Lessor Liability for Vineyard Replanting Costs in Partial Lease Termination

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1719 4° du code civil ensemble l'article L. 415-8 du code rural et de la pêche maritime ;

Attendu que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'assurer la permanence et la qualité des plantations ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 3 septembre 2009) que par acte du 24 mars 1997 les consorts X... ont donné à bail à ferme à M. Guy Y... un ensemble de terres et vignes, mis à disposition de l'EARL Y... ; que les vignes ont été vendues à Sébastien Y..., fils du preneur par acte authentique du 18 août 2006 et qu'une résiliation partielle du bail consenti à M. Guy Y... est intervenue par acte sous seing privé du même jour ; que les bailleurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail pour défaut de payement du fermage et que M. Y... a reconventionnellement formé une demande au titre des frais de replantation des vignes qu'il avait exposés ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que l'acte de résiliation partielle stipule que "cette résiliation partielle est faite et acceptée, sans indemnité de part ni d'autre, l'EARL Y... n'ayant apporté aucune amélioration aux biens loués ne peut donc prétendre aux indemnités prévus L. 411-69 et suivants du code rural", que cet acte ne distingue pas les indemnités, qu'il vise les articles L. 411-69 et suivants du code rural et donc celles de l'article L. 411-73 qui font immédiatement suite et qu'il n'est allégué aucun vice du consentement ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les frais de replantation ne constituent pas une amélioration mais l'obligation du bailleur d'assurer la permanence et la qualité des plantations et n'étaient pas visés par l'acte de résiliation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. Y... et l'EARL Y... de leur demande au titre des frais de replantation, l'arrêt rendu le 3 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à M. Y... et à l'Earl Y... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par de la SCP Peignot et Garreau, avocat de M. Y..., de la société Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Y... et l'EARL Y... de leur demande en paiement de la somme 4 980 euros au titre des frais de renouvellement d'une partie du vignoble et de replantation et d'avoir encore condamné M. Y... à payer à Madame X... et à M. Pierre X... une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE si le fermier a procédé au renouvellement d'une partie du vignoble avec l'accord du bailleur, toutefois, ainsi que le soutiennent les bailleurs, l'acte de résiliation ne distingue pas les indemnités, vise les articles L. 411-69 et suivants du code rural et donc celles de l'article L. 411-73 qui font immédiatement suite ; qu'il n'est allégué aucun vice du consentement ;

ALORS QUE le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'assurer la permanence et la qualité des plantations ; qu'en particulier, les travaux d'arrachage, de défonçage et de replantation qui incombent au bailleur selon le bail, ne constituent pas une amélioration, mais l'obligation de la bailleresse d'assurer la permanence et la qualité des vignes ; que dès lors en statuant comme elle l'a fait par un motif inopérant tiré de l'acte de résiliation du bail portant sur les vignes en ce qu'il ne visait aucune indemnité de sortie, la Cour d'appel a procédé d'une violation des articles 1719-4 du Code civil, L. 415-8 du Code rural , ensemble les usages locaux et le contrat-type départemental ;

ALORS, AU SURPLUS, QUE l'indemnité due au preneur sortant est indépendante de l'indemnité susceptible d'être réclamée par le preneur au titre des frais de replantation qui incombait au bailleur ; que dès lors, en statuant encore comme elle l'a fait, la Cour d'appel a procédé d'une violation des articles L. 411-69 , L. 411-71 et L. 415-8 du Code rural, ainsi que l'article 1719-4° du Code civil ;

ALORS, EN OUTRE, QU'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte de résiliation du 18 août 2006, violant l'article 1134 du Code civil.

ALORS, ENFIN, QUE la censure du chef de l'arrêt écartant la demande reconventionnelle de M. Y... entraînera par voie de conséquence celle du chef de l'arrêt condamnant à payer une indemnité de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;