Eviction Upheld for Bad Faith Subletting Under 1948 Tenancy Law

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que l'occupant de bonne foi bénéficie, aux termes de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 applicable en l'espèce, du droit au maintien dans les lieux et que la bonne foi implique, outre un titre locatif régulier, le respect des obligations mises à sa charge par la loi et le contrat de bail, constaté que le contrat de bail stipulait que le preneur s'obligeait à occuper les lieux personnellement, avec interdiction formelle de "sous-louer", meublé ou non, même gratuitement, tout ou partie des lieux, et souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait du constat d'huissier de justice que M. X... hébergeait chez lui une personne, la cour d'appel, qui a pu, abstraction faite de motifs surabondants et sans violation de l'article 8.1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales dès lors qu'il n'était pas allégué que cette personne fût un proche, en déduire que M. X... hébergeait chez lui de manière non temporaire un tiers et que cet hébergement était en contradiction avec les termes du bail, a souverainement jugé que le manquement était suffisamment sérieux et grave pour caractériser la mauvaise foi de l'occupant et justifier sa déchéance du droit au maintien dans les lieux ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour M. X...

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR dit que l'exposant est déchu du droit au maintien dans les lieux, déclaré occupant sans droit ni titre, dit que l'expulsion est ordonnée à son encontre et tous occupants de son chef, et notamment Y...,

AUX MOTIFS QU' il n'est pas discuté que les occupants de bonne foi bénéficient, aux termes de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, applicable en l'espèce, du droit au maintien dans les lieux ; que la bonne foi implique, outre un titre locatif régulier, justifié en l'espèce, que le locataire respecte les obligations mises à sa charge par la loi et le contrat de bail ; que le contrat de bail du 6 février 1985 stipule que le preneur s'oblige à occuper les lieux personnellement, avec interdiction formelle de sous-louer, meublé ou non meublé, même gratuitement, tout ou partie des lieux qu'il résulte d'un constat du 30 janvier 2008 que l'huissier a rencontré, à 19h30, dans la chambre n°14, deux personnes qui ont présenté leur carte d'identité, à savoir Monsieur X..., né en 1933 au Maroc, Monsieur Ahmed Y..., né le 1er janvier 1960 au Maroc ; que la photocopie de la carte d'identité de Monsieur Y... est produite aux débats ; qu'elle mentionne comme adresse « Chez Monsieur X... Omar, ... » ; qu'il résulte de ces pièces que Monsieur X... héberge chez lui, en infraction avec les termes de son bail, Monsieur Y..., lequel indique l'adresse de l'appelant sur sa propre carte d'identité, ce qui permet de retenir un hébergement plus que simplement temporaire ; que, comme l'a exactement retenu le premier juge, le fait pour Monsieur X... d'autoriser de manière régulière l'occupation de la chambre par des tiers, sous forme de prêt ou de sous-location, à titre gratuit ou onéreux, constitue un manquement suffisamment sérieux et grave aux obligations du bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux pour caractériser un occupant de mauvaise foi et justifier la déchéance du droit au maintien dans les lieux, et donc son expulsion ; que Monsieur X... indique être retraité et soutient qu'il aura du mal à trouver rapidement un logement social ; qu'il convient de lui accorder, en application de l'article L 613-1 du Code de la construction et de l'habitation, un délai de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt pour quitter les lieux ;

ALORS D'UNE PART QU'il résulte du contrat de bail que « le preneur s'oblige à occuper les lieux personnellement et ne pouvoir en aucun cas souslouer, meublé ou non-meublé, même gratuitement, tout ou partie des lieux loués, ni céder son droit à la présente location » ; qu'en relevant qu'il résulte d'un constat du 30 janvier 2008 que l'huissier a rencontré, à 19h30, dans la chambre n°14, deux personnes qui ont présenté leur carte d'identité, à savoir Monsieur X..., né en 1933 au Maroc, Monsieur Ahmed Y..., né le 1er janvier 1960 au Maroc, que la photocopie de la carte d'identité de Monsieur Y... est produite aux débats, qu'elle mentionne comme adresse « Chez Monsieur X... Omar, ... », qu'il résulte de ces pièces que Monsieur X... héberge chez lui, en infraction avec les termes de son bail, Monsieur Y..., lequel indique l'adresse de l'appelant sur sa propre carte d'identité, ce qui permet de retenir un hébergement plus que simplement temporaire, que, comme l'a exactement retenu le premier juge, le fait pour Monsieur X... d'autoriser de manière régulière l'occupation de la chambre par des tiers, sous forme de prêt ou de souslocation, à titre gratuit ou onéreux, constitue un manquement suffisamment sérieux et grave aux obligations du bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux pour caractériser un occupant de mauvaise foi, la Cour d'appel qui n'a aucunement précisé en quoi de telles constatations permettaient de caractériser un hébergement sous la forme de prêt ou de sous location a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ;

ALORS D'AUTRE PART QU'il résulte de l'article 4n de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux soumis à la loi du 1er septembre 1948, qu'est réputée non-écrite toute clause qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ; qu'il résulte de l'article 9 du contrat de bail du 16 novembre 1974, que « le preneur s'oblige à occuper les lieux personnellement et ne pouvoir en aucun cas sous-louer, meublé ou non-meublé, même gratuitement, tout ou partie des lieux loués, ni céder son droit à la présente location » ; que le locataire peut librement héberger des personnes dès lors qu'il occupe les lieux personnellement, sans les souslouer ou les prêter ; qu'en se contentant de relever qu'il résulte d'un constat du 30 janvier 2008 que l'huissier a rencontré, à 19h30, dans la chambre n°14, deux personnes qui ont présenté leur carte d'identité, à savoir Monsieur X..., né en 1933 au Maroc, Monsieur Ahmed Y..., né le 1er janvier 1960 au Maroc, que la photocopie de la carte d'identité de Monsieur Y... est produite aux débats, qu'elle mentionne comme adresse « Chez Monsieur X... Omar, ... », qu'il résulte de ces pièces que Monsieur X... héberge chez lui, en infraction avec les termes de son bail, Monsieur Y..., lequel indique l'adresse de l'appelant sur sa propre carte d'identité, ce qui permet de retenir un hébergement plus que simplement temporaire, que, comme l'a exactement retenu le premier juge, le fait pour Monsieur X... d'autoriser de manière régulière l'occupation de la chambre par des tiers, sous forme de prêt ou de souslocation, à titre gratuit ou onéreux, constitue un manquement suffisamment sérieux et grave aux obligations du bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux pour caractériser un occupant de mauvaise foi, sans relever les éléments de preuve établissant l'existence de prêt ou de sous-location à titre gratuit ou onéreux, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 du Code civil et 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ;

ALORS DE TROISIEME PART QU'il résulte de l'article 4n de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux soumis à la loi du 1er septembre 1948, qu'est réputée non-écrite toute clause qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ; qu'il résulte de l'article 9 du contrat de bail du 16 novembre 1974, que « le preneur s'oblige à occuper les lieux personnellement et ne pouvoir en aucun cas sous-louer, meublé ou non-meublé, même gratuitement, tout ou partie des lieux loués, ni céder son droit à la présente location » ; que le locataire peut librement héberger des personnes dès lors qu'il occupe les lieux personnellement, sans les sous-louer ou les prêter ; qu'en se contentant de relever qu'il résulte d'un constat du 30 janvier 2008 que l'huissier a rencontré, à 19h30, dans la chambre n°14, deux personnes qui ont présenté leur carte d'identité, à savoir Monsieur X..., né en 1933 au Maroc, Monsieur Ahmed Y..., né le 1er janvier 1960 au Maroc, que la photocopie de la carte d'identité de Monsieur Y... est produite aux débats, qu'elle mentionne comme adresse « Chez Monsieur X...

Omar, ... », qu'il résulte de ces pièces que Monsieur X... héberge chez lui, en infraction avec les termes de son bail, Monsieur Y..., lequel indique l'adresse de l'appelant sur sa propre carte d'identité, ce qui permet de retenir un hébergement plus que simplement temporaire, que, comme l'a exactement retenu le premier juge, le fait pour Monsieur X... d'autoriser de manière régulière l'occupation de la chambre par des tiers, sous forme de prêt ou de souslocation, à titre gratuit ou onéreux, constitue un manquement suffisamment sérieux et grave aux obligations du bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux pour caractériser un occupant de mauvaise foi, la Cour d'appel, qui a simplement constaté l'hébergement par l'exposant de Monsieur Y... et qui décide que le fait pour l'exposant d'autoriser de manière régulière l'occupation de la chambre par des tiers, sous forme de prêt ou de sous-location, à titre gratuit ou onéreux, constitue un manquement suffisamment grave et sérieux aux obligations du bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux pour caractériser un occupant de mauvaise foi et justifier la déchéance du droit au maintien dans les lieux et donc l'expulsion de l'exposant, n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations, dont il s'évinçait qu'aucune preuve d'un prêt ou d'une sous-location n'était rapportée, mais seulement celle d'un hébergement et elle a violé les articles 1134 du Code civil et 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ;

ALORS ENFIN QUE les clauses d'un bail ne peuvent, en vertu de l'article 8.1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité d'héberger des proches ; qu'en se contentant de relever qu'il résulte d'un constat du 30 janvier 2008 que l'huissier a rencontré, à 19h30, dans la chambre n°14, deux personnes qui ont présenté leur carte d'identité, à savoir Monsieur X..., né en 1933 au Maroc, Monsieur Ahmed Y..., né le 1er janvier 1960 au Maroc, que la photocopie de la carte d'identité de Monsieur Y... est produite aux débats, qu'elle mentionne comme adresse « Chez Monsieur X... Omar, ... », qu'il résulte de ces pièces que Monsieur X... héberge chez lui, en infraction avec les termes de son bail, Monsieur Y..., lequel indique l'adresse de l'appelant sur sa propre carte d'identité, ce qui permet de retenir un hébergement plus que simplement temporaire, que, comme l'a exactement retenu le premier juge, le fait pour Monsieur X... d'autoriser de manière régulière l'occupation de la chambre par des tiers, sous forme de prêt ou de sous-location, à titre gratuit ou onéreux, constitue un manquement suffisamment sérieux et grave aux obligations du bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux pour caractériser un occupant de mauvaise foi les juges du fond qui n'ont caractérisé aucune convention à titre onéreux ou à titre gratuit, mais simplement constaté la présence d'un tiers domicilié selon sa carte d'identité chez l'exposant, ne pouvaient considérer que l'exposant était de mauvaise foi sans porter atteinte à sa vie privée et à son droit d'héberger et de recevoir à son domicile toute personne de son choix et par là même violer l'article 8.1 de la Convention Européenne des droits de l'homme ;