SCI v. Neighboring Property Owners (Standing to Sue for Unauthorized Utility Lines on Co-owned Roads)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 janvier 2010), que la société civile immobilière Le Clos des Grenadines (la SCI) a fait édifier des maisons d'habitation sur une parcelle de terrain lui appartenant, les a vendues en état futur d'achèvement et a fait établir un règlement de copropriété stipulant que les voies du groupe d'immeubles sont la propriété du syndicat des copropriétaires ; qu'elle a fait assigner les consorts X...- Y..., propriétaires de l'immeuble voisin, en suppression des canalisations d'eau potable, d'électricité et de téléphone implantées dans la copropriété ; que les consorts X...- Y... ont soulevé la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt et de qualité à agir de la SCI ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 31 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour déclarer irrecevable l'action engagée par la SCI, l'arrêt retient que cette société est sans qualité ni intérêt à se prémunir d'une action purement éventuelle qui serait exercée par le syndicat des copropriétaires du fait de l'implantation par les consorts X...-Y... de leurs canalisations ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la SCI, qui en sa qualité de vendeur, était débitrice d'une obligation de garantie et de conformité à l'égard des acquéreurs de lots, avait intérêt à agir, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 janvier 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne les consorts X...- Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X...- Y... à payer à société Le Clos des Grenadines la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils pour la société Le Clos des Grenadines

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable l'action engagée par la SCI LE CLOS DES GRENADINES et condamné la SCI LE CLOS DES GRENADINES à payer aux consorts X... Y... la somme de 2. 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE « sur la recevabilité : les fins de non recevoir peuvent être invoquées en tout état de cause, sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages et intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt ; que la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir est par conséquent recevable devant la cour ; qu'il n'est pas contestable au vu du règlement de copropriété établi par acte du 29 juillet 1999 et d'un procès verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 2003, que la parcelle CW 280 est soumise au statut de la copropriété, que le syndicat des copropriétaires existe et qu'il est, aux termes du règlement sus visé propriétaire des voies de la copropriété sous lesquelles les consorts X... Y... ont fait passer les canalisations litigieuses ; que l'action réelle engagée par la SCI Le Clos des Grenadines, en suppression des canalisations, n'appartient qu'au propriétaire et la SCI Le Clos des Grenadines est sans qualité à agir en lieu et place du syndicat des copropriétaires ; qu'elle reste également sans aucune qualité ni intérêt à se prémunir d'une action purement éventuelle qui serait exercée par le syndicat des copropriétaires du fait de l'implantation de leurs canalisations par les consorts X... Y... ; qu'il ne résulte pas des conclusions échangées ou des pièces produites que cette fin de non recevoir ait été engagée dans une intention dilatoire, étant observé qu'elle a été soulevée dès les premières conclusions des appelants le 27 juin 2008 »

ALORS QUE 1°) le droit d'agir appartient à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention ; que l'atteinte portée à un droit subjectif du demandeur à l'action est constitutive du droit d'agir et rend recevable l'action engagée ; qu'en l'espèce, la SCI LE CLOS DES GRENADINES a invoqué la méconnaissance par les consorts X... Y... de son droit de propriété sur la parcelle CW 280 lors de la construction des différentes maisons individuelles et ce par l'enfouissement et la pose de canalisations souterraines d'eau potable, d'électricité et de téléphone sur l'assiette de la propriété de la SCI ; qu'une telle méconnaissance par les consorts X... Y... du droit de propriété de la SCI LE CLOS DES GRENADINES rendait recevable l'action engagée par l'exposante nonobstant la vente postérieure des immeubles en état futur d'achèvement, la SCI LE CLOS DES GRENADINES, en tant que promoteur immobilier, restant débitrice de ses obligations de garantie et de conformité à l'égard des différents acquéreurs des maisons construites sur le lotissement ; qu'en statuant en sens contraire, la Cour d'appel a violé l'article 31 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE 2°) par conclusions régulièrement signifiées le 2 novembre 2009, la SCI LE CLOS DES GRENADINES a fait valoir l'existence de son intérêt à agir en relevant notamment (p. 14, point 18) « ( ) en tant que société de construction-vente, celle-ci la SCI LE CLOS DES GRENADINES a une activité commerciale qui est régulièrement déclarée, tant au Registre du Commerce, qu'à l'administration fiscale ; que ce statut juridique l'oblige annuellement à établir un bilan et à provoquer une assemblée générale sollicitant l'approbation de ses comptes par les associés ; que dans ces circonstances, comment qualifier l'action de gérance qui autoriserait un tiers (M. X...) à utiliser, sans contrepartie, les réseaux de viabilités que la société a dû réaliser à grand frais ? En l'état de cette autorisation, si elle existait, constituerait une faute de gestion ou, à tout le moins une forme d'abus de biens sociaux ; que pour cette autre raison la SCI LE CLOS DES GRENADINES est bien fondée à poursuivre cette procédure dont le dispositif la mettra à l'abri de tout reproche comptable, tant à l'égard de ses associés, que de l'administration fiscale » ; qu'un tel moyen relatif à la recevabilité de l'action de la SCI LE CLOS DES GRENADINES nécessitait une réponse de la part des juges du fond ; qu'en s'abstenant d'apporter toute réponse sur ce point, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE 3°) en tout état de cause, tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant une atteinte aux parties communes ou aux parties privatives lui causant une préjudice personnel ; qu'en l'espèce il est constant que la SCI LE CLOS DES GRENADINES est demeurée copropriétaire au sein de la Copropriété le CLOS DES GRENADINES, le programme de vente en l'état futur d'achèvement n'étant pas terminé, ce qui n'est pas contesté ; que la SCI le CLOS DES GRENADINES avait bien qualité et intérêt à agir à ce titre à l'encontre des époux X... qui avaient fait passer leurs canalisations souterraines d'eau potable, d'électricité et de téléphone sur la propriété de la SCI alors même qu'aucune servitude ne leur avait été accordée à ce titre ce qui lui causait un préjudice personnel tant dans la jouissance et la propriété des parties communes que dans la jouissance des parties privatives ; qu'en disant la SCI LE CLOS DES GRENADINES non recevable à agir, la Cour d'appel a violé l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.