Bare Owner's Claim of Lease Based on Financing Rejected

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu que M. X..., nu propriétaire indivisaire de l'immeuble, ne rapportait pas la preuve que les avantages qu'il avait consentis à sa mère, usufruitière, en lui accordant un prêt pour la réalisation de travaux d'entretien, et la prise en charge du financement de gros travaux, constituaient la contrepartie convenue d'un droit d'occupation d'une partie de cet immeuble, la cour d'appel, qui ne s'est pas méprise sur le sens et la portée du moyen qui lui était soumis et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, indépendamment d'un motif surabondant, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Y... divorcée X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. X... de toutes ses demandes, D'AVOIR déclaré M. X... occupant sans droit ni titre des lieux sis à Saint Martin d'Hères,..., à compter du 1er avril 2006, D'AVOIR ordonné son expulsion sous astreinte, D'AVOIR condamné M. X... au paiement d'une indemnité de 850 euros par mois à compter du 1er avril 2006 et jusqu'à la libération des lieux et D'AVOIR condamné M. X... à payer à Mme Y... une somme de 1. 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

AUX MOTIFS QUE, sur l'existence d'un bail verbal, il appartient à M. X... de rapporter la preuve du bail verbal qu'il revendique sur le logement dit « logement n° 3 » ; que, selon un acte authentique du 27 décembre 1991, Mme Y... a consenti à ses trois enfants, M. Jean-Marie X..., M. Jean-François X... et Mme Marie A... une donation partage portant sur divers biens mobiliers et immobiliers et notamment sur la propriété immobilière sise... et ... à Saint Martin d'Hères, ledit bien étant évalué en pleine propriété à la somme de 2. 100. 000 francs ; qu'il résulte de cet acte que sur la maison de Saint Martin d'Hères, Mme Y... s'est réservée l'usufruit de la totalité du bien, M. Jean-François X... et Mme A... étant quant à eux bénéficiaires chacun de la moitié indivise en nue propriété de ce bien ; que par convention sous seings privés du 15 mars 1997, les parties qui ont décidé de réaliser des travaux sur la maison concernée pour un montant estimé de 1. 200. 000 francs, ont convenu de façon définitive du mode de financement de ces travaux en fixant ce qui incombait à l'usufruitière et ce qui incombait aux nus propriétaires, Mme Y... s'engageant dans cet acte à rembourser à M. Jean-François X... la somme de 900. 000 francs au titre des dépenses engagées ; que ces deux actes ne portent nullement mention d'un droit d'occupation consenti aux nus propriétaires ni d'une division de la maison en trois parties distinctes permettant aux propriétaires d'occuper chacun et individuellement l'une d'entre elles ; que M. Jean-François X... ne justifie pas d'un accord prétendu sur ce point qui aurait été conclu au cours de l'année 1991 ; qu'à l'inverse, l'acte de donation partage du 27 décembre 1991 mentionne expressément que M. Jean-François X... et Mme A... n'auront la jouissance des biens immobiliers donnés qu'à compter du décès de la donatrice, laquelle fait réserve expresse à son profit de la totalité de l'usufruit de tous les biens immobiliers, pour en jouir pendant sa vie ; que l'existence d'un bail d'habitation suppose des obligations réciproques, notamment l'accord de l'usufruitière sur la chose donnée en location et son prix et, pour l'occupant, le paiement d'une rémunération qui constitue la contrepartie financière de cette occupation ;

que M. Jean-François X... invoque l'existence de deux avantages en nature qui justifient dès lors le paiement des loyers, à savoir le prêt de 900. 000 francs consenti à Mme Y... et la dépense en capital de 2. 169. 307 francs au titre des travaux effectués ; que les travaux effectués sur le bien immobilier, consistant selon la convention du 15 mars 1997 à effectuer des travaux d'entretien et des grosses réparations profitent nécessairement à l'indivision ; que la convention de 1997 avait été faite en vue de régler définitivement le compte entre les nus propriétaires et l'usufruitière sur les travaux leur incombant et ne fixait pas un quelconque droit d'occupation en contrepartie des travaux financés par M. Jean-François X... ; qu'en outre, les grosses réparations restent à la charge des nus propriétaires, conformément aux dispositions de l'article 605 du code civil ; que, sauf à faire les comptes ultérieurement entre les indivisaires, M. Jean-François X... ne rapporte pas la preuve que le financement des travaux de restauration et d'entretien de la maison indivise était la contrepartie financière d'une occupation régulière d'une partie des lieux librement consentie par sa mère et que l'immeuble ainsi restauré passait sous le statut de la copropriété ; qu'en l'espèce, c'est bien en sa qualité de nu propriétaire qu'il a financé lesdites travaux et non en sa qualité de locataire ; que la simple tolérance de la présence de M. Jean-François X... dans les lieux donnés ne suffit pas à caractériser la volonté non équivoque de Mme Y... de consentir un bail d'habitation à son fils et, en conséquence, M. Jean-François X... ne peut conformément à l'article 599 du code civil, nuire de quelque manière que ce soit aux droits de sa mère usufruitière et doit dès lors être considéré comme occupant sans droit ni titre d'un jugement qu'il occupe et dont il n'a pas la jouissance expresse et ce à tout le moins depuis le 1er avril 2006, date à laquelle cette tolérance a pris fin ;

ALORS, 1°), QU'en n'examinant l'existence d'une contrepartie financière à l'occupation du logement que sous le seul angle du coût des travaux de rénovation et d'entretien que M. X... avait financés en sa qualité de nu-propriétaire et non, comme elle y était invitée, au travers de l'avantage procuré par l'avance du capital prêté et investi dont M. X... faisait valoir qu'il avait fait naître à son profit une créance d'intérêts excédant le montant d'un loyer correspondant au logement qu'il occupait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 609 et 1715 du code civil ;

ALORS, 2°), QUE l'action de M. X... tendait à ce que soit constatée l'existence à son profit d'un bail verbal sur la partie qu'il occupait de l'immeuble dont il est nu-propriétaire indivis et dont Mme Y... est usufruitière ; qu'en lui impartissant, dès lors, de rapporter la preuve que par l'effet des travaux de restauration qu'il avait pris à sa charge, l'immeuble était passé « sous le statut de la copropriété », la cour d'appel, qui a ajouté une condition à la loi, a violé les articles 1715 du code civil et 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS, 3°) et subsidiairement, QUE l'usufruitier est tenu aux réparations d'entretien et les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire ; qu'en considérant, dès lors, pour écarter l'existence d'une contrepartie financière, que c'est en sa qualité de nupropriétaire, et non de locataire, que M. X... avait financé des travaux de restauration et d'entretien de la maison abritant le logement qu'il occupait, la cour d'appel a violé l'article 605 et 1715 du code civil ;

ALORS, 4°) et subsidiairement, QUE l'usufruitier est tenu aux réparations d'entretien ; qu'en considérant que M. X... n'établissait pas que les travaux d'entretien qu'il avait financés trouvaient leur contrepartie dans l'occupation de son logement, sans s'expliquer sur la cause des dépenses ainsi exposées par le nu-propriétaire, dont elle ne constatait pas qu'il avait été animé par une intention libérale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 605, 1131 et 1715 du code civil.