Expropriation Valuation: Insufficient Utility Capacity in Coordinated Development Zone

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu qu'ayant relevé que la parcelle expropriée était située dans une zone d'aménagement concerté (ZAC) approuvée par délibération du conseil municipal de la commune du 7 février 2003 et retenu à bon droit que cette ZAC devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la capacité des réseaux la desservant devait être appréciée au regard de l'ensemble de la zone, à la date de référence fixée au 4 février 2005, la cour d'appel, qui a constaté qu'il ressortait des pièces produites, dont elle a souverainement apprécié la portée, que cette capacité était insuffisante à cette date, en a exactement déduit, sans violer l'autorité de la chose jugée par les décisions du 17 octobre 2003 et 9 février 2004, lesquelles avaient déterminé la capacité des réseaux en 1999, date de référence antérieure à la création de la ZAC, que la parcelle (YB183) expropriée ne pouvait être qualifiée de terrain à bâtir ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., le condamne à payer à la SAEM Territoires la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt septembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par de la SCP Peignot et Garreau, avocat de M. X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la parcelle expropriée ne pouvait être qualifiée de terrain à bâtir et condamné la SAEM TERRITOIRES, expropriante, à verser à l'exproprié, Monsieur Antoine X..., une somme de 245.112 € à titre d'indemnité de dépossession ;

AUX MOTIFS QU' à la date de référence, la parcelle était située au PLU en zone 1 AU ; que selon le document d'urbanisme «les zones 1 AU sont ouvertes à l'urbanisation. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et le règlement.» ; qu'en l'espèce, la parcelle est située dans la ZAC des «Grands Sillons», approuvée par délibération du Conseil Municipal de la Commune de CORPS-NUDS le 7 février 2003, soit antérieurement à la date de référence ; que conformément aux dispositions de l'article L 13-15 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont tout à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible par un POS (PLU) et effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et un réseau d'assainissement dans la mesure où ce dernier est exigé, ce qui est le cas en l'espèce ; que la parcelle étant située dans une ZAC devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que la parcelle est desservie dans sa partie Nord à partir de la voie interne à la ZAC des Grands Sillons ; qu'il résulte de la notice descriptive des travaux intégrée dans le dossier de DUP soumis à enquête publique du 15/12/2005 au 16/01/2006 que : s'agissant de l'assainissement des eaux pluviales, des bassins de retenue régulateurs de débits seront nécessaires ; qu'or l'assainissement des Eaux Pluviales de la ZAC des Grands Sillons n'a été autorisée que par arrêté préfectoral du 8 octobre 2007, soit postérieurement à la date de référence ; que s'agissant de l'électricité, il ressort de la note précitée que les besoins en puissance électrique nécessiteront 3 postes de transformation ; que le fait qu'en 2003, Monsieur Y..., expert désigné par le juge de l'expropriation dans le cadre de l'expropriation d'une partie de la parcelle YB 23 dont est issue la parcelle YB 183, ait estimé que les réseaux existants étaient de capacité suffisante pour équiper «ultérieurement le terrain considéré» n'est pas de nature à remettre en cause les énonciations contenues dans la note technique descriptive des travaux intégrée dans le dossier de DUP, et ce dans la mesure où Monsieur Y... a apprécié la capacité des réseaux à une date de référence de 1999, soit antérieurement à la date de création de la ZAC des Grands Sillons et n'a donc pas apprécié la capacité de ces réseaux par rapport à l'ensemble de la ZAC, mais de la seule parcelle YB 23 ; qu'il apparaît, tant des plans des réseaux que de l'arrêté préfectoral et de la note descriptive susvisés, qu'à la date de référence du 4 février 2005, la capacité des réseaux existants n'était pas suffisante pour desservir l'ensemble de la zone ; que dans ces conditions la parcelle ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir et devra être évaluée, à la date du jugement, selon son usage effectif, en tenant compte de sa situation privilégiée ;

1/ ALORS QUE, la ZAC ayant été déclarée d'utilité publique le projet d'acquisition des terrains nécessaires à la ZAC et cessibles ces derniers, les besoins de la zone ayant été déterminés, comme relevé par l'arrêt (p.4 in fine et p.5 in limine) fin 2005 et en 2007, la Cour d'appel ne pouvait affirmer sur cette base que la desserte de la parcelle était insuffisante au 4 février 2005, date de référence ; qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article L13-15 II-1° du Code de l'expropriation ;

2/ ALORS QUE, sur la base du rapport d'expertise judiciaire Y... du 28 avril 2003 (établi dans le cadre d'une précédente procédure d'expropriation) ayant observé que «la parcelle X..., cadastrée YB n° 23, en la commune de CORPS-NUDS, a été divisée depuis en plusieurs numéros 180-181-182-183» (rapport, p.3, § antépénultième), tout en se prononçant, quant à la capacité des réseaux, sur «l'ensemble de l'entité foncière» (rapport d'expertise judiciaire, p.3, § antépénultième) pour estimer que «sur les capacités du réseau existant à équiper ultérieurement le terrain considéré, il faut noter que les dimensionnements des réseaux ont été conçus en conséquence.» (rapport, p.3, in fine), le juge de l'expropriation avait, au terme d'une décision du 17 octobre 2003, retenu que «cette parcelle a donc la qualification de terrain à bâtir.» (p.4, in fine) ; qu'en s'abstenant de statuer, comme elle y était invitée par le mémoire de Monsieur X... (p.6, § 4), sur la portée de cette décision définitive consacrant sans restriction aucune la constructibilité et la nature de terrain à bâtir de la parcelle YB 23 dont est issue, après une première procédure d'expropriation, la parcelle YB 183, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs, violant ainsi l'article 455 du Code de procédure civile.

ALORS en tout état de cause QU' en refusant à la parcelle litigieuse (55.480 m2) la qualité de terrain à bâtir qui lui avait nécessairement été reconnue par la décision définitive du 17 octobre 2003 et celle subséquente du 9 février 2004 rectifié le 19 mars suivant (statuant au fond sur le quantum des indemnités de dépossession) puisque, comme rappelé dans le mémoire récapitulatif d'appel de Monsieur X... (p.3, § II A), celle-ci concernait l'entière parcelle Y 23 dont elle est issue, soit 108.700 m2, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil, ensemble l'article 1134 du même Code.