Neighbor Dispute Over Boundary Wall Demolition and Lotissement Violations

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 février 2010), que les époux X..., propriétaires d'un lot faisant partie d'un lotissement autorisé par arrêté du 12 août 1998, ont fait assigner les époux Y..., propriétaires du lot voisin, en démolition de la partie du mur édifiée par eux en limite séparative des propriétés sur une longueur de 6, 40 mètres et une hauteur de 2, 40 mètres et son remplacement par une clôture ou séparation conforme aux exigences de l'article 20 du règlement du lotissement et en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :

1°/ que la contractualisation du règlement d'un lotissement ne saurait résulter de sa seule mention dans un cahier des charges ou un acte de vente ; qu'en jugeant que les époux X... fondaient leur demande sur l'application contractuelle du règlement du lotissement sans préciser en quoi les règles invoquées avaient pu être contractualisées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 115-5 du code de l'urbanisme ;

2°/ qu'en toute hypothèse, la contradiction de motifs, ou entre les motifs et le dispositif, équivaut à un défaut de motifs ; qu'en affirmant, par adoption des motifs des premiers juges, d'une part, qu'il convenait de débouter les époux X... de leur demande de démolition du tronçon de mur de 5, 85 mètres de longueur correspondant à l'abri de jardin dès lors qu'il avait été dûment autorisé, tout en condamnant, d'autre part, les époux Y... à démolir la fraction de mur de 6, 40 mètres la longueur correspondant à la pergola, bien qu'elle ait relevé que cette construction avait également été autorisée, la cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ qu'en toute hypothèse, le règlement modifié du lotissement dispose en son article 14. 05 qu'" afin de permettre une implantation des volumes bâtis au nord des parcelles, les constructions pourront être implantées sur la limite séparative commune, suivant les indications portées au plan parcellaire et au plan de composition. Ces implantations en limite seront effectuées soit par le corps de l'habitation, soit par un volume annexe, soit par un élément de liaison architecturale (pergola, passage couvert, etc....) uniquement en rez-de-chaussée. Dans le cas d'un élément de liaison architecturale, la longueur minimale de celui-ci sur la limite séparative commune sera de 4 mètres minimum " ; qu'il résulte de cette disposition que la construction d'éléments de liaison architecturale, tels qu'une pergola, est expressément autorisée en limite séparative, dès lors qu'elle est limitée au rez-de-chaussée et dépasse 4 mètres de longueur ; qu'en statuant comme elle l'a fait motif pris de ce que l'article 20 dudit règlement n'autorise que des clôtures grillagées, la cour d'appel a dénaturé par omission le règlement dont elle faisait application, en violation de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 20 du règlement de copropriété prévoyait que les clôtures doivent être constituées d'un simple grillage sans mur bahut de soubassement et que les époux Y... avaient édifié un mur maçonné en limite de propriété entre les deux fonds litigieux, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite et qui n'a pas dénaturé le règlement du lotissement et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision en retenant que la circonstance que le mur avait également pour fonction de supporter une pergola était indifférente au fait qu'il constituait une clôture et que ce mur contrevenait à l'article 20 du règlement du lotissement ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... et les condamne à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour les époux Y....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, par confirmation du jugement dans son principe, ordonné aux époux Y... de supprimer le mur édifié par eux séparant les propriétés X.../ Y... sur une longueur de 6, 40 m et une hauteur de 2, 40 m et d'édifier une clôture ou séparation conforme aux exigences de l'article 20 du règlement du lotissement en date du 30 juillet 1996 et, infirmant le jugement de ce chef, D'AVOIR condamné les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 1. 000 € au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « pour voir confirmer le jugement entrepris, Monsieur Jean X... et Madame Marie Z..., son épouse, font valoir sans être contredits sur ce point qu'il résulte du règlement du lotissement ‘ Le domaine Saint Louis'en son article 20 que les clôtures doivent être constituées d'un simple grillage sans aucun mur bahut de soubassement ; or, c'est un mur maçonné qui a été édifié en limite de propriété entre les deux fonds litigieux, ces circonstances qu'il est situé à l'intérieur du fonds Y... et qu'il a également pour fonction de supporter une pergola étant indifférentes au fait qu'il constitue une clôture, d'où il résulte qu'il contrevient à la clause susvisée du règlement du lotissement ; pour s'opposer à la demande de démolition, les époux Y... qui justifient des autorisations non contestées pour l'édification de la pergola litigieuse, invoquent l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme selon lequel ‘ lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité a été constatée par la juridiction administrative'; mais attendu que Monsieur Jean X... et Madame Marie Z..., son épouse, ne fondent pas leur action sur une méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique, mais sur l'application contractuelle du règlement du lotissement ; que les autorisations de travaux délivrées par la commune aux époux Y... l'ont été, comme il se doit, sans préjudice du droit des tiers ; que, par ailleurs, il ne peut être sérieusement contesté que l'édification d'un mur maçonné aux lieu et place d'un grillage seul autorisé a une incidence sur l'ensoleillement et la perspective du fonds qui le subit ; que c'est dès lors à juste titre que le premier juge a estimé devoir les indemniser de ce préjudice mais que toutefois, en prévoyant une indemnisation purement symbolique, il a manqué au principe d'indemnisation totale et que, au vu des éléments soumis à cet égard à la Cour, notamment constat, photographies et attestations et en considération de la durée de ce préjudice, il convient de fixer l'indemnité de nature à le réparer à la somme de 1. 000 € » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il résulte de la lecture du rapport de l'expert A... que Monsieur Y... a édifié de l'angle sud-ouest du garage jusqu'à son extrémité sud, un mur de 12, 25 m de long ; que l'expert indique dans son rapport : ‘ il faut distinguer deux tronçons à partir du garage : 1er tronçon : L = 6, 40 m ; H = 2, 40 m- 2ème tronçon : L = 5, 85 m ; H = 2, 10 m'; que l'expert précise : ‘ le premier tronçon résulte des dispositions d'une déclaration de travaux accordée à Monsieur Y... par arrêté du Maire de PORT SAINT-LOUIS du 26 août 2004, concernant la construction d'une ‘ pergola'.

Le plan joint montre côté X..., une paroi de 6, 40 m de longueur et 2, 60 m de hauteur avec la mention ‘ mur enduit'figurée sur la face coté X.... Le deuxième tronçon de mur qui fait suite à celui de la pergola n'est pas conforme au règlement du lotissement qui prévoit un simple grillage, sans mur de soubassement'; que l'expert conclut son rapport comme suit : ‘ le mur séparatif X.../ Y..., pour la partie de 5, 85 m de longueur de 2, 10 m de hauteur au-delà de la future ‘ pergola'ne répond pas aux caractéristiques retenues pour les clôtures.

Il faudra le remplacer par un simple grillage, sans soubassement bâti'; attendu cependant qu'il ressort de la lecture du rapport complémentaire de l'expert A... que celuici indique : ‘ Monsieur Y... a déposé le 24 août 2006 une déclaration de travaux exemptés de permis de construire pour la construction d'un ‘ abris de jardin ouvert'de 18 m ² de surface hors d'oeuvre brute, accompagnée de deux plans représentant les façades vues coté Y... et côté X..., ainsi qu'un plan de masse montrant l'implantation de l'abri sur la limite séparative Y.../ X... sur une longueur cotée à 6 m.

Cette déclaration de travaux a été enregistrée sous le n° DT 1307806 S 0030 et a fait l'objet d'un arrêté signé de Monsieur le maire de Port St Louis du Rhône, en date du 14 novembre 2006 autorisant la construction'; que l'expert précise que lors de la réunion d'expertise du 18 septembre 2007, il a pu se rendre compte : ‘ 1°) l'abri de jardin est construit conformément aux schémas déposés à l'appui de la déclaration de travaux. La façade nord de 4, 20 m de haut et de 6, 15 m de longueur est établie sur la limite divisoire en continuité du mur existant qui doit servir d'appui à une ‘ future pergola'.

Les murs sont en agglos brut sans enduits. 2°) le mur nord de l'abri correspond à la totalité et même au-delà, puisque la longueur du mur de l'abri est de 6, 12 m, à la longueur du mur de clôture, soit 5, 85 m de long et 2, 10 m de hauteur, dont j'avais constaté l'existence lors de premières opérations. Ce tronçon de mur de clôture de 5, 85 m ne correspondait pas à la règlementation du lotissement et j'en avais demandé le remplacement par une simple clôture grillagée. Aujourd'hui la situation est différente puisque ce mur de clôture est remplacé par une construction dûment autorisée et de ce fait le tronçon de 5, 85 m n'est plus susceptible d'être remis en question'; que par conséquent il ressort des constatations expertales susvisées qu'il convient de débouter les époux X... de leur demande aux fins d'entendre condamner les époux Y...

à démolir le tronçon de mur de 5, 85 m de longueur édifié au-delà de la future pergola et d'ordonner aux époux Y... dans le délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement et de supprimer le mur séparatif des propriétés X.../ Y... sur une longueur de 6, 40 m et d'une hauteur de 2, 40 m, et d'édifier une clôture ou une séparation conforme aux exigences de l'article 20 du règlement du lotissement du 30 juillet 1996 » ;

1°) ALORS QUE la contractualisation du règlement d'un lotissement ne saurait résulter de sa seule mention dans un cahier des charges ou un acte de vente ; qu'en jugeant que les époux X... fondaient leur demande sur l'application contractuelle du règlement du lotissement sans préciser en quoi les règles invoquées avaient pu être contractualisées, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la contradiction de motifs, ou entre les motifs et le dispositif, équivaut à un défaut de motif ; qu'en affirmant, par adoption des motifs des premiers juges, d'une part, qu'il convenait de débouter les époux X... de leur demande de démolition du tronçon de mur de 5, 85 m de longueur correspondant à l'abri de jardin dès lors qu'il avait été dûment autorisé, tout en condamnant, d'autre part, les époux Y... à démolir la fraction de mur de 6, 40 m de longueur correspondant à la pergola, bien qu'elle ait relevé que cette construction avait également été autorisée, la Cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;

3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le règlement modifié du lotissement dispose en son article 14. 05 qu'« afin de permettre une implantation des volumes bâtis au Nord des parcelles, les constructions pourront être implantées sur la limite séparative commune, suivant les indications portées au plan parcellaire et au plan de composition. Ces implantations en limite seront effectuées soit par le corps de l'habitation, soit par un volume annexe, soit par un élément de liaison architecturale (pergola, passage couvert, etc ) uniquement en rez-de-chaussée. Dans le cas d'un élément de liaison architecturale, la longueur minimale de celui-ci sur la limite séparative commune sera de 4 m minimum » ; qu'il résulte de cette disposition que la construction d'éléments de liaison architecturale, tels qu'une pergola, est expressément autorisée en limite séparative, dès lors qu'elle est limitée au rez-de-chaussée et dépasse 4 m de longueur ; qu'en statuant comme elle l'a fait motif pris de ce que l'article 20 dudit règlement n'autorise que des clôtures grillagées, la Cour d'appel a dénaturé par omission le règlement dont elle faisait application, en violation de l'article 1134 du Code civil.