Lease Violation Justifying Eviction Due to Unauthorized Occupants

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que l'occupant de bonne foi bénéficie, aux termes de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 applicable en l'espèce, du droit au maintien dans les lieux et que la bonne foi implique, outre un titre locatif régulier, le respect des obligations mises à sa charge par la loi et le contrat de bail, constaté que le contrat de bail stipulait que le preneur s'obligeait à occuper les lieux personnellement, avec interdiction formelle de " sous-louer ", meublé ou non, même gratuitement, tout ou partie des lieux, et souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait du constat d'huissier de justice que trois personnes occupaient l'appartement de M. X..., la cour d'appel, qui a pu, abstraction faite de motifs surabondants et sans violation de l'article 8. 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales dès lors qu'il n'était pas allégué que ces personnes fussent des proches, en déduire que M. X... hébergeait chez lui de manière régulière des tiers et que cet hébergement, quelle que fût la présence en France de celui-ci, était en contradiction avec les termes du bail, a souverainement jugé que le manquement était suffisamment sérieux et grave pour caractériser la mauvaise foi de l'occupant et justifier sa déchéance du droit au maintien dans les lieux ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour M. X...

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR dit que l'exposant est déchu du droit au maintien dans les lieux, déclaré occupant sans droit ni titre, dit que l'expulsion est ordonnée à son encontre et tous occupants de son chef, et notamment Messieurs Y..., Z... et A...,

AUX MOTIFS QU'il n'est pas discuté que les occupants de bonne foi bénéficient, aux termes de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, applicable en l'espèce, du droit au maintien dans les lieux ; que la bonne foi implique, outre un titre locatif régulier, justifié en l'espèce, que le locataire respecte les obligations mises à sa charge par la loi et le contrat de bail ; qu'il résulte d'un constat du 21 janvier 2008 que l'huissier a constaté dans la chambre n° 12 : « chambre n° 12 louée à Monsieur Lahcen Ben Ahmed X... : il n'est indiqué que celui-ci n'est pas là.

Je rencontre une personne qui m'indique que Monsieur Lahcen Ben Ahmed X... n'habite pas sur place, qu'il est au Maroc, et me présente une pièce d'identité. Il s'agit de Monsieur Y... Lahoussaine. Il m'indique également que deux autres personnes vivent avec lui dans l'appartement : Monsieur Z... Olahcen, Monsieur A... Ahmed » ; que la SCI LUDJI produit également un courrier du 12 novembre 2006 de Monsieur A... Ahmed ...92000 rédigé en ces termes : « Madame, Monsieur, j'ai pris connaissance de la possibilité de louer un des studios de cette même adresse.

Etant donné que je réside au ...depuis plus d'un an chez Monsieur X..., je suis par conséquent très intéressé pour en louer un avec un budget maximum de 300 euros par mois. Veuillez agréer ( ) » ; que Monsieur X... conteste les affirmations faites à l'huissier par Monsieur Y... qu'il dit ne pas connaître ; qu'il justifie être suivi médicalement en France de façon régulière et produit en ce sens des relevés d'assurance maladie pour des soins et des médicaments en novembre/ décembre 2006, toute l'année 2007 et les sept premiers mois de 2008 ainsi que les prescriptions de son médecin en avril, mai, octobre et novembre 2007, mai et juin 2008 ; que le courrier du 12 novembre 2006 émanant d'un Monsieur A...Ahmed et fait mention d'un Monsieur F...; qu'il n'est pas établi que ce courrier émane effectivement de Monsieur A... et fasse mention de Monsieur Lahcen Ben Ahmed X... qui serait dénommé par erreur « F...» ; qu'en revanche, Monsieur Y... a bien été rencontré sur place par l'huissier ; qu'il a déclaré spontanément habiter dans le logement, précisant même que deux autres personnes y habitent également ; qu'il résulte de ce constat, quelle que soit par ailleurs la présence en France de Monsieur Lahcen Ben Ahmed X..., que ce dernier héberge chez lui, en infraction avec les termes de son bail, plusieurs personnes ; qu'il a reconnu dans ses écritures héberger temporairement chez lui des amis ; que comme l'a exactement retenu le premier juge, le fait pour Monsieur F...d'autoriser de manière régulière l'occupation de la chambre par des tiers, sous forme de prêt ou de sous-location, à titre gratuit ou onéreux, constitue un manquement suffisamment sérieux et grave aux obligations du bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux pour caractériser un occupant de mauvaise foi et justifier la déchéance du droit au maintien dans les lieux, et donc son expulsion ; que Monsieur F...indique être retraité et soutient qu'il aura du mal à trouver rapidement un logement social ; qu'il convient de lui accorder, en application de l'article L 613-1 du Code de la construction et de l'habitation, un délai de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt pour quitter les lieux ;

ALORS D'UNE PART QU'il résulte du contrat de bail que « le preneur s'oblige à occuper les lieux personnellement et ne pouvoir en aucun cas souslouer, meublé ou non-meublé, même gratuitement, tout ou partie des lieux loués, ni céder son droit à la présente location » ; que l'exposant faisait valoir que l'huissier qui n'est pas entré dans l'appartement n'a rien constaté, l'exposant contestant les allégations de Monsieur Y... en indiquant qu'il ne le connaissait pas ; qu'en relevant qu'il résulte d'un constat du 21 janvier 2008 que l'huissier a constaté « chambre n° 12 louée à Monsieur Lahcen ben Ahmed X... : il m'est indiqué que celui-ci n'est pas là. Je rencontre une personne qui m'indique que Monsieur Lahcen ben Ahmed X... n'habite pas sur place, qu'il est au Maroc, et me présente une pièce d'identité. Il s'agit de M. Y... Lahoussaine. Il m'indique également que deux autres personnes vivent avec lui dans l'appartement : M. Z... Olahcen, M. A... Ahmed », que Monsieur X... a reconnu dans ses écritures héberger temporairement chez lui des amis, que Monsieur Y... a bien été rencontré sur place par l'huissier, qu'il a déclaré spontanément habiter dans le logement, précisant même que deux autres personnes y habitent également, qu'il résulte de ce constat, quelle que soit par ailleurs la présence en France de Monsieur Lahcen Ben Ahmed X..., que ce dernier héberge chez lui, en infraction avec les termes de son bail, plusieurs personnes, que comme l'a exactement retenu le premier juge, le fait pour Monsieur F...d'autoriser de manière régulière l'occupation de la chambre par des tiers, sous forme de prêt ou de sous-location, à titre gratuit ou onéreux, constitue un manquement suffisamment sérieux et grave aux obligations du bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux pour caractériser un occupant de mauvaise foi et justifier la déchéance du droit au maintien dans les lieux, et donc son expulsion, sans préciser en quoi les seules allégations d'un tiers dont les liens avec l'exposant ne sont pas caractérisés, l'exposant niant connaitre cette personne, permettait alors que l'huissier n'a fait aucune constatation à l'intérieur de l'appartement d'affirmer que l'exposant hébergeait des tiers sous la forme de prêt ou de sous location, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ;

ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposant faisait valoir que l'huissier qui n'est pas entré dans l'appartement n'a rien constaté, l'exposant contestant les allégations de Monsieur Y... en indiquant qu'il ne le connaissait pas ; qu'en se contentant de relever qu'il résulte d'un constat du 21 janvier 2008 que l'huissier a constaté « chambre n° 12 louée à Monsieur Lahcen ben Ahmed X... : il m'est indiqué que celui-ci n'est pas là. Je rencontre une personne qui m'indique que Monsieur Lahcen ben Ahmed X... n'habite pas sur place, qu'il est au Maroc, et me présente une pièce d'identité. Il s'agit de M. Y... Lahoussaine. Il m'indique également que deux autres personnes vivent avec lui dans l'appartement : M. Z... Olahcen, M. A... Ahmed », que Monsieur X... a reconnu dans ses écritures héberger temporairement chez lui des amis, que Monsieur Y... a bien été rencontré sur place par l'huissier, qu'il a déclaré spontanément habiter dans le logement, précisant même que deux autres personnes y habitent également, qu'il résulte de ce constat, quelle que soit par ailleurs la présence en France de Monsieur Lahcen Ben Ahmed X..., que ce dernier héberge chez lui, en infraction avec les termes de son bail, plusieurs personnes, que comme l'a exactement retenu le premier juge, le fait pour Monsieur F...d'autoriser de manière régulière l'occupation de la chambre par des tiers, sous forme de prêt ou de sous-location, à titre gratuit ou onéreux, constitue un manquement suffisamment sérieux et grave aux obligations du bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux pour caractériser un occupant de mauvaise foi et justifier la déchéance du droit au maintien dans les lieux, et donc son expulsion, sans préciser en quoi les seules allégations d'un tiers dont les liens avec l'exposant ne sont pas caractérisés, l'exposant niant connaitre cette personne, permettaient de retenir qu'était caractérisée l'occupation des locaux loués par des tiers, sous forme de prêt ou de sous location, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ;

ALORS DE TROISIEME PART QU'il résulte de l'article 4n de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux soumis à la loi du 1er septembre 1948, qu'est réputée non-écrite toute clause qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ; qu'il résulte de l'article 9 du contrat de bail du 16 novembre 1974, que « le preneur s'oblige à occuper les lieux personnellement et ne pouvoir en aucun cas sous-louer, meublé ou non-meublé, même gratuitement, tout ou partie des lieux loués, ni céder son droit à la présente location » ; que le locataire peut librement héberger des personnes dès lors qu'il occupe les lieux personnellement, sans les sous-louer ou les prêter ; qu'en se contentant de relever qu'il résulte d'un constat du 21 janvier 2008 que l'huissier a constaté « chambre n° 12 louée à Monsieur Lahcen ben Ahmed X... : il m'est indiqué que celui-ci n'est pas là.

Je rencontre une personne qui m'indique que Monsieur Lahcen ben Ahmed X... n'habite pas sur place, qu'il est au Maroc, et me présente une pièce d'identité. Il s'agit de M. Y... Lahoussaine. Il m'indique également que deux autres personnes vivent avec lui dans l'appartement : M. Z... Olahcen, M. A... Ahmed », que Monsieur X... a reconnu dans ses écritures héberger temporairement chez lui des amis, que Monsieur Y... a bien été rencontré sur place par l'huissier, qu'il a déclaré spontanément habiter dans le logement, précisant même que deux autres personnes y habitent également, qu'il résulte de ce constat, quelle que soit par ailleurs la présence en France de Monsieur Lahcen Ben Ahmed X..., que ce dernier héberge chez lui, en infraction avec les termes de son bail, plusieurs personnes, que comme l'a exactement retenu le premier juge, le fait pour Monsieur F...d'autoriser de manière régulière l'occupation de la chambre par des tiers, sous forme de prêt ou de sous-location, à titre gratuit ou onéreux, constitue un manquement suffisamment sérieux et grave aux obligations du bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux pour caractériser un occupant de mauvaise foi et justifier la déchéance du droit au maintien dans les lieux, et donc son expulsion, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations dont il ressortait que la preuve n'était pas rapportée par le bailleur que l'exposant avait prêté ou sous louer les locaux, et elle a violé les articles 1134 du Code civil et 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ;

ALORS ENFIN QUE les clauses d'un bail ne peuvent, en vertu de l'article 8. 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité d'héberger des proches ; qu'en se contentant de relever qu'il résulte d'un constat du 21 janvier 2008 que l'huissier a constaté dans la chambre n° 12 « chambre n° 12 louée à Monsieur Lahcen ben Ahmed X... : il m'est indiqué que celui-ci n'est pas là. Je rencontre une personne qui m'indique que Monsieur Lahcen ben Ahmed X... n'habite pas sur place, qu'il est au Maroc, et me présente une pièce d'identité. Il s'agit de M. Y... Lahoussaine. Il m'indique également que deux autres personnes vivent avec lui dans l'appartement : M. Z... Olahcen, M. A... Ahmed », que Monsieur X... a reconnu dans ses écritures héberger temporairement chez lui des amis, que Monsieur Y... a bien été rencontré sur place par l'huissier, qu'il a déclaré spontanément habiter dans le logement, précisant même que deux autres personnes y habitent également, qu'il résulte de ce constat, quelle que soit par ailleurs la présence en France de Monsieur Lahcen Ben Ahmed X..., que ce dernier héberge chez lui, en infraction avec les termes de son bail, plusieurs personnes, que comme l'a exactement retenu le premier juge, le fait pour Monsieur F...d'autoriser de manière régulière l'occupation de la chambre par des tiers, sous forme de prêt ou de sous-location, à titre gratuit ou onéreux, constitue un manquement suffisamment sérieux et grave aux obligations du bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux pour caractériser un occupant de mauvaise foi et justifier la déchéance du droit au maintien dans les lieux, et donc son expulsion, les juges du fond qui n'ont caractérisé aucune convention à titre onéreux ou à titre gratuit, mais simplement constaté que l'huissier, qui n'a pas visité les lieux, a rencontré Monsieur Y... sur place, qu'il a déclaré spontanément habiter dans le logement, précisant même que deux autres personnes y habitent également et que l'exposant a admis héberger temporairement des amis, ne pouvaient considérer que l'exposant était de mauvaise foi sans porter atteinte à sa vie privée et à son droit d'héberger à son domicile toute personne de son choix et par là même violer l'article 8. 1 de la Convention Européenne des droits de l'homme ;