Property Owner v. Tenant: Structural Damages, Repair Access, and Loss of Enjoyment Compensation

Ch. civile B

ARRET No

du 23 NOVEMBRE 2011

R. G : 10/ 00179 C-MPA

Décision déférée à la Cour :

jugement du 02 février 2010

Tribunal d'Instance d'AJACCIO

R. G : 11-04-25

S. C. I ANIA

C/

X...

COUR D'APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

VINGT TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE ONZE

APPELANTE :

S. C. I ANIA

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

...

20000 AJACCIO

représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour

ayant pour avocat Me Valérie GUISEPPI, avocat au barreau d'AJACCIO

INTIMEE :

Madame Paolina X...

...

20090 AJACCIO

représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour

ayant pour avocat Me Don Georges PINTREL, avocat au barreau d'AJACCIO

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 936 du 01/ 04/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 octobre 2011, devant Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre

Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller

Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame Marie-Jeanne ORSINI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 23 novembre 2011.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par jugement en date du 5 avril 2005 le Tribunal d'instance d'AJACCIO a débouté la SCI ANIA de sa demande d'expulsion de sa locataire, Madame Paolina X..., et a ordonné une expertise afin de décrire et chiffrer les dommages occasionnés au logement.

L'expert a déposé son rapport le 15 octobre 2007.

Statuant après le dépôt du rapport d'expertise, le Tribunal d'instance, par jugement en date du 2 février 2010, a enjoint à Madame Paolina X... de laisser la SCI ANIA exécuter les travaux préconisés dans l'appartement, débouté Madame Paolina X... de sa demande tendant à son relogement provisoire pendant la réalisation des travaux, débouté la SCI ANIA de sa demande tendant au remboursement des loyers impayés, condamné la SCI ANIA à payer à Madame Paolina X... la somme de 3 000 euros au titre des dommages occasionnés, condamné la SCI ANIA à payer à Madame Paolina X... la somme de 1 500 euros au titre des dispositions des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, débouté Madame Paolina X... du surplus de ses demandes reconventionnelles, dit que chaque partie supporterait la moitié des dépens.

Vu la déclaration d'appel formalisée par la SCI ANIA le 1er mars 2010.

Vu la déclaration d'appel déposée par Madame Paolina X... le 5 mars 2010.

Vu l'ordonnance en date du 7 juillet 2010 par laquelle le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures 10/ 202 et 10/ 179.

Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de la SCI ANIA le 9 mars 2011.

En premier lieu, elle soutient que Madame Paolina X... a déclaré le sinistre dont s'agit à sa compagnie d'assurances au mois de février 2007 et qu'elle aurait perçu à ce titre la somme de 1 056, 75 euros.

Ainsi, elle prétend que cette dernière a manifestement transigé avec sa compagnie d'assurances et que sa demande doit donc être déclarée irrecevable.

En second lieu, elle soutient que les travaux d'isolation du toit ont été réalisés dans les meilleurs délais et que Madame Paolina X... s'oppose toujours à ce qu'elle entreprenne les travaux qui s'imposent dans l'appartement.

Dans cette mesure, elle estime que Madame Paolina X... ne subit pas de trouble de jouissance proprement dit.

À titre principal, elle conclut donc à l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir. Elle sollicite la réformation de la décision entreprise en ce qu'elle a été condamnée au paiement de la somme de

3 000 euros au titre du trouble de jouissance subi par Madame Paolina X....

Elle réclame la condamnation de Madame Paolina X... à lui laisser réaliser les travaux sous astreinte de 50 euros par jour de retard outre le paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions de Madame Paolina X... du 11 mai 2011.

Elle prétend à l'infirmation du jugement entrepris et au rejet de toutes les demandes de la SCI ANIA.

Elle demande la condamnation de la SCI ANIA à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1384 du Code civil en réparation de son trouble de jouissance ainsi que celle de 3 000 euros pour procédure abusive en application de l'article 32-1 du code de procédure civile.

Enfin elle sollicite qu'il soit fait injonction à la SCI ANIA sous astreinte de 500 euros par jour de retard de réaliser dans l'appartement les travaux nécessaires en ayant préalablement assuré son relogement provisoire dans un appartement de superficie approximativement équivalente avec tout son mobilier et ses affaires personnelles, le déménagement et le réemménagement devant être payé par la SCI ANIA, et après présentation d'un contrat de marchés de travaux mentionnant les délais de réalisation desdits travaux, lesquels devront être confiés à une entreprise solvable juridiquement contrainte par l'application de pénalités financières au respect de la durée des travaux.

Elle réclame en outre le paiement de la somme de 3 000 euros en application des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 outre la condamnation de la SCI ANIA aux dépens en ce compris le coût du constat d'huissier en date du 17 avril 2003.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 7 septembre 2011 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 14 octobre 2011.

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* *

MOTIFS :

Attendu sur la qualité à agir de Madame Paolina X... que cette dernière reconnaît et justifie qu'une expertise simplifiée a été diligentée à la demande de son assureur évaluant ainsi les dommages aux embellissements à la somme de 1 056, 75 euros ;

Attendu toutefois que cette somme, si elle a été effectivement versée, est sans commune mesure avec les dommages constatés dans l'appartement de Madame Paolina X... et le chiffrage proposé par l'expert ; que de fait, le rapport d'expertise simplifié produit ne permet pas de constater la réalité d'une identité de cause et d'effet avec les dommages dont la réparation est réclamée ; que les demandes de Madame Paolina X... seront donc examinées en leur bien-fondé ;

Attendu que la réalité des désordres et leur origine ont été justement déterminées par l'expert judiciaire dont les conclusions ne sont contestées par aucune des parties ; que l'une et l'autre s'accordent seulement sur un point qui réside dans la nécessité de faire réaliser ces travaux afin de remédier aux désordres et de remettre en état l'appartement ;

Attendu qu'en application de l'article 1724 du Code civil, le premier juge a justement considéré qu'en s'opposant à la réalisation des travaux recommandés par l'expert, Madame Paolina X... avait manqué à ses obligations locatives ; qu'il convient de rappeler à cet égard que le locataire a l'obligation de souffrir toutes réparations urgentes rendues nécessaires par l'état de la chose louée ;

Attendu surtout que la description faite par l'expert judiciaire sur la nature et le siège des travaux à réaliser dans l'appartement de Madame Paolina X... ne permet pas de considérer que ce dernier sera totalement inhabitable pendant la durée des travaux ; qu'en effet, les réalisations les plus importantes et les plus longues concernent l'extérieur du bâtiment et ne sauraient donc obérer de façon très importante les conditions d'occupation du logement ;

Attendu qu'en considération de l'ensemble de ces éléments, Madame Paolina X... sera donc déboutée en sa demande d'injonction de la SCI ANIA de réaliser les travaux sous astreinte en ayant préalablement assuré son relogement provisoire avec prise en charge des frais de déménagement de son mobilier ; qu'à l'opposé, le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a enjoint à cette dernière de laisser exécuter les travaux préconisés par l'expert par la SCI ANIA mais sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une astreinte ;

Attendu sur la demande en paiement au titre des loyers qu'à défaut de prétention et moyens exposés en cause d'appel, le jugement entrepris, par de justes motifs que la Cour adopte, sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI ANIA de sa demande en remboursement des loyers impayés ;

Attendu sur le trouble de jouissance invoqué que Madame Paolina X... verse au débat un procès-verbal de constat en date du 17 avril 2003 qui décrit de façon circonstanciée les désordres essentiellement liés à l'humidité affectant l'appartement occupé par celle-ci ;

Attendu que ces désordres ont fait l'objet d'un constat, non pertinemment critiqué, par l'expert judiciaire dans son rapport déposé le 15 octobre 2007 ; que Madame Paolina X... a fait état de ces dommages à l'occasion de la procédure ayant abouti au jugement du 5 avril 2005 par lequel une expertise a été ordonnée afin de décrire et chiffrer ces derniers ; que le préjudice subi par Madame Paolina X... au regard des désordres constatés dans l'appartement sera donc justement indemnisé par l'allocation de la somme de 7 000 euros ;

Attendu qu'au motif qu'il est fait partiellement droit aux prétentions de la SCI ANIA, la demande de Madame Paolina X... fondée sur l'application de l'article 32-1 du code de procédure civile doit être écartée ;

Attendu que les dépens seront partagés par moitié entre la SCI ANIA et Madame Paolina X... dans la mesure où chacune succombe pour partie et en ce non compris le coût du procès-verbal de constat du 17 avril 2003 qui ne peut être inclus dans les dépens ; que dans cette mesure, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel au profit de l'une ou l'autre des parties.

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PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Confirme le jugement du Tribunal d'instance d'AJACCIO en date du 2 février 2010 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné la SCI ANIA à payer à Madame Paolina X... la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 €) au titre des dommages occasionnés,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la SCI ANIA à payer à Madame Paolina X... la somme de SEPT MILLE EUROS (7 000 €) au titre de son préjudice de jouissance,

Partage par moitié les dépens entre les parties dont distraction au profit de Maître Antoine Paul Albertini, avoué,

Rejette toutes les autres demandes des parties

LE GREFFIER LE PRESIDENT