Landlord Notice to Vacate Annulled Due to Mixed-Use Residential Tenancy

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que le contrat de bail s'intitulait "contrat de location habitation", qu'il y était mentionné que les locaux devaient être occupés "à titre exclusif d'habitation bourgeoise" avec faculté d'exercer dans les lieux loués la profession de médecin, que la fixation du loyer se référait à l'article 17 a) de la loi du 6 juillet 1989 et que les lieux comprenaient une entrée, deux pièces principales, un coin cuisine, une salle de bains avec wc et cave, et relevé, à bon droit, que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, s'appliquaient aux locations à usage mixte professionnel et d'habitation, la cour d'appel, qui, motivant sa décision, a souverainement retenu que la convention était essentiellement à usage d'habitation avec possibilité d'exercer la profession de médecin, en a exactement déduit que le congé délivré sans motivation devait être annulé ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Swisslife Prestigimmo aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Swisslife Prestigimmo à payer à M. X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société Swisslife Prestigimmo ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me de Nervo, avocat aux Conseils pour la société Swisslife Prestigimmo

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la nullité du congé délivré le 5 octobre 2007 à Monsieur Sébastien X... et la reconduction tacite du bail conclu pour une durée de 6 ans à compter du 30 avril 2008

Aux motifs propres que le contrat de bail signé le 16 avril 1996 s'intitule « contrat de location habitation » et il est précisé qu'il est régi par le code civil ; il est mentionné que les locaux doivent être occupés à usage exclusif d'habitation bourgeoise avec faculté d'exercer dans les lieux loués la profession de médecin ; la fixation du montant du loyer se réfère à l'article 17 a de la loi du 6 juillet 1989 ; les lieux comprennent une entrée , deux pièces principales, un coin cuisine, une salle de bains avec WC et une cave ; les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public et s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou mixte professionnel et d'habitation ; en l'espèce la convention est essentiellement à usage d'habitation avec possibilité d'exercer la profession de médecin, cette faculté a été utilisée par le locataire, les lieux servant pour son activité ; cependant le bail étant principalement à usage d'habitation il ne peut de ce fait comme l'a mentionné le premier juge être à usage professionnel mais en réalité à usage mixte d'habitation et professionnel ; conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé devait être motivé soit par l'intention de reprendre les lieux de les vendre ou par un motif sérieux et ceci à peine de nullité ; en conséquence le congé délivré le 5 octobre 2007, sans motivation doit être annulé et le jugement confirmé sur ce point ;

Et aux motifs à les supposer adoptés que le bail signé entre les parties contient une clause qui prévoit la possibilité pour le bailleur de délivrer congé au locataire au moins 6 mois avant le terme du contrat, ce congé devant être fondé notamment sur sa décision de vendre ou de reprendre le logement ou sur un motif légitime et sérieux notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ; que ce même bail prévoit expressément qu'à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ; qu'en l'espèce, le congé délivré par lettre recommandée du 5 octobre ne mentionne nullement le motif du congé et indique simplement que le contrat de bail arrive à son terme le 30 avril 2008 ; qu'en vertu de l'article 1134 du code civil qui prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, le bailleur qui indique que le bail est soumis aux dispositions du code civil mais prévoit dans les clauses du bail, des conditions différentes de délivrance du congé est tenu par les dispositions contractuellement prévues entre les parties ; qu'il y a donc lieu de constater que le congé délivré le 5 octobre 2007, ne mentionne pas le motif du congé et se trouve de ce fait nul et de nul effet ;

Alors que la nature du bail est déterminée par la destination des locaux convenue entre les parties ; que lorsqu'une clause du bail d'habitation prévoit la faculté pour le preneur d'utiliser les locaux à usage exclusivement professionnel et que le preneur a exercé cette faculté, le bail est à usage exclusivement professionnel ; que la cour qui a relevé que le bail litigieux était essentiellement à usage d'habitation avec possibilité d'exercer dans les locaux, la profession de médecin généraliste, si bien que le bail était à usage mixte d'habitation et professionnel, sans s'expliquer comme cela lui était demandé, sur la faculté donnée au locataire qui l'avait exercée, d'utiliser la totalité des locaux pour sa profession de médecin et donc d'en faire un usage exclusivement professionnel, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil

Et alors que lorsque le bail est à usage professionnel, le congé peut être délivré par le bailleur 6 mois avant le terme du bail sans qu'il soit nécessaire de le motiver ; que la clause faisant obligation au bailleur de faire mention d'un motif pour délivrer congé n'est pas applicable ; qu'à supposer qu'elle ait adopté les motifs du jugement confirmé, la cour d'appel qui a retenu que la clause du bail prévoyant que le congé devait être motivé, s'appliquait, a violé les dispositions d'ordre public de l'article 57-A de la loi du 23 décembre 1986