Tenant Liability for Unpaid Rent and Contractual Rent Indexation Upheld

R.G : 10/03678

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 27 Septembre 2011

Décision du

Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE

Au fond

du 15 avril 2010

ch no

RG :1109002317

X...

C/

Y...

APPELANT :

Monsieur Brahim X...

né le 05 Juillet 1961 à COURRIERE (62)

...

69008 LYON

représenté par Me Annick DE FOURCROY, avoué à la Cour

assisté de Me Alban BARLET, avocat au barreau de LYON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/013546 du 03/06/2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)

INTIME :

Monsieur Noureddine Y...

né le 08 Juillet 1954 à ORAN (ALGÉRIE)

...

69100 VILLEURBANNE

représenté par Me Annie GUILLAUME, avoué à la Cour

assisté de Me Stéphanie LE GUILLOUS, avocat au barreau de LYON

Date de clôture de l'instruction : 06 Décembre 2010

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Juin 2011

Date de mise à disposition : 27 Septembre 2011

Débats en audience publique du 28 Juin 2011 tenue par Pascal VENCENT, président de la 8ème chambre et Françoise CLEMENT, conseiller, tous deux magistrats rapporteurs, sans opposition des parties dûment avisées, qui en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

- Dominique DEFRASNE, conseiller

- Françoise CLEMENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail sous seing privé en date du 15 septembre 2001, monsieur Noureddine Y... a donné en location à monsieur Brahim X... et à madame Nadia X..., alors son épouse, un appartement type F4 situé ... pour une durée de trois années à compter du 15 septembre 2001, moyennant un loyer mensuel initial de 3.800 francs, outre provision sur charges.

Il était notamment précisé aux conditions générales annexées au bail que le montant du loyer était révisable chaque année à la date anniversaire sans que le bailleur n'ait à effectuer quelques notifications ou formalités particulières.

Par suite du non-paiement de plusieurs échéances de loyer et de charges, le bailleur a fait commandement aux époux X... les 15 et 16 juillet 2009 d'avoir à régler la somme principale de 1 872,93 euros arrêtée à cette date, outre 73,79 euros à titre de clause pénale, en déclarant se prévaloir de la clause résolutoire figurante aussi aux conditions générales du contrat.

Les 28 septembre et 5 octobre 2009 le bailleur a fait ensuite assigner les époux X... devant le tribunal d'instance de VILLEURBANNE pour les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 3 321,20 euros, clause pénale incluse, pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti entre les parties pour défaut de paiement des loyers et pour voir ordonner l'expulsion des locataires, pour voir fixer l'indemnité d'occupation mensuelle égale aux montants des loyers et charges à compter de la résiliation et jusqu'à leur départ effectif des lieux loués.

Par jugement du 15 avril 2010, le tribunal d'instance a :

- condamné monsieur X... à payer à monsieur Y... la somme de 11.872,02 euros arrêtée au 18 mars 2010, échéance de mars 2010 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

- prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties,

- autorisé monsieur Y... à faire procéder, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, à l'expulsion de monsieur X... et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- condamné monsieur X... au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges contractuelles, du jour de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux loués,

- autorisé monsieur X... à s'acquitter de sa dette en principal et intérêts (pour l'arriéré uniquement) en 23 mensualités de 70 euros, la 24e et dernière mensualité égale au solde, le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement et les suivantes de mois en mois avant le 15 du mois,

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, le débiteur sera déchu du bénéfice du terme et que la totalité de la somme restant due deviendrait immédiatement exigible,

- rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus,

- condamné monsieur X... aux dépens.

Monsieur X... a interjeté appel de ce jugement le 20 mai 2010.

L'appelant demande à la cour :

- de réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 3.818,80 euros au titre de la réévaluation annuelle du loyer,

- de confirmer le jugement pour le surplus et notamment sur les délais qui lui ont été accordés,

- de condamner monsieur Y... à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- d'ordonner la compensation entre cette somme et sa dette locative,

- de condamner monsieur Y... aux dépens.

Il fait d'abord valoir que le contrat de location ne comporte aucune clause d'indexation des loyers et que d'ailleurs le bailleur n'a jamais réclamé cette indexation depuis l'origine de la relation contractuelle. Il ajoute que la demande formulée par monsieur Y... au titre de l'arriéré de l'indexation l'a mis dans une situation financière délicate.

Il indique en second lieu que le bailleur a refusé de recevoir ses paiements et de lui quittancer les règlements intervenus, ce qui a entraîné la suspension de ses droits à l'APL.

Il soutient qu'il a subi un préjudice du fait de ce comportement fautif de monsieur Y....

Monsieur Y... demande de son côté à la cour :

- de confirmer le jugement querellé si monsieur X... justifie de sa situation de bénéficiaire du RSA,

- à défaut, de réformer le jugement en ce qu'il a octroyé des délais de paiement à monsieur X...,

- de débouter monsieur X... de l'intégralité de ses prétentions,

- de condamner monsieur X... aux dépens ainsi qu'au paiement de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il fait observer que le contrat de bail contrairement aux affirmations du locataire prévoit bien l'indexation des loyers.

Il soutient que c'est monsieur X... lui-même qui a mis son bailleur dans une situation financière délicate en s'abstenant pendant plusieurs mois de payer son loyer, que monsieur X... ne pouvait lui imposer des règlements partiels et qu'il lui a toujours été remis les quittances de loyers qui avait été réglés. Il ajoute que monsieur X... ne démontre pas que l'absence de quittance ait été à l'origine de la suspension de son APL.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu qu'au vu des dispositions contractuelles, des avis d'échéance et des relevés de comptes produits par le bailleur, le tribunal d'instance a justement fixé à 11 872,02 euros les loyers et la taxe d'ordures ménagères dus par monsieur X... fin mars 2010, y compris la somme de 3.818,80 euros pour l'indexation du loyer de l'année 2005 à l'année 2009 en fonction de l'indice du coût de la construction, tel que prévu au contrat de location ;

Attendu qu'il n'est pas démontré que monsieur Y... aurait refusé de recevoir le paiement des échéances de loyer et qu'il apparaît seulement qu'il a refusé des paiements partiels, ce qu'il avait le droit de faire en application de l'article 1244 du code civil ;

Qu'il n'est pas d'avantage établi que le bailleur aurait refusé de délivrer au locataire les quittances correspondant aux échéances effectivement réglées ;

Attendu en conséquence que l'argumentation développée par monsieur X... au regard du comportement fautif du bailleur et au regard du préjudice qu'il prétend avoir subi ne peut prospérer ;

Attendu que les parties ne contestent pas les dispositions du jugement ayant "prononcé" la résiliation judiciaire du bail, ordonné l'expulsion des locataires et fixé au montant du loyer et des charges contractuelles l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux loués ;

Que ces dispositions seront donc confirmées par la cour ;

Attendu que le premier juge, au vu de la situation de demandeur du RSA de monsieur X... a octroyé à ce dernier des délais de paiement sur le fondement de l'article 1244-1 du code civil ;

Qu'il n'y a pas lieu de remettre en cause cette décision, et étant noté au surplus que monsieur Y... précise dans ses écritures que monsieur X... a respecté l'échéancier de règlement fixé par le juge ;

Attendu que monsieur X... qui succombe supportera les entiers dépens ; qu'il convient d'allouer en cause d'appel à monsieur Y... la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Dit l'appel recevable,

Confirme le jugement frappé d'appel en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne monsieur Brahim X... à payer à monsieur Noureddine Y... la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne monsieur Brahim X... aux dépens d'appel distraits au profit de l'avoué de son adversaire conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.