Purchaser v. SAFER Preemption Dispute over Mixed Land Sale
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe purchaser of a mixed lot of land, which included a building plot and mostly wooded areas described as scrubland or maquis, sought the annulment of the rural land management company's (SAFER) decision to exercise its right of preemption. The SAFER contended that the preemption was valid because the initial notification to it failed to specify the wooded nature of the parcels and that it should have been allowed to preempt the entire lot if any part was not wooded and no distinction was made in the notification. The Court of Cassation rejected the appeal, affirming that the lower court correctly determined the nature of the parcels based on the evidence presented, despite deficiencies in the notary's notification, and properly concluded that since the majority of the land was wooded and the exception allowing preemption over wooded parcels sold with non-wooded ones did not apply as the land did not constitute an agricultural operation, the SAFER could not exercise its right of preemption.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile, article L. 143-4 6° du code rural, Article 670 du CPC; Purchaser v. SAFER Preemption Dispute over Mixed Land Sale: The SAFER contended that the preemption was valid because the initial notification to it failed to specify the wooded nature of the parcels and that it should have been allowed to preempt the entire lot if any part was not wooded and no distinction was made in the notification. The Court of Cassation rejected the appeal, affirming that the lower court correctly determined the nature of the parcels based on the evidence presented, despite deficiencies in the notary's notification, and properly concluded that since the majority of the land was wooded and the exception allowing preemption over wooded parcels sold with non-wooded ones did not apply as the land did not constitute an agricultural operation, the SAFER could not exercise its right of preemption.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court confirmed that the SAFER could not exercise its right of preemption because the properties were largely wooded, relying on this provision regarding exceptions to the right of preemption for wooded land.
Applied to condemn the appellant to pay legal costs to the opposing party.
This article was cited in the dispositive for imposing court costs on the appellant (although the text only explicitly cites the costs imposition, often linked to procedural articles, given the context of cost awards, and based on the final orders structure, I must check if any procedural cost article is mentioned. Since only 'aux dépens' and Art. 700 CPC are explicitly present in the dispositive regarding financial consequences, I will stick to those explicitly named.)
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 4 novembre 2009), que M. et Mme X... ont conclu le 9 août 2005 un compromis de vente pour l'achat d'un terrain, d'une superficie de 62 510 m², appartenant à Mme Y..., en vue d'y construire une maison ; qu'ils ont assigné la SAFER de Corse en annulation de la décision de préemption prise le 13 octobre 2005 ;
Attendu que la SAFER fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande alors, selon le moyen :
1°/ que pour apprécier l'étendue de son droit de préemption sur des parcelles boisées, la SAFER n'est liée que par les conditions qui lui ont été régulièrement notifiées ; que dès lors, les acquisitions de surfaces boisées restent soumises au droit de préemption de la SAFER lorsque la déclaration d'intention d'aliéner ne précise pas la nature boisée de certaines parcelles ou ne comporte aucune ventilation de prix de celles-ci ; qu'en décidant que même si le notaire s'est abstenu de préciser dans sa notification la nature boisée de certaines parcelles vendues en bloc, la SAFER n'était pas fondée à opposer cette carence à l'acquéreur évincé, la cour d'appel a violé les articles L. 143-4 6°, L. 143-8, L. 412-8, R. 143-8, et R. 143-9 du code rural ;
2°/ que le droit de préemption de la SAFER doit s'apprécier selon les termes de la notification faite à celle-ci ; que lorsqu'il procède à la notification d'un projet de vente, le notaire n'est jamais tenu de joindre le compromis régularisé entre les parties ; qu'en se fondant néanmoins, pour refuser à la SAFER le droit d'exercer son droit de préemption, sur le compromis de vente définissant la nature des terrains en cause, bien que ce contrat n'avait pas été annexé à la notification adressée à la SAFER, la cour d'appel a violé les articles L. 412-8 et R. 143-4 du code rural ;
3°/ que la SAFER est fondée à exercer son droit de préemption sur l'ensemble des parcelles mises en vente lorsque l'une au moins des parcelles n'est pas boisée et que la déclaration d'intention d'aliéner ne distingue pas selon la nature des terres ; qu'en refusant à la SAFER de Corse le droit d'exercer son droit de préemption sur la totalité des parcelles vendues, tout en constatant que la déclaration d'intention d'aliéner ne faisait pas mention de la nature boisée de certaines parcelles et que l'une au moins des parcelles n'était pas boisée, ce qui conférait à la SAFER la possibilité d'exercer son droit de préemption sur le tout, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé de plus fort l'article L. 143-4 6° du code rural ;
4°/ que la SAFER est fondée à exercer son droit de préemption sur l'ensemble des parcelles mises en vente lorsque l'une au moins n'est pas boisée et que la déclaration d'intention d'aliéner ne distingue pas selon la nature des terres ; qu'il importe peu à cet égard que les parcelles non boisées soient prépondérantes et qu'elles constituent en elles-mêmes une exploitation agricole ; qu'en décidant au contraire que l'exception autorisant la SAFER à préempter des parcelles boisées dépendant de la même exploitation agricole que des parcelles non boisées n'a vocation à jouer que lorsque ces dernières parcelles sont prépondérantes, la cour d'appel a violé l'article L. 143-4 6° du code rural ;
5°/ que les restrictions apportées au droit de préemption des SAFER sont d'interprétation stricte ; que les dispositions du code rural ne restreignent le droit de préemption des SAFER que sur les parcelles qui, pour être plantées d'arbres, peuvent être considérées comme boisées ; qu'en considérant qu'il y a lieu d'assimiler des parcelles en nature de friches, de landes ou de maquis à des parcelles boisées pour interdire à la SAFER d'exercer son droit de préemption, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article L. 143-4 6° du code rural ;
6°/ que les SAFER bénéficient d'un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole ; qu'en se bornant à contester l'utilisation régulière à des fins agricoles des parcelles en cause, la cour d'appel qui a refusé de tenir compte de la vocation agricole des terres cédées, a violé les articles L. 141-1, R. 143-4 et R. 143-10 du code rural ;
7°/ que le droit de préemption de la SAFER doit s'apprécier selon les termes de la notification faite à celle-ci ; qu'en affirmant que la SAFER ne démontre pas l'utilisation agricole régulière et autorisée des parcelles en cause quand leur vocation agricole résultait expressément des mentions de la déclaration d'intention d'aliéner, la cour d'appel a violé les articles L. 141-1, L. 143-4 6°, L. 143-8, L. 412-8, R. 143-8, et R. 143-9 du code rural ;
Mais attendu qu'ayant à bon droit qualifié la nature des parcelles au regard des pièces produites, nonobstant les carences quant à cette qualification dans l'avis adressé par le notaire à la SAFER, la cour d'appel, qui a constaté qu'à l'exception de la parcelle constructible D 708, toutes les parcelles étaient boisées et retenu que le caractère plus ou moins dense de ces bois importait peu, a pu en déduire la SAFER ne pouvait exercer son droit de préemption sur les biens en cause ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Corse aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Corse à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SAFER de Corse ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Corse
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR annulé la décision de la Safer de Corse du 13 octobre 2005 portant préemption des parcelles sises sur la commune d'Omessa et cadastrées section C 999, 1000, 1001, 1002 et section D 708 et 711 ;
AUX MOTIFS QUE le 9 août 2005, les époux X... ont signé devant Me Z..., notaire à Corte, un compromis de vente pour l'acquisition d'un ensemble de terrains sis à Omessa (Haute-Corse) appartenant à Mme Monique Y..., au prix de 75.000 euros, outre provision de 5.600 euros sur les frais de l'acte de vente; que dans l'acte, la nature des terrains est décrite ainsi : « Il s'agit de parcelles de terre en nature de forêts de chênes verts, de friches et de maquis cadastrées: - C999 (9 091 m2) et D708 (924 m2) : divers, - C1000 (11 445 m2) et 1001 (3 847 m2) ; friches, - CI002 (33 834 m2) etD711 (3 369m2) : chênes verts, SURFACE TOTALE : 62.510 m2» ; que les biens sont vendus libres de toute location, habitation ou occupation quelconque; que le notaire a adressé le 11 août 2005 à la Safer de Corse, qui l'a reçue le 16 août, la formule simplifiée d'information sur l'aliénation d'un fonds agricole ou d'un terrain à vocation agricole relative à cette vente, valant notification de projet d'aliénation soumis au droit de préemption, faisant mention de l'identité des parties à l'acte, du lieu Omessa et de la surface de 62.510 m² sous la rubrique « Localisation et désignation du fonds » et a joint une désignation détaillée répertoriant les parcelles ci-dessus et leur surface respective, sans précision toutefois de leur nature ou de la zone d'urbanisme ; que le 14 octobre 2005 était signifiée par voie d'huissier aux époux X... la décision du 13 octobre 2005 de la Safer de Corse d'exercer son droit de préemption sur la vente ci-dessus en application de l'article L. 143-1 du code rural ;
Que cette décision vise les premier et deuxième alinéas de l'article L. 143-2 du code rural (installation, réinstallation ou maintien des agriculteurs; agrandissement et amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes conformément à l'article L. 331-2) et que sa motivation est la suivante : "Cette micro-région de montagne se caractérise par une activité agricole basée sur l'élevage. Ces activités nécessitent pour être rationnelles et durables, une maîtrise du foncier, afin de permettre,' - l'agrandissement et l'amélioration parcellaire de leur exploitation, en vue de les conforter, - la structuration des exploitations existantes.
Cette maîtrise foncière est rendue difficile par la structure même des propriétés de petite taille, morcelées, dispersées, induisant des difficultés d'aménagement foncier. Ces parcelles formant un seul tenant, situées dans un contexte agricole, pourraient permettre d'améliorer les structures attenantes. Ainsi, sans préjuger des candidatures qui pourraient se révéler dans le cadre de la publicité légale, on peut citer le cas d'un chef d'exploitation qui exploite des parcelles limitrophes susceptible d'être intéressé" ; Que les époux X... contestent cette décision au motif que les terrains acquis sont des surfaces boisées lesquelles, par application de l'article L. 143-4 6° du code rural, ne peuvent pas faire l'objet d'un droit de préemption sauf a) si ces dernières sont mises en vente avec d'autres parcelles non boisées dépendant de la même. exploitation agricole, l'acquéreur ayant toutefois la faculté de conserver les parcelles boisées si le prix de celles-ci a fait l'objet d'une mention expresse dans la notification faite à la Safer ou dans le cahier des charges de l'adjudication, b) S'il s'agit soit de semis ou plantations sur les parcelles de faible étendue dont la commission communale d'aménagement foncier a décidé la destruction en application de l'article L. 123-7, soit de semis ou plantations effectuées en violation des dispositions de l'article L. 126-1, c) Si elles ont fait l'objet d'une autorisation de défrichement ou si elles sont dispensées d'une déclaration de défrichement en application de l'article. 311-2 3° du code forestier, d) Si elles sont situées dans un périmètre d'aménagement foncier agricole et forestier en zone forestière prévue aux articles L. 123-18 à L. 123-22 ; que, pour s'opposer à ce moyen, la Safer de Corse fait d'abord valoir que le notaire lui a notifié une vente de parcelles à caractère agricole, sans faire mention de parcelles boisées ; que, toutefois, la carence du notaire ne saurait être valablement opposée à l'acquéreur évincé ; que la Safer, dotée de prérogatives publiques, ne pouvait pas s'arrêter aux mentions, aux demeurant insuffisantes, de la notification de Me Z..., sans vérifier la nature effective des parcelles en vente, ne serait-ce que pour prendre et motiver en toute connaissance de cause sa décision de préemption ; qu'ainsi, les photos versées au dossier des appelants et dont l'intimée ne conteste pas qu'elles sont une image fidèle de la nature du terrain, montrent qu'au-delà de la parcelle constructible dégagée située en bordure du hameau et en continuité avec elle, on ne voit que des bois de chênes verts ; qu'il ressort en toute hypothèse du dossier que le caractère boisé était connu de la Safer de Corse, à la lecture du rapport d'expertise foncière et agricole établi à son intention le 8 septembre 2005 sur le projet d'acquisition par préemption, qui mentionne une nature de boislandes-maquis pour la surface totale de 6ha, 25a, lOca et précise que le bien se compose de : ''parcelles en nature de maquis, chênes verts avec quelques affleurements rocheux au relief vallonné (C999/ ClODO, soit une surface totale de 20536 m'), parcelles en nature de chênes verts de forte densité, relief en formation de restanques (Cl 001 / Cl 002/ D711, soit une surface totale de 41 050 m') et d'une parcelle D708 (924 m2) dans la continuité du hameau (constructible) avec présence de VRD" ; que la Safer soutient aussi qu'elle était fondée à exercer sen droit de préemption en application de l'exception prévue au a) de l'article L. 143-4 6 ci-dessus, dans la mesure où les terres vendues ne sont pas toutes boisées ; que, toutefois, et outre le fait que toutes les parcelles préemptées, à l'exception de la parcelle constructible D708, sont boisées, peu important à cet égard le caractère plus ou moins dense de ces bois, il convient de relever que l'exception de laquelle se réclame la Safer se rapporte à la préemption de parcelles boisées et non boisées dépendant de la même exploitation agricole; que s'agissant d'une exception, celle-ci doit s'interpréter strictement et qu'il ressort du dossier que les terres vendues ne font pas partie d'une exploitation agricole, sachant que la venderesse est domiciliée dans le quinzième arrondissement à Paris, qu'elle n'est pas agricultrice, que les terres à la vente sont libres de toute occupation de toute nature, et que la Safer ne démontre ni même n'allègue qu'elles auraient fait l'objet, dans une période de temps proche de la vente, d'une utilisation agricole régulière et autorisée, ne serait ce qu'à titre de tolérance, notamment pour l'élevage de libre parcours ; qu'il ressort de cette analyse que la Safer de Corse a exercé son droit de préemption sur des surfaces boisées en méconnaissance des dispositions de l'article L. 143-4 6° du code rural ; que par voie de conséquence, la décision du 13 octobre 2005, notifiée par lettre en recommandé avec avis de réception présentée au notaire le 17 et aux époux X... le 15 doit être annulée, le jugement étant donc infirmé ;
1) ALORS QUE pour apprécier l'étendue de son droit de préemption sur des parcelles boisées, la Safer n'est liée que par les conditions qui lui ont été régulièrement notifiées ; que dès lors, les acquisitions de surfaces boisées restent soumises au droit de préemption de la Safer lorsque la déclaration d'intention d'aliéner ne précise pas la nature boisée de certaines parcelles ou ne comporte aucune ventilation de prix de celles-ci ; qu'en décidant que même si le notaire s'est abstenu de préciser dans sa notification la nature boisée de certaines parcelles vendues en bloc, la Safer n'était pas fondée à opposer cette carence à l'acquéreur évincé, la cour d'appel a violé les articles L 143-4 6°, L 143-8, L 412-8, R 143-8, et R 143-9 du code rural ;
2) ALORS QUE le droit de préemption de la Safer doit s'apprécier selon les termes de la notification faite à celle-ci ; que lorsqu'il procède à la notification d'un projet de vente, le notaire n'est jamais tenu de joindre le compromis régularisé entre les parties ; qu'en se fondant néanmoins, pour refuser à la Safer le droit d'exercer son droit de préemption, sur le compromis de vente définissant la nature des terrains en cause, bien que ce contrat n'avait pas été annexé à la notification adressée à la Safer, la cour d'appel a violé les articles L 412-8 et R 143-4 du code rural ;
3) ALORS QUE la Safer est fondée à exercer son droit de préemption sur l'ensemble des parcelles mises en vente lorsque l'une au moins des parcelles n'est pas boisée et que la déclaration d'intention d'aliéner ne distingue pas selon la nature des terres ; qu'en refusant à la Safer de Corse le droit d'exercer son droit de préemption sur la totalité des parcelles vendues, tout en constatant que la déclaration d'intention d'aliéner ne faisait pas mention de la nature boisée de certaines parcelles et que l'une au moins des parcelles n'était pas boisée, ce qui conférait à la Safer la possibilité d'exercer son droit de préemption sur le tout, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé de plus fort l'article L 143-4 6° du code rural ;
4) ALORS QUE la Safer est fondée à exercer son droit de préemption sur l'ensemble des parcelles mises en vente lorsque l'une au moins n'est pas boisée et que la déclaration d'intention d'aliéner ne distingue pas selon la nature des terres ; qu'il importe peu à cet égard que les parcelles non boisées soient prépondérantes et qu'elles constituent en elles-mêmes une exploitation agricole ; qu'en décidant au contraire que l'exception autorisant la Safer à préempter des parcelles boisées dépendant de la même exploitation agricole que des parcelles non boisées n'a vocation à jouer que lorsque ces dernières parcelles sont prépondérantes, la cour d'appel a violé l'article L 143-4 6° du code rural ;
5) ALORS QUE les restrictions apportées au droit de préemption des Safer sont d'interprétation stricte ; que les dispositions du code rural ne restreignent le droit de préemption des Safer que sur les parcelles qui, pour être plantées d'arbres, peuvent être considérées comme boisées ; qu'en considérant qu'il y a lieu d'assimiler des parcelles en nature de friches, de landes ou de maquis à des parcelles boisées pour interdire à la Safer d'exercer son droit de préemption, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article L 143-4 6° du code rural ;
6) ALORS QUE les Safer bénéficient d'un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole ; qu'en se bornant à contester l'utilisation régulière à des fins agricoles des parcelles en cause, la cour d'appel qui a refusé de tenir compte de la vocation agricole des terres cédées, a violé les articles L 141-1, R 143-4 et R 143-10 du code rural ;
7) ALORS QUE le droit de préemption de la Safer doit s'apprécier selon les termes de la notification faite à celle-ci ; qu'en affirmant que la Safer ne démontre pas l'utilisation agricole régulière et autorisée des parcelles en cause quand leur vocation agricole résultait expressément des mentions de la déclaration d'intention d'aliéner, la cour d'appel a violé les articles L 141-1, L 143-4 6°, L 143-8, L 412-8, R 143-8, et R 143-9 du code rural.