Landlord Liability for Fire Originating in Reserved Attic Space

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier et le second moyens réunis, ci-après annexés :

Attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que M. X...s'était réservé la jouissance exclusive du grenier, desservi par une cage d'escalier indépendante non comprise dans le bail, qu'il y entreposait le stock de son ancien commerce de quincaillerie et ses archives, usant des lieux conformément à leur destination comme l'aurait fait un locataire et relevé, par motifs propres, que l'incendie avait pris naissance dans les combles de l'immeuble réservés à M. X...et que Mme Y...avait été troublée dans sa jouissance des lieux loués par les fumées dégagées par l'incendie et un dégât des eaux occasionné par l'intervention des pompiers, la cour d'appel en a exactement déduit que la présomption de responsabilité du locataire édictée par l'article 1733 du code civil n'avait pas lieu de s'appliquer et que M. X...devait réparer le préjudice subi par la locataire ;

Et attendu que le premier moyen étant rejeté, le second moyen qui invoque une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X...et la société Monceau Générale Assurances aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...et la société Monceau Générale Assurances à payer à Mme A... épouse Y...et la société Mutuelle assurance des commerçants et industriels de France et des cadres et salariés de l'industrie et du commerce la somme globale de 2 500 euros, rejette la demande de M. X...et de la société Monceau Générale Assurances ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X...et la société Monceau générale assurances.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Bernard X...et son assureur, la SA MONCEAU GENERALE ASSURANCES (MGA), de leurs demandes reconventionnelles tendant à voir condamner Madame Y..., in solidum avec la MACIF, à payer, à la MGA, la somme de 185. 452 euros et, à Monsieur X..., celle de 4. 536 euros ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte des conclusions non contestées du rapport d'expertise de Monsieur Z...que l'incendie a pris naissance dans les combles de l'immeuble, dont Monsieur X...s'était réservé la jouissance privative ; qu'il s'ensuit que la présomption de responsabilité du locataire édictée par l'article 1733 du Code civil n'a pas lieu de s'appliquer ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il résulte de l'application des articles 1733 et 1734 du Code civil que le propriétaire bailleur qui s'est réservé l'occupation d'une partie des lieux et cohabite donc avec le preneur, dans les mêmes conditions d'usage qu'un locataire, ne peut se prévaloir de la présomption pesant sur ce dernier en vertu de l'article 1733 pour lui réclamer la réparation de l'intégralité de son préjudice, sauf à démontrer que le feu a pris dans la partie de l'immeuble occupée par le locataire ou que celui-ci a commis une faute génératrice du sinistre ; qu'en l'espèce, Monsieur X...s'était réservé la jouissance exclusive du grenier, desservi par une cage d'escalier indépendante, non comprise dans le bail ; qu'il y entreposait le reste du stock de son ancien commerce de quincaillerie et ses archives, dont ses pièces comptables, rangées sur rayonnages ; qu'il usait donc des lieux conformément à leur destination, comme l'aurait fait lui-même un locataire, s'agissant d'une partie non habitable ; que, dans ces conditions, il y a bien lieu à application de l'article 1734 précité ; que la locataire rapporte la preuve certaine que l'incendie n'a pas pris naissance dans la partie dont elle avait la jouissance et le propriétaire ne rapporte pas pour sa part la preuve que Madame Y...ait commis une faute génératrice du sinistre ; que dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de cette dernière et de sa compagnie d'assurance, dans les proportions réclamées et non discutées, telles que chiffrées par l'expert d'assurance, à savoir :-36. 842 euros au profit de la MACIF au titre des sommes qu'elle a réglées en réparation du sinistre à son assurée, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,-3. 000 euros au profit de Madame Y...en réparation de son préjudice personnel ;

1°) ALORS QUE la présomption de responsabilité qui pèse sur le preneur en cas d'incendie n'est écartée que s'il est établi que le bailleur jouissait personnellement, de manière concrète et effective, du local où est né l'incendie ; qu'en affirmant que la présomption de responsabilité du locataire n'avait pas lieu de s'appliquer à l'égard de Madame Y..., en ce que l'incendie avait pris naissance dans les combles de l'immeuble dont Monsieur X...s'était réservé la jouissance privative, sans rechercher, comme elle y était invitée, si Monsieur X...avait bien personnellement la jouissance concrète et effective de ce local, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1733 et 1734 du Code civil ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la présomption de responsabilité qui pèse sur le preneur en cas d'incendie n'est écartée que s'il est établi que le feu a été communiqué par une maison voisine ; qu'en affirmant que la présomption de responsabilité du locataire n'avait pas lieu de s'appliquer à l'égard de Madame Y..., en ce que l'incendie avait pris naissance dans les combles de l'immeuble, quand cet incendie, dont elle relevait elle-même qu'il était né dans l'immeuble même où se situait le local loué par Madame Y..., n'avait pas été communiqué par une maison voisine, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1733 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré Monsieur Bernard X..., in solidum avec son assureur, la Compagnie MUTUELLE GENERALE D'ASSURANCE (MGA), dans les limites de sa garantie, tenu de réparer l'entier préjudice qu'auraient subi Madame Marie-Line Y...et son assureur, la MACIF, d'AVOIR condamné Monsieur X..., in solidum avec la MGA, dans les limites de sa garantie, à régler à la MACIF la somme de 36. 842 euros et d'AVOIR condamné Monsieur X..., in solidum avec la MGA, dans les limites de sa garantie, à régler à Madame Y...la somme de 3. 000 euros au titre de son préjudice personnel ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte des conclusions non contestées du rapport d'expertise de Monsieur Z...que l'incendie a pris naissance dans les combles de l'immeuble, dont Monsieur X...s'était réservé la jouissance privative ; qu'il s'ensuit que la présomption de responsabilité du locataire édictée par l'article 1733 du Code civil n'a pas lieu de s'appliquer ; que pour autant, le propriétaire occupant une partie de l'immeuble ne peut être assimilé à un locataire au sens de l'article 1734 du Code civil, de sorte que la présomption de responsabilité édictée par ce texte, pesant, en cas de pluralité de locataires, sur celui-ci dans l'habitation duquel l'incendie a commencé, ne peut pas jouer ; qu'il reste que le locataire qui a subi des dommages dispose contre son bailleur, conformément au droit commun, d'une action fondée soit sur l'article 1719, al. 3, soit sur l'article 1721 du Code civil, aucune n'étant exclusive de l'autre, contrairement à ce qui est prétendu par les appelants ; que, selon l'article 1719, al. 3 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ; qu'il importe peu que le trouble de jouissance ait une origine extérieure ou non à l'immeuble ; qu'en l'espèce, il est constant que Madame Y...a été troublée dans sa jouissance des locaux loués, dès lors que son magasin a subi les fumées dégagées par l'incendie et un dégât des eaux occasionné par l'intervention des pompiers ; que l'obligation de Monsieur X...à réparer le préjudice de Madame Y...est ainsi certaine ; que le montant de ce préjudice a été fixé par expert et n'apparaît pas contesté ; qu'il convient, dès lors, de confirmer le jugement entrepris ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il résulte de l'application des articles 1733 et 1734 du Code civil que le propriétaire bailleur qui s'est réservé l'occupation d'une partie des lieux et cohabite donc avec le preneur, dans les mêmes conditions d'usage qu'un locataire, ne peut se prévaloir de la présomption pesant sur ce dernier en vertu de l'article 1733 pour lui réclamer la réparation de l'intégralité de son préjudice, sauf à démontrer que le feu a pris dans la partie de l'immeuble occupée par le locataire ou que celui-ci a commis une faute génératrice du sinistre ; qu'en l'espèce, Monsieur X...s'était réservé la jouissance exclusive du grenier, desservi par une cage d'escalier indépendante, non comprise dans le bail ; qu'il y entreposait le reste du stock de son ancien commerce de quincaillerie et ses archives, dont ses pièces comptables, rangées sur rayonnages ; qu'il usait donc des lieux conformément à leur destination, comme l'aurait fait lui-même un locataire, s'agissant d'une partie non habitable ; que, dans ces conditions, il y a bien lieu à application de l'article 1734 précité ; que la locataire rapporte la preuve certaine que l'incendie n'a pas pris naissance dans la partie dont elle avait la jouissance et le propriétaire ne rapporte pas pour sa part la preuve que Madame Y...ait commis une faute génératrice du sinistre ; que dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de cette dernière et de sa compagnie d'assurance, dans les proportions réclamées et non discutées, telles que chiffrées par l'expert d'assurance, à savoir :-36. 842 euros au profit de la MACIF au titre des sommes qu'elle a réglées en réparation du sinistre à son assurée, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,-3. 000 euros au profit de Madame Y...en réparation de son préjudice personnel ;

ALORS QUE le bailleur ne peut être tenu d'indemniser le preneur des préjudices nés du trouble de jouissance résultant d'un incendie, lorsque le preneur est présumé responsable de cet incendie ; que la cassation du chef de dispositif de l'arrêt ayant débouté Monsieur X...et son assureur de leur demande tendant à voir déclarer Madame Y...responsable de l'incendie entraînera nécessairement, par voie de conséquence, la cassation du chef de dispositif de l'arrêt ayant déclaré Monsieur X...responsable de l'incendie et l'ayant condamné, lui et son assureur, à réparer le préjudice résultant pour Madame Y...du trouble de jouissance engendré par cet incendie, en application des dispositions de l'article 625 du Code de procédure civile.