Municipality Eviction vs. Tenant Commercial Lease Status and Indemnity for Temporary Non-Operation

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 mars 2010, rectifié par arrêt du 30 juin 2010) que la commune de Chevilly-Larue, devenue propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Café l'Hénon pour l'exploitation d'un fonds de commerce de bar restaurant, a, par acte du 19 septembre 2006, notifié à celle-ci un congé lui déniant le droit au statut des baux commerciaux pour défaut d'exploitation depuis le mois de février 2006 ; que la société Café L'Hénon a assigné la commune en paiement d'une indemnité d'éviction ;

Attendu que la commune de Chevilly-Larue fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ que le défaut d'exploitation effective et continue du fonds de commerce par le preneur au cours des trois années qui précédent l'expiration du bail entraîne la perte du bénéfice du statut des baux commerciaux ; que le congé délivré par le bailleur comportant dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison de l'absence d'exploitation des lieux loués n'a pas à être précédé d'un mise en demeure ; qu'en exigeant une mise en demeure préalable cependant que, dans le congé délivré à la société Café l'Hénon, la commune de Chevilly-Larue se prévalait expressément de la perte du statut des baux commerciaux pour défaut d'exploitation et qu'il ressortait de ses propres constatations qu'à la date du congé, les locaux étaient inexploités depuis près de sept mois, la cour d'appel a violé l'article L. 145-8 du code de commerce ;

2°/ qu'en relevant, pour dire que l'inexploitation n'avait été ni définitive ni irréversible, que la société Café l'Hénon, qui s'est portée adjudicataire du fonds de commerce puis acquéreur des locaux, avait dû "modifier ses plans" à la suite de l'exercice par la commune de son droit de préemption, tandis que cette circonstance qui ne faisait obstacle ni à l'exploitation du fonds de commerce ni au commencement immédiat des travaux que le preneur désirait entreprendre, ne pouvait constituer une excuse légitime de ne pas exploiter le fonds pendant près de sept mois, la cour d'appel a violé l'article L. 145-8 du code de commerce ;

3°/ que l'inexploitation des locaux pendant près de sept mois faisant perdre définitivement le statut des baux commerciaux au preneur, ce dernier ne saurait, après la délivrance du congé fondé sur cette inexploitation, reprendre une activité pour en paralyser les effets ; qu'en se fondant encore sur le constat d'huissier établi le 22 septembre 2006, postérieurement à la délivrance du congé, selon lequel l'établissement était en état de recevoir la clientèle ou sur le chiffre d'affaires réalisé pour l'année 2006 dont la société Café l'Hénon ne contestait pas qu'il n'avait pu être réalisé qu'à compter de fin septembre 2006, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article L. 145-8 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la société Café L'Hénon avait, d'une part, acquis sur adjudication un fonds de commerce de café restaurant exploité dans des locaux loués, et, d'autre part, reçu promesse de vente de ces locaux, mais que, la commune de Chevilly-Larue ayant exercé son droit de préemption, la locataire avait dû revoir ses plans, redéfinir les travaux envisagés et n'avait pu reprendre l'exploitation qu'en septembre 2006 après l'achèvement de ces travaux, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que la société Café L'Hénon justifiait d'un motif légitime de non exploitation de février à septembre 2006, a, par ces seuls motifs, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant selon lequel la dénégation du droit au statut baux commerciaux requiert la notification préalable d'une mise en demeure, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la commune de Chevilly-Larue aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune de Chevilly-Larue à payer à la société Café l'Hénon et à M. X..., en sa qualité de mandataire à la liquidation de la société Café L'Hénon la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la commune de Chevilly-Larue ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils pour la commune de Chevilly-Larue

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la société Café l'Hénon avait droit à une indemnité d'éviction et qu'elle pouvait se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité ;

AUX MOTIFS QUE l'article L. 145-17 du code de commerce qui concerne le refus par le bailleur de renouveler le bail sans indemnité d'éviction fait clairement référence aux dispositions de l'article L. 145-8 du code de commerce pour le cas où le refus opposé résulte d'une non-exploitation pendant trois ans et précise expressément qu'elle ne peut être invoquée que si elle est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure par acte extrajudiciaire ; qu'aucune mise en demeure n'a été effectuée par le bailleur avant la délivrance du congé ; qu'au surplus, nonobstant le procès-verbal d'huissier établi le 31 août 2006 et invoqué par la commune de Chevilly-Larue, il n'est nullement démontré que le fonds n'a pas été exploité par le locataire pendant trois années alors même que le Café l'Hénon avait été adjudicataire dans le cadre d'une liquidation judiciaire les 10 et 15 février 2006 ; que les associés gérants de ladite société s'étaient portés acquéreurs des murs dans une promesse de vente du 17 janvier 2006 ; que la réalisation de la vente n'a pas pu intervenir en raison de l'exercice par la mairie de Chevilly-Larue de son droit de préemption le 27 mars 2006 ; que le locataire a dû modifier ses plans et notamment en ce qui concerne l'ampleur des travaux qu'il comptait effectuer (devis du 5 avril 2006 portant sur la réfection des toitures et du chauffage pour un montant de 49.531,82 euros ; devis du 3 mai 2006 sur la réfection des plâtreries, peintures, moquettes et salle de bain pour un montant de 38.457,10 euros) alors qu'il pensait devenir propriétaire des murs ; que l'inexploitation s'est tout au plus et selon les propres déclarations du bailleur étendue du février à septembre 2006 ; que les travaux n'ont pu débuter qu'en septembre 2006 ; que le constat d'huissier dressé le 22 septembre 2006 décrit un établissement en état de recevoir la clientèle ; que la dénégation du statut, prévu au texte susvisé, s'applique à une cession d'activité définitive et irréversible ; que l'attestation de l'expert comptable de la société mentionne une chiffre d'affaires de 53.986,05 euros pour l'année 2006 ; que si le congé du 19 septembre 2006 demeure valable, le locataire évincé de la sorte ne saurait être privé de son droit à indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de celle-ci ;

ALORS, 1°), QUE le défaut d'exploitation effective et continue du fonds de commerce par le preneur au cours des trois années qui précédent l'expiration du bail entraîne la perte du bénéfice du statut des baux commerciaux ; que le congé délivré par le bailleur comportant dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison de l'absence d'exploitation des lieux loués n'a pas à être précédé d'un mise en demeure ; qu'en exigeant une mise en demeure préalable cependant que, dans le congé délivré à la société Café l'Hénon, la commune de Chevilly-Larue se prévalait expressément de la perte du statut des baux commerciaux pour défaut d'exploitation et qu'il ressortait de ses propres constatations qu'à la date du congé, les locaux étaient étaient inexploités depuis près de sept mois, la cour d'appel a violé l'article L. 145-8 du code de commerce ;

ALORS, 2°), QU'en relevant, pour dire que l'inexploitation n'avait été ni définitive ni irréversible, que la société Café l'Hénon, qui s'est portée adjudicataire du fonds de commerce puis acquéreur des locaux, avait dû «modifier ses plans » à la suite de l'exercice par la commune de son droit de préemption, tandis que cette circonstance qui ne faisait obstacle ni à l'exploitation du fonds de commerce ni au commencement immédiat des travaux que le preneur désirait entreprendre, ne pouvait constituer une excuse légitime de ne pas exploiter le fonds pendant près de sept mois, la cour d'appel a violé l'article L. 145-8 du code de commerce ;

ALORS, 3°), QUE l'inexploitation des locaux pendant près de sept mois faisant perdre définitivement le statut des baux commerciaux au preneur, ce dernier ne saurait, après la délivrance du congé fondé sur cette inexploitation, reprendre une activité pour en paralyser les effets ; qu'en se fondant encore sur le constat d'huissier établi le 22 septembre 2006, postérieurement à la délivrance du congé, selon lequel l'établissement était en état de recevoir la clientèle ou sur le chiffre d'affaires réalisé pour l'année 2006 dont la société Café Hénon ne contestait pas qu'il n'avait pu être réalisé qu'à compter de fin septembre 2006, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article L. 145-8 du code de commerce.