Real Estate Sale Perfection Following Substitution Right Exercise

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :

Attendu, selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 17 décembre 2009 et 3 juin 2010), que la société civile immobilière Château de la Pascalette (la SCI) a acquis, en 2001, de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Alpes-Provence-Côte-d'Azur (la SAFER) un domaine agricole après exercice par celle-ci de la faculté de substitution prévue à l'article L. 141-1 (II, 1°) du code rural et de la pêche maritime ; qu'elle a consenti, en 2007, à M. X... une promesse de vente portant sur une partie de ce domaine puis refusé de régulariser cette vente en raison de l'opposition de la SAFER ; que M. X... a agi contre la SCI aux fins de voir déclarer la vente parfaite ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande alors, selon le moyen :

1°/ qu'il résulte de l'article L. 141-1 III du code rural qu'en cas de substitution, telle qu'en a bénéficié la SCI Château de la Pascalette, le cahier des charges comporte obligatoirement l'engagement du maintien pendant un délai minimal de 10 ans de l'usage agricole ou forestier des biens attribués et soumet pendant ce même délai toute opération de cession à titre onéreux en propriété ou en jouissance du bien attribué à l'accord préalable de la SAFER ; que cette disposition a vocation à s'appliquer même dans le silence des actes ; que dès lors, la cour d'appel ne pouvait estimer que la revente des biens litigieux à M. X... n'était pas soumise à une telle autorisation, sans méconnaître la portée de ce texte ;

2°/ qu'un tel dispositif s'applique en toute hypothèse dès lors que l'attributaire par substitution s'est effectivement engagé, comme l'a fait la SCI Château de la Pascalette dans l'acte litigieux, à conserver au bien litigieux son usage agricole ; qu'en estimant que la revente de ce bien à M. X... n'était pas soumise à l'autorisation préalable de la SAFER, la cour d'appel a pareillement méconnu l'article L. 141-1 III, du code rural, ensemble l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'aucun cahier des charges n'avait été établi dans le cadre de l'attribution par la SAFER du bénéfice de la promesse de vente à la SCI et retenu que la seule mention figurant dans l'acte de cession, par laquelle celle-ci avait déclaré prendre " l'engagement pour elle-même et ses ayants-cause de conserver aux immeubles présentement acquis pendant un délai de dix ans à compter du transfert de propriété une destination répondant aux dispositions prévues à l'article L. 141-1 du code rural ", n'obligeait pas la SCI à soumettre, durant ce délai de dix ans, toute opération future de cession à titre onéreux à l'autorisation préalable de la SAFER, la cour d'appel en a exactement déduit que le refus d'autorisation de cette dernière n'emportait aucune conséquence et que la vente entre la SCI et M. X... était parfaite ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Château de la Pascalette aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Château de la Pascalette à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Château de la Pascalette ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Roger et Sevaux, avocat aux Conseils, pour la société Château de la Pascalette

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit parfaite la vente par la SCI Château de la Pascalette à Monsieur X... pour un prix de 1. 380. 000 euros d'un immeuble du même nom, dit que son arrêt vaudrait titre de propriété et ordonné sa publication à la conservation des hypothèques et condamné la SCI Château de la Pascalette à payer à Monsieur X... les sommes de 1. 500 et 2. 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Aux motifs que s'il est énoncé à l'article L. 414-1 du Code rural que pour la réalisation de leurs missions les SAFER peuvent se substituer (ce qui a été le cas en l'espèce en faveur de la SCI) un attributaire, qui peut être tenu au respect d'un cahier des charges, lequel « comporte l'engagement du maintien pendant un délai minimal de dix ans de l ‘ usage agricole ou forestier des biens attribués et soumet, pendant ce délai, toute opération de cession à titre onéreux en propriété ou en jouissance du bien attribué à l'accord préalable de la SAFER », il est constant qu'aucun cahier des charges n'a été établi dans le cadre de l'attribution par la SAFER du bénéfice de la promesse de vente à la SCI, sachant en outre que la seule mention figurant dans l'acte de cession du 25 janvier 2001 selon laquelle cette dernière déclarait prendre « l'engagement pour elle et ses ayants cause de conserver aux immeubles présentement acquis pendant un délai de dix ans à compter du transfert de propriété une destination répondant aux dispositions prévues à l'article L. 414-1 du Code rural » ne saurait valoir comme l'ayant également et implicitement obligée à soumettre (durant ce délai de dix ans) toute opération future de cession à titre onéreux à l'autorisation préalable de la SAFER ; qu'il ne peut non plus être admis que les dispositions précitées auraient emporté en elles-mêmes une telle obligation, indépendamment de l'établissement d'un cahier des charges ou d'un engagement spécifique et exprès de l'attributaire, et ce même au regard du caractère d'ordre public des missions des SAFER, dès lors que cet établissement n'est légalement prescrit qu'à titre facultatif ; que cette obligation ne peut non plus résulter des dispositions de l'article R 142-2 du Code rural suivant lesquelles « pendant un délai de dix ans au moins, l'attributaire ou ses ayants cause doit recueillir l'accord de la SAFER approuvé par le commissaire du gouvernement pour toute cession conduisant au morcellement d'une exploitation attribuée en application du présent article ou pour tout changement de sa destination agricole ou forestière » dès lors que l'attributaire ainsi visé ne peut être, aux termes du même articles, qu'un « jeune agriculteur au sens des dispositions des articles R. 343-3 et suivants ( ) » ou un « travailleurs (s) agricole (s) bénéficiaire (s) de la promotion sociale ( ) » ou un « agriculteur (s) exproprié (s), dont le fonds a disparu ou est devenu inexploitable ( ) » ou un « agriculteur (s) privé (s) de (son) exploitation du fait de partage ( ) », ou enfin d'un « agriculteur (s) cédant librement des terres qu'il (s) exploite ( ) », ce qui n'était pas le cas de la SCI ; qu'il s'ensuit que la SCI n'était pas soumise, en sa qualité d'attributaire l'ayant substituée à l'obligation d'obtenir de la SAFER son autorisation en vue de la vente en faveur de Monsieur X... de sorte que le refus d'autorisation de cette dernière n'emporte aucune conséquence ;

Alors, d'une part, qu'il résulte de l'article L. 141-1 III du Code rural et forestier qu'en cas de substitution, telle qu'en a bénéficié la SCI Château de la Pascalette, le cahier des charges comporte obligatoirement l'engagement du maintien pendant un délai minimal de 10 ans de l'usage agricole ou forestier des biens attribués et soumet pendant ce même délai toute opération de cession à titre onéreux en propriété ou en jouissance du bien attribué à l'accord préalable de la SAFER ; que cette disposition a vocation à s'appliquer même dans le silence des actes ; que dès lors, la Cour d'appel ne pouvait estimer que la revente des biens litigieux à Monsieur X... n'était pas soumise à une telle autorisation, sans méconnaître la portée de ce texte ;

Alors, d'autre part, et subsidiairement, qu'un tel dispositif s'applique en toute hypothèse dès lors que l'attributaire par substitution s'est effectivement engagé, comme l'a fait la SCI Château de la Pascalette dans l'acte litigieux, à conserver au bien litigieux son usage agricole ; qu'en estimant que la revente de ce bien à Monsieur X... n'était pas soumise à l'autorisation préalable de la SAFER, la Cour d'appel a pareillement méconnu l'article L. 141-1 III, du Code rural et forestier, ensemble l'article 1134 du Code civil ;