Loggia Misclassification and Co-owner Exclusive Use of Garden

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte aux consorts X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu que la partie de l'appartement improprement dénommée "loggia" représentait en réalité le jardin à jouissance privative mentionné dans l'état descriptif de division, c'est-à-dire une partie commune de l'immeuble réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de rechercher si ce jardin devait être établi directement sur de la terre meuble, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... au dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer aux époux Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour les consorts X....

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement les vendeurs d'un immeuble (les consorts X..., les exposants) à payer aux acquéreurs (les époux Z...) la somme de 32.723,13 €, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2006 ;

AUX MOTIFS QUE l'acte sous seing privé signé le 22 octobre 2005 par M. et Mme Z... portait sur un appartement représentant les 21 millièmes de la copropriété du sol et des parties communes, le tout pour une surface de 84,54 m² habitables ; que le descriptif de cet appartement était le suivant : un dégagement-entrée, une pièce de séjour avec cuisine aménagée, une loggia fermée par des baies vitrées, trois chambres, une salle de bains, toilettes ; qu'il était donc présenté dans cet acte comme un appartement de type quatre puisque figuraient dans le mesurage trois chambres et un séjour-cuisine ; que l'acte authentique du 20 décembre 2005 stipulait qu'il s'agissait d'un appartement de type trois ; que, par ailleurs, l'état descriptif de division faisait expressément référence à un appartement de type trois, comportant la jouissance privative du jardin attenant ; que le plan joint mentionnait l'existence d'un espace dénommé loggia d'une superficie de 8,20 m² qui correspondait en fait à cet espace à jouissance privative ; que, lors d'une assemblée générale du 20 juillet 2001, la copropriété avait autorisé les auteurs des consorts X... à clore la loggia en cause par un vitrage clair ; que cette résolution stipulait que, dans le cas où des infiltrations d'eau viendraient à se produire au travers de la dalle en béton du balcon de l'appartement situé à l'étage supérieur, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne pourrait en aucun cas être recherchée ; qu'il résultait de l'examen de tous ces documents que la partie de l'appartement improprement dénommée loggia représentait en réalité le jardin à jouissance privative expressément mentionné dans l'état descriptif de division, c'est-à-dire une partie commune de l'immeuble expressément réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire ;

ALORS QUE sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que l'arrêt attaqué n'a pas recherché, comme il le lui était demandé, si la circonstance que la partie litigieuse était construite sur une maçonnerie bétonnée surélevée et clôturée par des murets en béton, et recouverte par le balcon de l'appartement du dessus, était exclusive de la qualification de jardin, lequel doit être directement établi sur de la terre meuble ; qu'en qualifiant néanmoins de jardin la parcelle de 8,20 m² et, en conséquence, de partie commune sans avoir procédé à cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965.