Municipality v. Real Estate Agency: Procedural Violation in Indemnity for Undisclosed Property Defects

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Presqu'île immobilier du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les époux X... ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 15 juin 2010), que par acte sous seing privé, la commune de Saussemesnil, a vendu aux époux X..., par l'intermédiaire de la société Presqu'île immobilier, une maison d'habitation ; qu'informés, à l'occasion des travaux de rénovation de l'immeuble, de la présence de champignon lignivore de type mérule, les époux X... ont assigné la commune sur le fondement de l'article 1641du code civil et l'agence immobilière sur le fondement de l'article 1147 du même code, pour obtenir leur condamnation solidaire à leur payer diverses sommes en réparation de leur préjudice ;

Attendu que pour condamner la société Presqu'île immobilier à garantir la commune de Saussemesnil dans la limite de la moitié des sommes dues aux époux X... et de la moitié des dépens, l'arrêt retient que sa suspicion particulièrement élevée de la présence d'un champignon lignivore aurait dû conduire l'agent immobilier à conseiller à la commune de déclarer exactement ce qu'elle savait ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la commune reprochait à l'agence immobilière de ne pas avoir eu recours, compte tenu de l'état de l'immeuble, à un professionnel pour réaliser des investigations plus poussées, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a accordé recours et garantie à la commune de Saussemesnil à l'encontre de la société Presqu'île immobilier dans la limite de la moitié des sommes dues aux époux X... et de la moitié des dépens, l'arrêt rendu le 15 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Condamne la commune de Sauxemesnil aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Saussemesnil à payer à la société Presqu'île immobilier la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la commune de Saussemesnil ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour la société Presqu'île immobilier

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR accordé recours et garantie à la commune de Saussemesnil à l'encontre de la SARL Presqu'île Immobilier dans la limite de la moitié des sommes dues aux époux X... et de la moitié des dépens ;

AUX MOTIFS D'UNE PART QUE l'expert relève exactement que la commune connaissait l'existence de la mérule sur son territoire, l'école et le presbytère de Rufosses seraient-ils distants de 5 km environ, de même que les deux presbytères (p.7), Saussemesnil recouvrant deux paroisses ; qu'il n'est pas prétendu que l'école ou le presbytère de Saussemesnil, tous deux atteints par un champignon lignivore (mérule) présentaient une construction et une problématique de désordres d'étanchéité différente de celle du presbytère de Rufosses ; que la commune pouvait d'autant moins ignorer ce risque particulier d'infestation que la société spécialisée en « procédés contre l'humidité », à laquelle elle avait eu recours en 2001 pour « la rénovation d'une salle de classe d'école maternelle », relatait dans sa facture : « présence de mérule à cause principalement de l'humidité d'infiltrations latérales de la façade ouest où les boiseries environnantes (bâti de portes et de fenêtres, chambranles ) sont fortement attaquées » ; que le positionnement aujourd'hui embarrassé de la commune ne fait que traduire sa connaissance, avant la vente, d'un risque très important d'infestation de l'immeuble par un champignon lignivore ; que le vendeur, à la différence de l'acquéreur, connaissait la présence de la mérule dans deux autres bâtiments communaux avec les conséquences en découlant sur la structure du bâti ; que la commune, en manquant à son obligation d'information de l'acquéreur, ne lui a pas permis de se décider en connaissance de cause ;

ET AUX MOTIFS D'AUTRE PART QUE la suspicion particulièrement élevée de la présence d'un champignon de la part de l'agent immobilier aurait dû conduire ce dernier à conseiller à la commune de déclarer exactement ce qu'elle savait ; de sorte que le recours en garantie de la commune sera admis pour moitié des sommes dues aux époux X... ;

1°/ ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel signifiées et déposées le 14 octobre 2009, la commune de Saussemesnil fondait son recours en garantie à l'encontre de l'agence Presqu'île Immobilier sur la faute que cette dernière aurait commise en ne faisant pas appel à un professionnel en sorte que des investigations plus poussées soient réalisées dans l'intérêt des acquéreurs comme du vendeur (conclusions d'appel signifiées et déposées le 14 octobre 2009, p.10) ; qu'en accordant recours et garantie à la commune de Saussemesnil motif pris de ce que l'agent immobilier aurait dû conseiller à la commune de déclarer exactement ce qu'elle savait, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ;

2°/ ALORS QUE, en statuant comme elle l'a fait, sans provoquer au préalable les observations des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

3°/ ALORS QUE celui qui est sait n'a pas à être convaincu ; que la parfaite connaissance par la commune venderesse de l'existence de mérule affectant le presbytère litigieux et de la nécessité de porter à la connaissance de l'acquéreur cette information exclut que l'on impute à l'agent immobilier une obligation d'informer la demanderesse de son obligation à déclarer à l'acquéreur exactement ce qu'elle sait ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé le principe A COMPLETER et l'article 1147 du code civil ;

4°/ ALORS QUE le principe de loyauté exclut que la commune venderesse, qui connaissait l'existence de mérule affectant le bien vendu et qui s'est abstenue d'en informer l'acquéreur, impute à l'agent immobilier un manquement au devoir de conseil pour ne pas l'avoir incitée à déclarer exactement tout ce qu'elle savait ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé le principe de loyauté et les articles 1134 et 1147 du code civil.