Real Estate Agent Commission Indemnity for Withdrawn Purchase

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses deux branches, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 2 septembre 2010), que par acte sous seing privé du 6 juillet 2007, Mme X... a promis d'acquérir une maison appartenant aux consorts Y... puis a décidé de ne pas signer l'acte authentique de vente ; que M. Z..., agent immobilier, l'a assignée en paiement de la somme de 15 000 euros et a précisé que la promesse prévoyait une "indemnité compensatrice forfaitaire" de ce montant en cas de refus de ratification ; que l'arrêt accueille sa demande ;

Attendu, d'abord, que la cour d'appel n'avait pas à procéder à la recherche mentionnée par la première branche, qui ne lui avait pas été demandée ; qu'ensuite, l'arrêt constatant, par motifs adoptés, qu'il n'avait pas été prétendu que les deux conditions stipulées à l'acte sous seing privé de vente n'avaient pas été levées, retient, sans encourir la critique de la seconde branche, que Mme X..., ayant fait perdre sa commission à l'agent immobilier qui avait mené à bien son travail d'intermédiaire jusqu'à la signature d'un acte unique engageant toutes les parties, devait être condamnée au paiement de la somme réclamée ; que le moyen n'est fondé en aucun de ses griefs ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de Mme X... et de M. Z... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils pour Mme X...

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Madame X..., qui avait signé par l'intermédiaire de Monsieur Z... un acte par lequel elle s'engageait à acquérir un bien immobilier, avant d'y renoncer, à verser à l'agent immobilier une somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts.

Aux motifs que, le 6 juillet 2007, l'agent immobilier avait notifié l'acte en cause afin de faire courir le délai de rétractation et qu'aucune réponse, autre qu'une lettre simple datée du 31 juillet 2007, mais à laquelle aucun autre élément ne permettait d'attacher date certaine, n'avait été donnée ; que la prétention de Monsieur Z... se fondait sur le refus de Madame X... de réitérer l'acte sans motif valable, si ce n'était qu'elle entendait se dégager du fait de la maladie dont était alors affecté son mari ; que, ce faisant, elle avait privé l'intermédiaire de la commission à laquelle il pouvait prétendre, ce qui justifiait à son profit l'allocation de dommages-intérêts.

Alors 1°) que l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception lui notifiant l'acte de vente ; que la cour d'appel n'a pas recherché à quelle date aurait été présentée à Madame X..., qui soutenait ne l'avoir jamais reçue, la lettre de Monsieur Z... du 6 juillet 2007, dont il n' est d'ailleurs pas précisé si elle était recommandée avec demande d'avis de réception (manque de base légale au regard de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation).

Alors 2°) que la responsabilité délictuelle de l'acquéreur ne peut être engagée à l'égard de l'agent immobilier qu'en cas de manoeuvres destinées à le priver de sa rémunération ; que la cour d'appel, qui a constaté que la renonciation de Madame X... à réitérer la vente par acte authentique était motivée par le fait qu'elle venait d'apprendre que son mari était gravement malade, ce dont il résultait que Madame X... n'avait commis aucune faute délictuelle envers Monsieur Z..., n'a pas tiré les conséquences légales de ces constatations (violation de l'article 1382 du code civil).