Rural Lease Termination Rejected Despite Repair Costs

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que le bail rural portait indivisiblement sur une propriété d'une contenance de 21 hectares, que les terres louées n'étaient pas détruites et que les travaux préconisés par l'expert pour les bâtiments étaient chiffrés à 139 846,53 euros alors que les bailleresses avaient offert de vendre seulement " la maison d'habitation et les bâtiments d'exploitation avec enclos de 7000 m2" pour le prix de 168 000 euros, la cour d'appel, qui a, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, retenu que la propriété agricole n'avait pas été détruite dans sa totalité et a relevé que la locataire demandait la reconstruction des bâtiments détruits, en a exactement déduit, qu'il n'y avait pas lieu de constater la résiliation du bail de plein droit et que le bailleur devait prendre en charge les travaux de remise en état préconisés par l'expert judiciaire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mmes X... et Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mmes X... et Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour Mmes Y... et Fort.

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande en résiliation du bail rural formé entre les consorts X... et Monsieur Philippe Z..., et d'avoir condamné Madame X... à exécuter les travaux préconisés par l'expert ou à payer la somme de 20.099,98 € ;

AUX MOTIFS QUE sur la demande en résiliation de bail, selon l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail ; que dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ; que l'article L.411-30 du code rural dispose que lorsque la totalité des biens compris dans le bail sont détruits intégralement par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; qu'en l'espèce, le bail rural indivisible, comme le soulignent les bailleurs elles-mêmes, porte sur une propriété d'une contenance de 21 ha ; que les terres louées ne sont pas détruites ; que le seul constat de ce que les travaux préconisés par l'expert sur les bâtiments sont chiffrés à 139 846 € alors que les bailleurs ont offert de vendre seulement « la maison d'habitation et les bâtiments d'exploitation avec un enclos de 7000 m² » selon courrier du 8 juillet 2004 pour le prix de 168 000 € ne suffit pas à établir la destruction de la propriété agricole dans sa totalité ; qu'il n'y a donc pas lieu à constater la résiliation du bail rural de plein droit ;

1) ALORS QUE conformément aux articles 1722 du code civil et L.411-30 du code rural, dans le cas où l'état des bâtiments exige des travaux de rénovation et de mise aux normes dont le coût dépasse leur valeur comme le montant cumulé du fermage, le coût disproportionné des travaux tel qu'estimé par l'expert judiciaire établit la destruction totale des biens ; qu'en se déterminant par le caractère indivisible du bail rural et le fait que les terres n'étaient pas, en l'espèce, détruites, la cour d'appel qui n'a pas recherché si le coût des travaux relatifs aux bâtiments qui établissait la perte des biens ne dépassait pas la mesure d'une nécessaire proportion entre les obligations respectives des parties, même sous le régime dérogatoire du statut du fermage a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ;

2) ALORS QUE conformément à l'article L.411-30 du code rural, en cas de destruction partielle de la chose louée, et à la condition que le preneur établisse que celle-ci compromet gravement l'équilibre économique de l'exploitation, le bailleur peut être tenu de reconstruire les bâtiments ; qu'en l'espèce, le preneur exigeant la réalisation de travaux de réhabilitation des bâtiments d'un coût disproportionné avec la valeur des biens et avec les revenus fonciers cumulés, le bailleur a demandé la résiliation du bail, faute de pouvoir assumer cette dépense ; qu'en refusant de constater la résiliation du bail, faute pour les terres d'être détruites, la cour d'appel qui n'a pas retenu que le preneur établissait que la perte des bâtiments compromettrait gravement l'équilibre économique a, en statuant ainsi, violé la disposition susvisée.