espèce, il résulte des attestations versées aux débats, notamment celle de Monsieur Richard Z..., notaire honoraire, que « l'ancien cabinet Y... (kinésithérapeute) cédé en 1975 (4 mars 1976) à Maître Hervé X... n'était aucunement partagé par un couloir formant partie commune apparente mais au contraire par un hall de distribution aménagé privativement, comme il l'est toujours et ce sans discontinuité, le tout fermé par une porte palière à la même place que celle actuellement existante », et ce depuis 1965 semble-t-il (cf. les attestations de Monsieur Guy Z... et de Mesdames A... et B...) quoique l'état descriptif de division complet et définitif n'ait été établi qu'en 1969 ; qu'en l'état, il convient de considérer que cette porte palière et ce hall de distribution ont été compris dans la vente, sinon juridiquement du moins matériellement ; que Monsieur Guy X... peut donc joindre à sa possession et à celle de feu Hervé X..., celle de Monsieur Y... ; qu'à l'époque de l'assignation en 2006, Monsieur Guy X... pouvait se prévaloir d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire depuis près de quarante ans et en tous cas depuis plus de trente ; qu'il a donc acquis la propriété du couloir litigieux par prescription ;

1° ALORS QUE la prescription acquisitive suppose la réalisation d'actes matériels de possession accomplis à titre de propriétaire ; qu'en se bornant à constater que le hall et le couloir litigieux étaient fermés par une porte palière et utilisés privativement sans relever aucun acte matériel de possession accompli à titre de propriétaire dans les trente ans ayant précédé l'assignation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2229, devenu 2261 du code civil ;

2° ALORS QUE si l'on peut, pour compléter la prescription, joindre à sa possession celle de son auteur, c'est à la condition que le bien litigieux ait été compris dans les droits transmis ; qu'en décidant que Monsieur Guy X... pouvait joindre à sa possession, non seulement celle de son père Hervé mais encore celle de Monsieur Y... quand elle constatait expressément que le couloir et le hall litigieux n'étaient pas compris dans la vente faite par ce dernier à Monsieur Hervé X..., la cour d'appel a violé l'article 2235, devenu 2265, du Code civil.